Сделки с недвижимостью требующие нотариального удостоверения

Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним«, с 1 января 2016 года расширен перечень сделок, требующих нотариального удостоверения. О каких именно сделках идет речь?

В Закон N 122-ФЗ внесены дополнения в виде п. 2 ст. 30 следующего содержания:

«Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению».

Возникает вопрос относительно элемента формы договоров, которые могут быть заключены доверительным управляющим, в случае если учредителем управления не переданы доверительному управляющему полномочия по распоряжению недвижимым имуществом, которое передано в его управление: заключение договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более одного года.

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имущества одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Статьей 1017 ГК РФ, которая регулирует надлежащую форму договора доверительного управления имуществом, предусмотрено, что договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. А договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен по форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. В качестве ответственности за несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление установлена недействительность договора.

Таким образом, действующим законодательством РФ предусмотрено, что договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным с момента заключения его сторонами в простой письменной форме, однако правовые последствия для третьих лиц он порождает с момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, доверительный управляющий получает правомочия собственника на заключение сделок с недвижимым имуществом с третьими лицами только после государственной регистрации передачи такого недвижимого имущества. В случае заключения сделок доверительным управляющим до момента государственной регистрации существует риск признания их недействительными.

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрены обязательные требования к форме договоров аренды недвижимого имущества, заключенные на срок более одного года, которые подлежат заключению в письменной форме и обязательной государственной регистрации. Однако в соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, данный договор порождает соответствующие права и обязанности для сторон и становится для них обязательным к исполнению с момента его подписания. При этом отсутствие государственной регистрации такого договора аренды недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишает стороны права ссылаться на нормы такого договора аренды в отношениях с третьими лицами.

В соответствии с вводимой нормой Закона N 391-ФЗ можно сделать следующие выводы относительно дополнительного элемента формы договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, подписанного доверительным управляющим.

Во-первых, п. 2 ст. 30 Закона N 122-ФЗ предусматривает распоряжение доверительным управляющим недвижимым имуществом. В соответствии со ст. 606 ГК РФ договор аренды предусматривает предоставление правомочий только временного владения и пользования либо только пользования недвижимым имуществом. В данном случае доверительный управляющий не осуществляет правомочий по распоряжению объектом недвижимого имущества, а реализует только те правомочия собственника по владению и пользованию объектами недвижимого имущества, которые предоставлены ему на основании договора доверительного управления.

Во-вторых, передача имущества в доверительное управление в соответствии со ст. 38 ГК РФ возможна в отношении специальных субъектов (подопечных) — несовершеннолетних граждан или граждан, признанных ограниченно дееспособными, перечисленных в данной статье. Поэтому дополнительный элемент формы сделки, предполагающей распоряжение недвижимым имуществом на условиях такого доверительного управления, оправданно вводится законодателем для защиты интересов особых субъектов.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года доверительным управляющим (юридическим лицом), возникший на основании договора доверительного управления, заключенного с другим юридическим лицом, не подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с Законом N 391-ФЗ, а подлежит только государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.