Адвокаты по недвижимости «Сделки с недвижимостью»

Заключая сделки с объектами недвижимости, зачастую необходимо пройти ряд сложных юридических действий. Особенно много вопросов вызывают сделки, предметом которых выступают земельные участки. Здесь одной из главных проблем является определение и согласование границ. В настоящей статье адвокаты по земельным вопросам рассмотрим алгоритм действий при межевании земельных участков и обратим внимание на судебную практику.

Итак, под межеванием понимается комплекс изыскательских работ по установлению, восстановлению и закреплению границ земельного участка в натуре, определению местоположения и площади земельного участка, а также юридическому оформлению полученных материалов.

Необходимо отметить, что правовое регулирование межевания земельных участков в России менялось неоднократно. На сегодняшний день основными документами являются:

  • Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 12.12.2011);
  • Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 18.07.2011);
  • Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (в ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости»;
  • Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 (с изм. от 30.06.2011) «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»;
  • Постановление Правительства РФ от 20 августа 2009 г. N 688 «Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства»;
  • Инструкция по межеванию земель (утв. Роскомземом 08.04.1996) и письмо Росземкадастра от 28 февраля 2003 г. N АО/54 «О применении Инструкции по межеванию земель»;
  • Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17.02.2003) (в ред. от 18.04.2003).

Выполнять межевание земель могут отделения Роснедвижимости, юридические организации и физические лица, имеющие соответствующие лицензии. Межевание проводится в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г., и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г.

Для начала вспомним, как проходило деление земель… В 90-е годы прошла массовая инвентаризация земель в достаточно короткий срок. Итогом такой инвентаризации стало внесение данных о земельных участках со слов граждан, без проверки правоустанавливающих документов и проведения замеров. Как результат сегодня мы имеем массу неточностей и отсутствие у ряда собственников документов. В этой связи при отсутствии документов границами земельного участка будут являться границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (Определение Московского областного суда от 1 ноября 2011 г. по делу N 33-24558; Определение Липецкого областного суда от 5 октября 2011 г. по делу N 33-2813/2011).

Поэтому межевание земельных участков — это многоэтапный процесс, и сегодня ряд собственников вынуждены пройти процедуру уточнения и согласования границ. Связующим звеном в этой системе является кадастровый инженер, поэтому, определяясь с выбором, необходимо проверить, входит ли он в соответствующий реестр (Приказ Минэкономразвития РФ от 20 сентября 2010 г. N 444).

Земельный участок является образованным с момента его государственного кадастрового учета, с учетом п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации лицо, желающее образовать земельный участок, в том числе путем раздела существующего земельного участка, подготавливает проект межевого плана, где указываются планируемые границы образуемого земельного участка, после чего проводит согласование местоположения границ в порядке, предусмотренном ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», с землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями исходного земельного участка, из которого при разделе образуются земельные участки, в силу ст. 40 того же Федерального закона согласование местоположения границ земельных участков оформляется соответствующим актом, являющимся неотъемлемой частью межевого плана.

Согласно ст. 39 и 40 Закона N 221-ФЗ согласование местоположения границ является обязательной процедурой при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. Здесь важно четко соблюсти все требования закона и не нарушить права третьих лиц. Выделим несколько правил:

1-е правило: начиная межевание, необходимо получить кадастровую выписку на земельный участок и определить всех заинтересованных лиц. Права заинтересованных лиц на земельные участки должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) либо оформлены в ином установленном федеральным законом порядке.

В соответствии с пп. 2, 3 и 6 п. 1 ст. 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости (ГКН) вносятся и хранятся следующие сведения:

  • кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
  • описание местоположения границ объекта недвижимости;
  • площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с данным Законом требований.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона N 221-ФЗ общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте наряду с запрашиваемыми сведениями должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта (п. 3 ст. 14 данного Закона).

Указанные сведения предоставляются органом кадастрового учета на основании запроса любого лица в срок не более чем десять рабочих дней со дня его получения. Форма кадастровой выписки о земельном участке утверждена Приказом Минюста России от 19 марта 2008 г. N 66. За предоставление кадастровых сведений уплачивается государственная пошлина, размеры которой установлены Приказом Минэкономразвития России от 30 июля 2010 г. N 343 (табл.).

Форма
представления
ПлательщикВид документа
межевой
план,
технический
план
прочие
док-ты
кадастровая
выписка,
руб. за
1 экз.
кадастровый
паспорт,
руб. за
1 экз.
кадастровый
план
территории,
руб. за
1 экз.
в виде
бумажного
документа
для
физических
лиц
800200400200800
для
юридических
лиц
240060012006002400
в виде
электронного
документа
для
физических
лиц
25050150150150
для
юридических
лиц
500100300300300

Внесенные в ГКН сведения, за исключением сведений, представляемых в виде кадастровых планов территорий, представляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета, соответствующего запроса. Срок представления запрашиваемых сведений в виде кадастровых планов территорий не может превышать пятнадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (Постановление ФАС Московского округа от 21 мая 2009 г. N КА-А40/1878-09 по делу N А40-44893/08-147-401; Постановление ФАС Поволжского округа от 28 мая 2009 г. по делу N А65-22638/2008).

2-е правило: определить способ согласования местоположения границ. Здесь возможны два варианта, которые проводятся по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности.

При этом необходимо учитывать п. 6 ст. 39 Закона N 221-ФЗ, согласно которому согласование местоположения границ проводится без их установления на местности независимо от требований заинтересованных лиц в случае, если:

  1. земельные участки, местоположение границ которых согласовывается, являются лесными участками, земельными участками в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления традиционного природопользования коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации;
  2. подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено посредством указания на природные объекты или объекты искусственного происхождения либо их внешние границы, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, что позволяет определить подлежащее согласованию местоположение границ таких земельных участков;
  3. подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено местоположением на одном из таких земельных участков линейного объекта и нормами отвода земель для его размещения.

По этому вопросу есть судебная практика:

  • Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2009 г. N 07АП-4126/09 по делу N А03-217/2009;
  • Постановление ФАС Московского округа от 19 января 2011 г. N КА-А41/15145-10 по делу N А41-13613/10;
  • Постановление ФАС Московского округа от 19 января 2011 г. N КА-А41/15143-10 по делу N А41-13556/10;
  • Определение Московского областного суда от 18 октября 2011 г. по делу N 33-23470;
  • Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2011 г. по делу N А41-34052/09.

Межевые знаки закрепляют по всей границе земельного участка, кроме границ, проходящих по живым урочищам и линейным сооружениям, совпадающим с границами земельного участка.

Существует два вида закрепления межевых знаков:

  1. Межевые знаки недолговременного закрепления в виде естественных или искусственных предметов, гарантирующих установление поворотных точек границ на период проведения работ.
  2. Долговременные межевые знаки в виде искусственных предметов, закрепленных в земле или твердом покрытии и гарантирующих постоянство местоположения на местности поворотных точек границ земельных участков после проведения кадастровых работ.

В соответствии с требованиями Методических рекомендаций по проведению межевания вид закрепления межевых знаков (долговременного или недолговременного) определяет сам заказчик. Заказчиком работ также утверждается и предложенный исполнителем работ тип межевого знака.

Необходимо помнить, в силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством. Сегодня уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 300 до 500 рублей; на должностных лиц — от 500 до 1000 рублей; на юридических лиц — от 5000 до 10 000 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.2 КоАП РФ).

3-е правило: определить порядок проведения согласования местоположения границ между смежными землепользователями. Законодательством предусмотрены два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона N 221-ФЗ).

В любом случае выбор варианта согласования определяет кадастровый инженер. Рассмотрим особенности каждого из способов. Проведение собрания заинтересованных лиц осуществляется посредством извещения о проведении данного собрания, которое вручается заинтересованным лицам или их представителям под расписку, направляется одним из способов:

  • по почтовым адресам посредством почтового отправления о вручении и по адресам их электронной почты;
  • путем опубликования в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.

Обязательные требования к содержанию текста извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ, а также сроки их вручения, направления или опубликования определены в п. 9, 10 ст. 39 Закона N 221-ФЗ.

При этом в п. 8 ст. 39 Закона N 221-ФЗ четко определен перечень оснований, при наличии которых кадастровый инженер вправе опубликовать извещение о проведении собрания в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов или иной официальной информации муниципального образования. Так, согласно пп. 1 п. 8 ст. 39 данного Закона опубликование подобного извещения возможно при отсутствии в ГКН сведений о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц либо когда направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления извещение о проведении собрания возвращено с отметкой о невозможности его вручения.

Выдержка из Кассационного определения Верховного суда Удмуртской Республики от 19 октября 2011 г. по делу N 33-3698:

«…Порядок извещения путем публикации объявления в газете может быть применен только при отсутствии в ГКН сведений о почтовом адресе смежных землепользователей или при наличии отметки о невозможности вручения извещения по указанному почтовому адресу. Данные документы должны являться неотъемлемой частью межевого плана…»

Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано не позднее 30 дней со дня проведения данного собрания. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания.

При этом применительно к согласованию местоположения границ в индивидуальном порядке не применяются положения Закона N 221-ФЗ о необходимости извещения правообладателей земельных участков. В связи с этим при таком способе согласования местоположения границ положения ч. 3 ст. 40 Закона N 221-ФЗ не применяются.

Дополнительно необходимо отметить, что Законом N 221-ФЗ и Земельным кодексом не установлено ограничений в отношении проведения одновременно согласования местоположения границ в индивидуальном порядке и посредством проведения собрания заинтересованных лиц.

На практике часто встречается ситуация, когда смежный землепользователь уклоняется от подписания акта согласования границ. При этом составление акта, подтверждающего такое уклонение, законодательством не предусмотрено. Так, по мнению Департамента недвижимости, в случае уклонения правообладателя земельного участка от согласования местоположения границ в индивидуальном порядке согласование местоположения такой части границы может быть проведено посредством проведения собрания заинтересованных лиц. Данная позиция неоднократно была подтверждена:

  • письмом Минэкономразвития РФ от 7 июня 2011 г. N Д23-2437;
  • письмом Минэкономразвития РФ от 19 октября 2010 г. N Д23-4239;
  • письмом Минэкономразвития РФ от 7 апреля 2010 г. N Д23-1212;
  • Определением ВАС РФ от 13 июля 2011 г. N ВАС-6006/11 по делу N А70-4292/2010;
  • Постановлением ФАС Центрального округа от 25 августа 2010 г. по делу N А09-1725/2009;
  • Постановлением ФАС Центрального округа от 8 июля 2010 г. по делу N А68-12769/09.

Согласно ч. 4 ст. 40 Закона N 221-ФЗ, если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании данных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

В случае если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом. Примеры из судебной практики:

  • Определение Свердловского областного суда от 20 сентября 2011 г. по делу N 33-13711/2011;
  • Определение Пермского краевого суда от 11 мая 2011 г. по делу N 33-3888;
  • Определение Московского областного суда от 17 марта 2011 г. по делу N 33-5836;
  • Определение Ленинградского областного суда от 12 мая 2011 г. N 33-2436/2011.

Таким образом, местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования, являющемся неотъемлемой частью межевого плана, личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом РФ порядке. В данном случае применяется досудебный либо судебный порядок урегулирования споров.

Процедура досудебного урегулирования спора регламентируется п. 86 Приказа Минэкономразвития России N 412, в соответствии с которым обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

В силу п. 1 ст. 64 Земельного кодекса РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Земельные споры — одни из самых сложных и актуальных на сегодняшний день, здесь важно правильно квалифицировать спорные правоотношения. В этой связи показательным является Постановление Президиума ВАС РФ от 16 ноября 2010 г. N 8467/10 по делу N А19-12205/09-58, где был неверно выбран способ защиты нарушенного права, и интересы истца не были удовлетворены. Здесь необходимо учитывать п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 2006 г. N 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» и п. 2 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, иски об установлении границ земельного участка относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

Сам по себе Земельный кодекс РФ предусматривает такие способы защиты прав на землю, как признание права на земельный участок, восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения, признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, возмещение убытков. Между тем законодателем не предусмотрен какой-либо определенный способ защиты в условиях, когда смежные землепользователи по той либо иной причине категорически отказываются согласовать местоположение границ земельного участка.

Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона N 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.

Среди юристов спорным считается вопрос о том, нужно ли рассматривать межевание в качестве необходимого элемента индивидуализации земельного участка. Согласно п. 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка N ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утв. Росземкадастром 10 апреля 2001 г., в определенных случаях в строку «16» раздела В.1 кадастрового плана заносится отметка «площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании». Следовательно, формально межевание не является необходимым элементом кадастрового учета. Однако судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок (Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 1857/08).

Поэтому, следуя известной пословице, лучше семь раз отмерить и один раз согласовать, чем долгие годы доказывать, кто прав, со смежными землепользователями.