Опасность покупки недостроенной квартиры в строящемся доме

С активным началом развития рынка в России, капитализацией общества, приватизацией строительная сфера претерпела существенные изменения по сравнению с периодом планового типового строительства, которое имело место при советском строе.

Прежде всего появился частный сегмент в строительном секторе экономики, который в настоящее время занимает лидирующее положение. Действительно, сейчас все объекты, будь то жилые дома, социальные учреждения, промышленные цеха, дороги, строятся или ремонтируются частными строительными компаниями. Почти во всех городах России, в региональных центрах насчитывается огромное количество многочисленных строительных фирм, что говорит о большом спросе на результат строительной деятельности. Можно выглянуть из окна дома или офиса и увидеть, что в строительство в городе никогда не замирает, а наоборот, идет полным ходом.

Но так как в данной сфере крутятся большие деньги, успех строительного бизнеса напрямую зависит от наличия заказов и финансирования, то всегда имеются риски, как у строительной фирмы, так и у заказчика, вследствие кризисных явлений в экономике или сложных схем мошенничества нечистых на руку строителей, оказаться у разбитого корыта, когда дом или иной объект недвижимости не может быть достроен из-за нехватки денежных средств. Строительная компания, особенно небольшая, может и вовсе обанкротиться и быть ликвидирована. В таком случае стройка замораживается на неопределенный срок. Так, собственно, и возникает «недострой», или объект недвижимости незавершенного строительства. Для гражданского законодательства характерно именно понятие «объект незавершенного строительства».

В настоящее время в любом городе, стоит проехать по его улицам, можно найти «незавершенку». Ввиду недостаточной прозрачности строительной секции, нечеткого нормативного регулирования всех этапов строительства, в том числе его «санкционной» части, «недострой» стал, по сути, обычным явлением в строительном бизнесе, на которое распространились законы рынка. Сейчас сделки по приобретению объектов незавершенного строительства достаточно распространены. А так как недострой — это «особый» объект недвижимости, то споры, связанные с такими сделками, нередки. Все осложняется еще и тем, что в российском законодательстве нет самого определения понятия «объект незавершенного строительства».

Более того, на протяжении многих лет вопрос о правовом режиме объектов незавершенного строительства носил дискуссионный характер.

Пробелы в законодательстве в отношении объектов незавершенного строительства по причине относимости их к недвижимости порождали большое количество споров в отношении данных объектов, а при рассмотрении споров суды были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим регулирования объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.

Законодатель попытался устранить данный момент принятием 30 декабря 2004 г. Федерального закона N 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», прояснил сложившуюся ситуацию.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, «недострой» попал под режим «недвижимости». Но само определение объекта незавершенного строительства в законодательстве по-прежнему отсутствует, что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).

Исходя из п. 1 ст. 55, п. п. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, важнейшим признаком для квалифицирования вновь создаваемого объекта недвижимого имущества в качестве завершенного является факт приемки этого объекта в эксплуатацию. Следовательно, отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый основополагающий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.

Так как же грамотно оформить право собственности на «недострой» и использовать его в дальнейшем в гражданском обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать переквалификации «незавершенки» в качестве объекта самовольной постройки?

Как уже было отмечено, ст. 130 ГК РФ объекты «недостроя» относятся к недвижимому имуществу. Они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (см. Постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008).

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, как следует из данной нормы и что подтверждается судебной практикой, в частности п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», объекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым имуществом при условии их соответствия объективным признакам, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. В свою очередь, государственная регистрация является ключевым элементом правового режима недвижимости, необходимым для участия не завершенных строительством объектов в гражданском обороте.

Итак, каковы должны быть условия для совершения сделок с такими объектами «недостроя»?

Во-первых, он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда.

В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

Хотя в научной литературе гражданского права еще встречаются споры о возможности признания недвижимым имуществом объектов незавершенного строительства, являющихся предметом действующего договора строительного подряда.

Вторым условием сделки с незавершенным строительством является согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и п. 3 ст. 14 и подп. 4 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон N 218-ФЗ) государственная регистрация права на данный объект.

Только после процедуры госрегистрации объекта незавершенного строительства и оформления на него права собственности он может быть предметом сделок.

Если же попытаться продать объект «незавершенки» до госрегистрации, то сделка купли-продажи объекта будет недействительной (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

В соответствии с п. 10 ст. 40 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Следовательно, чтобы зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, понадобятся разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок.

Необходимо также отметить, что само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что одна компания приобрела на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. Однако компания без согласия собственника участка (муниципалитета) снесла магазин и приступила к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал данной компании в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.

Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство.

Итак, на основании изложенного можно сделать следующие выводы.

• право собственности на новосозданное недвижимое имущество, в том числе на жилой дом, возникает с момента окончания строительства. Закон предусматривает принятие нового жилья в эксплуатацию, а также его государственную регистрацию;
• для того чтобы совершить сделку с недостроенным объектом недвижимости, нужно пройти процедуру государственной регистрации права на данный объект;
• недострой не должен быть предметом действующего договора строительного подряда;
• следует помнить, что здание или сооружение считается самостроем, если возведено на земле, не отведенной для этой цели, без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта или с существенными отклонениями от него, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил;
• незаконное строение по решению суда может быть снесено, причем за счет застройщика.

Если вы все-таки решились продать или приобрести «недострой», при оформлении купли-продажи вам необходимо будет представить следующие документы:

• разрешение на строительство;
• государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;
• проектно-разрешительную документацию на строительство.

После того как «недострой» оформлен в собственность, составляем договор купли-продажи по правилам гражданского законодательства и впоследствии регистрируем его.

Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе данные, позволяющие установить его расположение на земельном участке.

Более того, как следует из абз. 2 ст. 554 ГК РФ, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В случае с «недостроем» все существенные признаки данного «строения» должны быть прописаны как можно более детально, чтобы недостроенный объект был четко идентифицирован.

Так, например, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не было указано специфических характеристик объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (Постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21), Постановление Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2006 N А45-15195/05-28/336).

Что может помочь в индивидуализации объекта незавершенного строительства в тексте договора?

Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении N 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал, что индивидуализация недвижимого объекта осуществляется путем указания иных сведений (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.

Ранее Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) также указал, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание.

Необходимо также отметить, что в вышеуказанном Постановлении N 54 от 11.07.2011 Высший Арбитражный Суд дал разъяснение инвестиционным договорам, указав, что они расцениваются как договоры купли-продажи будущей недвижимости, то есть право собственности возникает у застройщика и передается инвестору.

При этом Высший Арбитражный Суд РФ исключает расширительное толкование инвестиционного законодательства и указывает, что право собственности на завершенный строительством объект возникает у застройщика, а не у инвестора. Впоследствии застройщик передает возникшее у него право собственности инвестору как исполнение инвестиционного договора (договора купли-продажи, как его оценивает ВАС РФ).

Также следует обратить внимание, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. Так, в одном деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект «незавершенки» не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (Определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08).

На основании изложенного можно сделать вывод: покупать «недострой» довольно рискованно в силу многих причин, а судебная практика показывает, что неправильное оформление сделки может привести к весьма неблагоприятным для покупателя недостроенного дома последствиям.

Поэтому для корректного оформления такой сделки следует неукоснительно руководствоваться правилами, предусмотренными законом, ликвидировать все признаки «самостроя», учитывать особенности правового режима «недостроя», надлежащим образом оформить договор купли-продажи и провести регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Д. ХОДЫКИН