Список вопросов и ответовРубрика: Вопросы адвокатуПравомерно ли приостановление государственной регистрации
1 +1 -1
Дмитрий спросил 2 месяца назад

Между банком А и банком Б заключен договор уступки прав (требований) по кредитным договорам. Банк А и банк Б обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации смены залогодержателя по договорам ипотеки, обеспечивающим исполнение обязательств по уступленным кредитным договорам. Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию по причине отсутствия в договоре уступки прав сведений об объектах недвижимого имущества, являющихся предметом ипотеки по вышеуказанным договорам ипотеки. Правомерно ли решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации по данному основанию?

1 ответ
1 +1 -1
Адвокаты Админ. ответил 2 месяца назад

Действующее законодательство не содержит требований об обязательности включения в договор уступки прав по кредитным договорам сведений об объектах недвижимого имущества, являющихся предметом ипотеки, кроме того, указанные сведения уже внесены в Единый государственный реестр недвижимости при государственной регистрации ипотеки, в связи с чем приостановление государственной регистрации смены залогодержателя представляется неправомерным.
Обоснование: Как прямо установлено п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 384 ГК РФ, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства. Согласно п. 3 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основное обязательство), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Из содержания вышеприведенных правовых норм следует, что для заключения договора уступки прав по кредитным договорам закон требует в обязательном порядке согласовать лишь условие о предмете данного договора. При этом предметом указанного договора являются права требования по договорам, выражающим содержание основного обязательства, и по договорам, обеспечивающим исполнение такого обязательства, а не объекты недвижимого имущества, которые, в свою очередь, выступают предметом обеспечительных договоров ипотеки. Соответственно, для надлежащего согласования в договоре уступки условия о предмете договора достаточно указать перечень прав первоначального кредитора, переходящих к новому кредитору, и реквизиты договоров, удостоверяющих такие права. При этом ни нормы ГК РФ (гл. 24), ни нормы Закона об ипотеке (гл. VIII) не содержат требований об обязательности включения в договор уступки сведений об объектах недвижимого имущества, являющихся предметом ипотеки в обеспечительных договорах залога, права по которым переходят к новому кредитору в связи с уступкой ему прав по основному (кредитному) обязательству.
Следовательно, указания в договоре уступки прав по кредитным договорам реквизитов кредитных договоров и договоров ипотеки, права по которым передаются новому кредитору, достаточно, чтобы однозначно определить и индивидуализировать передаваемые по указанному договору права и считать предмет договора согласованным сторонами, а сам договор — заключенным.
В свою очередь, согласно положениям ч. 6 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости вносятся в том числе сведения о предмете ипотеки.
Как установлено п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации уступки прав должен быть представлен договор уступки прав.
Изложенное, в частности, означает, что для осуществления государственной регистрации смены залогодержателя в связи с уступкой прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, достаточно представить в регистрирующий орган совместное заявление первоначального и нового залогодержателей и договор уступки прав, содержащий согласованное сторонами условие о его предмете (уступаемых правах требования). При этом сведения об объектах недвижимого имущества, являющихся предметом залога по договорам ипотеки, права по которым переходят к новому залогодержателю в связи с передачей прав по основному обязательству, представлялись в регистрирующий орган при государственной регистрации ипотеки и должны были быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, требование регистрирующего органа о необходимости указания в договоре уступки прав (требований) по кредитным договорам сведений об объектах недвижимого имущества, выступающих предметом ипотеки по обеспечительным договорам залога, не соответствует положениям действующего законодательства, а приостановление государственной регистрации смены залогодержателя (на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ со ссылкой на положения ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ, согласно которой документы, представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны в том числе содержать описание недвижимого имущества) является необоснованным.