Покупка квартиры на вторичном рынке без рисков: миф или реальность?

Приобретая квартиру на вторичном рынке, мы нанимаем риелторов и юристов для сопровождения такой сделки, которая включает в себя, помимо прочего проверку “юридической чистоты” квартиры.

Следует обратить внимание на то, что ни один специалист в области недвижимости не может дать стопроцентной гарантии юридической чистоты сделки при покупке квартиры на вторичном рынке, что говорит о большом количестве пробелов в российском законодательстве в данной области.

Рассмотрим более подробно несколько актуальных правовых вопросов в области покупки квартиры на вторичном рынке:

1. Анализ основных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке и методы снижения таких рисков.

2. Общие правила проверки юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке.

3. Порядок и последствия признания договора купли-продажи незаключенным.

1. Анализ основных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке и методы снижения таких рисков

Проанализируем восемь основных рисков при покупке квартиры:

1) нарушение прав несовершеннолетних;

2) нарушение прав наследников;

3) нарушение прав супруга;

4) нарушение правил торгов;

5) приобретение квартиры с обременением;

6) незаконная перепланировка;

7) приобретение квартиры по доверенности;

8) банкротство продавца.

1.1. Риски нарушения прав несовершеннолетних при покупке квартиры на вторичном рынке

При анализе судебной практики по вопросу заключения сделок с имуществом несовершеннолетнего отмечается большое количество признания таких сделок недействительными.

Так, при покупке квартиры со стороны покупателя необходимо осознавать риск ущемления интересов несовершеннолетнего путем нарушения действующего законодательства.

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 1998 года N 124-ФЗ “Об основных гарантиях прав ребенка в РФ” органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, должностные лица указанных органов в соответствии со своей компетенцией содействуют ребенку в реализации и защите его прав и законных интересов с учетом возраста ребенка и в пределах установленного законодательством РФ объема дееспособности ребенка посредством порядка защиты прав, установленных законодательством Российской Федерации.

Действующим законодательством РФ, а именно п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”, предусмотрено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства их совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущего уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Отметим, что законодательством РФ порядок и критерии выдачи такого разрешения не определены.

Орган опеки и попечительства при выдаче разрешения на совершение сделки с недвижимостью несовершеннолетнего руководствуется следующими рекомендательными письмами:

– от 20 февраля 1995 года N 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетнего”;

– от 9 июня 1999 года N 244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”.

Согласно вышеуказанным письмам в обязательном порядке должно быть закреплено право семьи несовершеннолетнего на проживание и пользование вновь приобретенным жилым помещением путем выдачи предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи.

На основании такого предварительного разрешения договор продажи жилого помещения оформляется с условием.

Так, приобретая квартиру на вторичном рынке, необходимо понимать, что сделка с недвижимостью несовершеннолетнего обременена до момента покупки продавцом иной квартиры, которая не ущемит права несовершеннолетнего.

Анализ судебной практики показал большое количество судебных споров по вопросу признания договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с неисполнением предварительного разрешения органа опеки и попечительства со стороны продавца.

Рассмотрим примеры, где суды первой и апелляционной инстанции расходились во мнениях по вопросу удовлетворения требований о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной ввиду нарушения исполнения предварительного разрешения на такую сделку.

Так, анализируя текст Апелляционного определения Красноярского краевого суда от 17.01.2018 по делу N 33-723/2018 по иску матери несовершеннолетнего к отцу несовершеннолетнего (продавцу спорной квартиры, в которой имелась доля несовершеннолетнего) и покупателю спорной квартиры о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, посчитав, что покупатели спорной квартиры являются добросовестными приобретателями, так как на момент заключения оспариваемого договора не знали и не могли знать, что продавец квартиры не исполнит обязательства, указанные в предварительном разрешении на продажу спорной квартиры.

Противоположное мнение по вопросу добросовестности покупателя по аналогичному делу было выявлено из решения Сатинского городского суда Челябинской области по делу 2-1175/16 от 29 августа 2016 года, согласно которому орган опеки и попечительства обратился к продавцу и покупателю спорной квартиры о признании недействительным договора купли-продажи данной квартиры.

Суд при вынесении решения акцентировал внимание, что покупатель спорной квартиры не является добросовестным приобретателем в связи с тем, что не проявил разумную осмотрительность и не ознакомился с содержанием предварительного разрешения на продажу спорной квартиры и не выяснил условия сделки в части соблюдения прав несовершеннолетнего.

Вышеуказанное решение было отменено Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10.11.2016 с указанием, что оспариваемая сделка была совершена в надлежащей форме, с соблюдением установленной процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетнему недвижимого имущества, так как на заключение сделки было дано согласие органа опеки и попечительства, сделка фактически исполнена, в связи с чем оснований для признания ее недействительной не имеется.

Точку поставил по данному делу по вопросу добросовестности Верховный Суд РФ, согласившись с позицией первой инстанции, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Так, Апелляционным определением от 13.04.2018 N 48-КГ18-1 исковые требования органа опеки и попечительства удовлетворены в полном объеме.

Таким образом, при выдаче предварительного разрешения на продажу квартиры необходимо понимать риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной в связи с неисполнением продавцом спорной квартиры условий, прописанных в предварительном соглашении.

Анализируя вышеизложенное, следует отметить незащищенность покупателя спорной квартиры при заключении договора купли-продажи с продажей недвижимости или доли в недвижимости несовершеннолетнего. Для того чтобы обезопасить покупателя, продавец квартиры может предоставить покупателю квартиры предварительный договор купли-продажи иной квартиры согласно предварительному разрешению органа опеки и попечительства.

На сегодняшний день на законодательном уровне не закреплено обязательное заключение предварительного договора, в то время как этот документ может реально защитить покупателя спорной квартиры в подобной ситуации.

На уровне субъекта РФ были попытки включить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в пакет обязательных документов при рассмотрении вопроса о выдаче предварительного разрешения.

Однако согласно решению Пермского краевого суда от 20 октября 2017 года по вопросу включения предварительного договора купли-продажи квартиры как обязательного документа для оказания услуги о выдаче предварительного разрешения на продажу квартиры было отказано в связи с противоречием федеральному законодательству и нарушением законных интересов неопределенного круга лиц <1>.

——————————–

<1> См.: Апелляционное определение от 14 февраля 2018 года N 44-АПГ17-31.

Так, на сегодняшний день обезопасить сделку купли-продажи квартиры с долей несовершеннолетнего можно самостоятельно, указав в договоре условие об ответственности за нарушение исполнения условия предварительного договора покупки новой квартиры, подтверждающего выделение несовершеннолетнему доли в ней, с приложением такого договора.

Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ” лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании ст. 173.1 ГК РФ.

Одним из основных способов защиты от риска нарушения прав несовершеннолетних при покупке квартиры на вторичном рынке является альтернативная сделка.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры представляет собой продажу собственником своей квартиры и покупку новой в один день, два договора купли-продажи подписываются одновременно, а сделка на обе квартиры проходит в один день. Таким образом, предварительное разрешение на продажу квартиры реализуется в день покупки новой квартиры.

С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что покупателю необходимо внимательно изучать документы на квартиру по вопросу условий согласия органа опеки и попечительства на заключение альтернативной сделки с имуществом несовершеннолетнего, прописав в договоре купли-продажи специальные условия расторжения договора и возврата денежных средств в случае неисполнения предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Еще одной распространенной проблемой при покупке квартиры на вторичном рынке является отсутствие осведомленности покупателя об использовании материнского капитала продавцом.

Нецелевое использование материнского капитала, в связи с тем что не были выделены доли в квартире несовершеннолетним, также относится к риску нарушения права несовершеннолетнего.

Например, истец обратился в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи в связи с тем, что часть кредита за квартиру ответчики оплатили средствами материнского капитала, однако долю детям не выделили.

Узнал истец о данном обстоятельстве только тогда, когда обратился в банк за одобрением кредита на вышеуказанную квартиру.

Исковые требования в части расторжения предварительного договора были удовлетворены (Апелляционное определение от 2 июля 2015 года по делу N 33-7358/2015).

Рассмотрим более подробно еще один пример.

Так, проанализируем решение Ленинского районного суда города Тюмени от 6 июня 2015 года по делу N 2-5024/2015 по иску продавца спорной квартиры, действующего в интересах несовершеннолетних, к покупателю спорной квартиры о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с тем, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, но доли несовершеннолетним детям так и не были выделены.

Суд указал, что то обстоятельство, что средства материнского капитала, перечисленные государственным учреждением “Управление Пенсионного фонда РФ”, не были израсходованы истцами на улучшение жилищных условий их детей, не может являться основанием для признания сделки недействительной. В данном случае участниками правоотношений по нецелевому использованию средств материнского капитала являются истцы и Пенсионный фонд и у истцов имеется возможность восстановить права своих детей путем возврата средств материнского (семейного) капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ.

Возврат средств материнского (семейного) капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ не лишает истцов в будущем права воспользоваться ими в установленном законом порядке на использование по направлениям, предусмотренным п. 3 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

С учетом того что дети истцов не являлись собственниками спорной квартиры и были добровольно выписаны их родителями, согласие органа опеки на совершение сделки не требовалось.

В данном случае действия истцов свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществлении ими гражданских прав (злоупотреблением правом), что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо, поскольку это нарушает права нынешних собственников спорной квартиры.

Еще одним распространенным вопросом является нарушение прав несовершеннолетних при приватизации квартиры.

Так, лицо, право на приватизацию которого было нарушено в несовершеннолетнем возрасте, может обратиться в суд за защитой нарушенного права.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2008 года от 25 февраля 2009 года срок исковой давности по спорам о признании недействительным договора приватизации в части невключения несовершеннолетнего в состав собственников приватизированного жилья должен исчисляться в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Например, согласно Определению Верховного Суда РФ от 12.08.2018 N 56-В08-10 по иску А. к Б. о признании частично недействительным договора приватизации жилого помещения от 1994 года решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца А. оставлено без изменения в связи с тем, что А. узнала о незаконной приватизации 26.07.2006, а в суд обратилась в феврале 2007 года.

Рассмотрим еще один пример.

Согласно Апелляционному определению Свердловского областного суда от 02.02.2018 по делу N 33-1945/2018 по иску В.А., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего, к Г.А. о признании договора приватизации от 07.02.2013 недействительным в части в связи с отменой решения первой инстанции по иному делу. А именно Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 7 июля 2005 года было отменено решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 27 мая 2005 года и постановлено новое решение об изменении договора социального найма с предоставлением по договору социального найма истцу комнаты в спорной квартире. Исковые требования по делу N 33-1945/2018 были удовлетворены, апелляционная инстанция оставила решение первой инстанции без изменения.

Так, при покупке квартиры необходимо проверить всех зарегистрированных ранее лиц на предмет возможного нарушения их прав. Документом, который необходим для такой проверки, является архивная выписка, которую можно истребовать у продавца.

1.2. Риск нарушения прав наследников при покупке квартиры на вторичном рынке

В судебной практики не редки случаи признания договора купли-продажи недействительным в связи с нарушением прав наследников.

Данная ситуация вызвана отсутствием надлежащего способа проверки потенциальных наследников при покупке квартиры. Разберем более подробно различные категории споров, ущемляющих права наследников.

Признание сделки недействительной и включение квартиры в наследственную массу в связи с отчуждением квартиры лицом, которое не понимало значения своих действий, являются одной из самых популярных категорий споров.

В данном случае речь может идти о цепочке предыдущих сделок, которые могут быть признаны недействительными судом.

Рассмотрим более подробно судебную практику по данной категории споров.

Например, согласно Апелляционному определению Санкт-Петербургского городского суда от 23 июля 2018 года N 33-16053/2018 истец просил признать недействительными две сделки купли-продажи (от 01.08.2016 между Б.А. и А. и от 06.03.2017 между А. и Д.О.А.) и истребовать спорную квартиру из чужого незаконного владения, включить квартиру в наследственную массу. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца в полном объеме, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. При рассмотрении вышеуказанного дела была назначена судебная экспертиза, согласно заключению которой Б.А. не мог понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора купли-продажи квартиры от 01.08.2016.

Аналогичным примером может служить Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-4244/2018 от 30.01.2018.

Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу N 33-49317 Е.А. обратился в суд с иском к Е.С. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, включении квартиры в состав наследства, признании права собственности. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что он является наследником имущества матери Е.И. по закону. Е.И. и Е.С. заключили договор купли-продажи спорной квартиры, на основании которого была произведена государственная регистрация перехода права собственности. Е.И. умерла. Ссылаясь на то, что Е.И. (мать истца) при жизни страдала психическим расстройством, не понимала значение своих действий и не могла руководить ими в момент составления договора, истец просил суд признать указанный договор купли-продажи квартиры недействительным, включить спорную квартиру в состав наследства Е.И., признать за истцом и ответчиком право собственности на указанную квартиру (по 1/2 доли за каждым) в порядке наследования по закону, а также взыскать судебные расходы.

Суд при рассмотрении дела также назначил судебную экспертизу, согласно заключению которой психические нарушения были выражены столь значительно, что лишали Е.И. при составлении договора купли-продажи спорной квартиры и при регистрации перехода права собственности способности понимать значение своих действий и руководить ими. С учетом заключения и иных представленных доказательств суд удовлетворил исковые требования в полном объеме, апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения.

Апелляционным определением Московского городского суда от 12.09.2018 по делу N 33-39760/2018 решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по иску И.Ю. к А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности по сделке, включении имущества в наследственную массу отказано в связи с тем, что амбулаторными психиатрическими посмертными экспертизами ГБУ здравоохранения города Москвы “Психиатрическая клиническая больница N 1 им. Н.А. Алексеева” и ФГБУ “Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В.П. Сербского” установлено, что И.М. в юридически значимые периоды времени, относящиеся к подписанию договора купли-продажи от 10.01.2016, расписки от 10.01.2016, заявления в Росреестр от 27.02.2016, каким-либо психическим расстройством не страдал, то есть мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Анализируя вышесказанное, следует обратить внимание, что по данной категории споров суды назначают судебные экспертизы, на основании которых в совокупности с иными доказательствами суд выносит решение. Таким образом, можно сделать вывод, что при совершении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке невозможно оценить безопасность данной сделки на сто процентов в связи с тем, что покупателю квартиры неизвестно, какими лицами ранее была продана и приобретена интересуемая квартира, что является существенным недостатком в законодательстве РФ.

На практике риелторы, юристы и иные специалисты в области недвижимости имеют свои методы и способы проверки квартиры на вторичном рынке по снижению риска совершения одной из сделок гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими, но исключить данный риск на сто процентов не представляется возможным.

Признание недостойным наследником является не самой распространенной категорией споров, но оставить без внимания данную категорию мы не можем.

В первую очередь разберем понятие “недостойный наследник”.

Согласно п. 1 ст. 1117 ГК РФ не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Однако граждане, которым наследодатель после утраты ими права наследования завещал имущество, вправе наследовать это имущество.

Суды указывают, что для того, чтобы указанные лица не могли наследовать ни по закону, ни по завещанию, необходимо наличие следующих условий.

Во-первых, их действия должны быть умышленными и противоправными. Умышленное противоправное поведение недостойных наследников может выражаться не только в форме действия, но и в форме бездействия.

Во-вторых, умышленное противоправное поведение может быть направлено не только против самого наследодателя, но и против кого-либо из его наследников.

В-третьих, умышленное противоправное поведение может быть направлено на то, чтобы добиться призвания к наследованию каких-либо других лиц, но необязательно самого лица, поведение которого является таковым.

В-четвертых, указанные обстоятельства, которые выражены в умышленном противоправном поведении недостойного наследника, должны быть подтверждены судом в порядке либо уголовного судопроизводства, либо гражданского судопроизводства См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 24.03.2015 по делу N 33-9546/15, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2017 года N 33-191/2017.

При анализе судебной практики по вопросу признания наследника недостойным отмечается большое количество отказов судов в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием доказательств.

Приведем наглядный пример признания договора купли-продажи недействительным в связи с тем, что квартирой распорядился недостойный наследник. Согласно Апелляционному определению Верховного Суда Республики Татарстан от 18 августа 2016 года по делу N 33-13087/2016 истцы (К.И., С.Ю.М.) обратились в суд с иском к ответчикам (К.А., Г.С., Ф.) о признании недействительными свидетельства о праве на наследство, договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок. В обоснование иска указано, что вступившим в законную силу решением Вахитовского районного суда г. Казани от 4 мая 2011 года К.А. признан недостойным наследником имущества К.Ш.Н., умершей 31 октября 2000 года, и К.Р., умершего 31 января 2003 года.

Между тем истцам стало известно, что принадлежавшая К.Ш.Н. и К.Р. на праве собственности квартира, в которой проживают истцы, была отчуждена на основании договора купли-продажи спорной квартиры от 26 ноября 2015 года, заключенного между К.А. и Г.С. Из текста данного договора следует, что квартира принадлежит продавцу К.А. на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 23 октября 2015 года.

По мнению истцов, свидетельство о праве на наследство по закону выдано К.А. неправомерно, поскольку он как признанный судом недостойный наследник не мог претендовать на получение в собственность наследственного имущества, соответственно, правомочий на распоряжение спорной квартирой у него не имелось.

На основании изложенного, уточнив в ходе судебного разбирательства заявленные требования, К.И. и С.Ю.М. просили суд:

– признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от 23 октября 2015 года;

– признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 26 ноября 2015 года, заключенный между К.А. и Г.С.;

– признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 19 декабря 2015 года, заключенный между Г.С. и Ф.;

– применить последствия недействительности сделки, а именно привести стороны в первоначальное положение, прекратив за К.А., Г.С., Ф. право собственности на квартиру.

Вступившим в законную силу приговором Вахитовского районного суда г. Казани от 29 декабря 2000 года К.А. признан виновным в совершении преступления в отношении К.Ш.Н., К.Р. умер 31 января 2003 года.

Вступившим в законную силу решением Вахитовского районного суда г. Казани от 4 мая 2011 года К.А. признан недостойным наследником имущества К.Ш.Н., умершей 31 октября 2000 года, и К.Р., умершего 31 января 2003 года. Помимо этого, судом установлен факт принятия К.Р. наследства, открывшегося после смерти К.Ш.Н., в удовлетворении иска К.И. об установлении факта принятия им наследства после смерти К.Р. отказано.

Между тем К.А. 23 октября 2015 года М., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа города Казани Г.Н., выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти К.Р., согласно которому ответчик унаследовал квартиру. Далее были совершены последующие сделки.

Судом первой инстанции отмечено, что договоры купли-продажи, заключенные 26 ноября 2015 года между К.А. и Г.С. и 19 декабря 2015 года между Г.С. и Ф., являются недействительными, так как К.А. не имел правомочий на распоряжение спорной квартирой.

Не менее интересной категорией споров являются споры об установлении факта принятия обязательной доли в наследственном имуществе, признании права собственности в порядке наследования по закону.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право на обязательную долю:

– несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании п. п. 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ, в силу ст. 1149 ГК РФ наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону;

– переживший супруг имеет право на 1/2 долю от совместно нажитого имущества, находящегося в собственности умершего.

Важно понимать, что право на обязательную долю в наследстве не позволяет полностью исключить появление в будущем исков о восстановлении нарушенных прав наследников даже при наличии завещания. Можно говорить лишь о большей или меньшей вероятности возникновения таких исков с учетом конкретных обстоятельств.

Рассмотрим пример из судебной практики, согласно которой на основании п. 1 ст. 1149 ГК РФ установлен факт принятия обязательной доли и признан недействительным договор купли-продажи.

Согласно Апелляционному определению Алтайского краевого суда от 15 апреля 2015 года по делу N 33-3180-15 по иску П. к М.Л.Т., М.Ю.А., Б.О., Б.Ю., Б.А. (далее – Б-ко) о признании права на обязательную долю, признании недействительным свидетельства на наследство по завещанию, применении последствий недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи квартиры, заключенного между П. и Б-ко, выселении.

П. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ее мать М.М.П. являлась собственником однокомнатной квартиры (далее – спорной квартиры).

03.04.2012 М.М.П. умерла, после ее смерти открылось наследство в виде спорной квартиры и иного имущества.

Кроме П. наследником первой очереди является ее брат М.А.И.

15.05.2012 П. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

При обращении к нотариусу П. не знала о существовании завещания по наследству, согласно которому М.М.П. завещала спорную квартиру М.А.И.

Следует отметить, что заявление П. нотариусу по месту открытия наследства было направлено из иного нотариального округа по почте.

В заявлении П. указала, что достигла возраста, дающего право на установление трудовой пенсии по старости, что подразумевает право на обязательную долю в наследстве.

В 2014 году при получении у нотариуса свидетельства о праве на наследство по закону П. стало известно о завещании.

Между тем, нотариус в нарушение требований ст. 73 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при выдаче М.А.И. свидетельства о праве на наследство по завещанию и закону не выяснила круг лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве, имея реальную возможность это выяснить, приняла за достоверные сведения, изложенные М.А.И. в заявлении, об отсутствии наследников, имеющих право на обязательную долю, тем самым нарушила право П. на получение обязательной доли.

Поскольку удовлетворение права П. на обязательную долю в наследстве должно было производиться за счет завещанной части наследственного имущества – спорной квартиры, то нотариус не имела права выдавать и свидетельство о праве на наследство по завещанию М.А.И. на всю квартиру, в связи с чем свидетельство о праве на наследство недействительно в части обязательной доли.

Признание свидетельства о праве на наследство по завещанию недействительным в части доли на обязательную долю влечет за собой признание недействительной сделки купли-продажи квартиры и приведение сторон в первоначальное положение.

Суд первой инстанции указал, что спорная квартира выбыла из обладания наследника помимо воли П. в результате злоупотребления своим правом М.А.И.

Из наследственного дела умершего М.А.И. следует, что после его смерти приняла наследство только М.Л.Т., его дети наследство не приняли.

Решение первой инстанции по вышеуказанному делу удовлетворено в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции не согласился с судом первой инстанции в части выселения ответчиков Б-ко.

Учитывая, что П. имеет право на обязательную долю (1/4) в праве собственности на спорную квартиру, апелляционная инстанция пришла к выводу, что вопрос о выселении ответчиков Б-ко может быть решен только по согласованию участников общей долевой собственности на квартиру, как это предусмотрено в ст. 247 ГК РФ.

В связи с этим выселение ответчиков Б-ко со спорной жилплощади является преждевременным.

В остальной части решение суда первой инстанции осталось без изменения.

Также рассмотрим пример из судебной практики, согласно которой на основании ст. 1150 ГК РФ установлен факт принятия обязательной доли и признаны недействительными договоры купли-продажи.

Согласно Апелляционному определению Санкт-Петербургского городского суда от 19 декабря 2017 года N 33-21894/2017 Л.В. обратилась в суд с иском к Л.Е.Г. и Л.Д., уточнив свои требования, просила признать 1/2 долю двухкомнатной квартиры общей площадью 50,95 кв. м (жилая площадь 32,01 кв. м) за Л.В. в совместном супружеском имуществе и признать право собственности на долю квартиры, установить факт принятия истцом обязательной доли в наследственном имуществе после смерти 12.12.2003 Л.Г., признать за ней право собственности на долю спорной квартиры в порядке наследования по закону. Кроме того, истица просила признать недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное на имя Л.Е.Г., признать договор купли-продажи от 26.07.2012, заключенный между Л.Е.Г. и А., недействительной сделкой, применить последствия недействительной сделки; признать договор купли-продажи спорной квартиры от 13.08.2012, заключенный между А. и Т.В., недействительной сделкой, применив последствия недействительности сделки; признать договор купли-продажи спорной квартиры от 05.11.2016, заключенный между Т.В. и Л.Д., недействительной сделкой, применив последствия недействительной сделки – прекращение права собственности Л.Д. на 2/3 доли квартиры.

Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 12.07.2017 исковые требования удовлетворены.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждено материалами дела, истица Л.В. являлась женой Л.Г. с 24.04.1963 до его смерти – 12.12.2003. На Л.Г. на момент смерти было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Квартира приобретена Л.Г. по договору купли-продажи квартиры от 14.03.1996 и является супружеским имуществом, что сторонами не оспорено.

Согласно материалам наследственного дела N 6/2005 17.01.2005 в нотариальную контору обратился Л.Е.Г. с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию после умершего 12.12.2003 отца Л.Г., согласно которому Л.Е.Г. было завещано все имущество. В заявлении 17.01.2005 Л.Е.Г. указал обязательного наследника – пережившую супругу наследодателя Л.В. и наследственное имущество: спорная квартира. В адрес Л.В. дважды 17.01.2005 и 18.02.2005 были направлены письма с предложением воспользоваться своим правом оформить супружескую долю в имуществе, приобретенном в браке, и обязательную долю в завещанном имуществе. Одно из писем вернулось обратно в связи с истечением срока хранения, второе письмо было получено сыном наследодателя – наследником по завещанию Л.Е.Г. Л.В. в нотариальную контору до 03.11.2016 не обращалась.

10.01.2006 Л.Е.Г. было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на указанную квартиру.

17.07.2012 Л.Е.Г. продал квартиру А. 02.08.2012 А. продала квартиру Т.В. В соответствии с договором купли-продажи от 05.11.2016 Т.В. продала квартиру Л.Д.

03.11.2016 Л.В. обратилась к нотариусу за свидетельством о праве на супружескую долю, в чем ей было отказано по причине выдачи 10.01.2006 свидетельства о праве на наследство по завещанию Л.Е.Г.; согласно объяснениям нотариуса истица на личном приеме подтвердила, что не знала об открытии наследственного дела после супруга, Л.Е.Г. подтвердил, что в 2005 г. ввел нотариуса в заблуждение по поводу того, что его мать знает об оформлении наследственных прав.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности с со ст. ст. 34, 39, 256, 1150 ГК РФ, п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 “О судебной практике по делам о наследовании”, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в силу положений действующего гражданского законодательства об общей собственности супругов право собственности одного из супругов на долю в имуществе, нажитом во время брака, не прекращается после смерти другого супруга; обращение к нотариусу за получением свидетельства о праве собственности на супружескую долю не является обязанностью пережившего супруга, является его правом, а поскольку Л.В. отказа от принадлежащей ей супружеской доли не заявила, то включение принадлежащей истице супружеской доли в наследственную массу не может быть признано законным, при этом в данном случае к требованию о признании права собственности на супружескую долю не может быть применен срок исковой давности.

Установив факт распоряжения ответчиком Л.Е.Г. долей истицы без законных на то оснований, суд первой инстанции пришел выводу о том, что сделки купли-продажи от 17.07.2012 и от 02.08.2012 в части продажи супружеской доли Л.В. являются ничтожными как противоречащие закону.

Придя к выводу о ничтожности ранее совершенных сделок со спорной квартирой, суд признал договор купли-продажи от 05.11.2016 между Т.В. и Л.Д. в части продажи супружеской доли Л.В. недействительным и признал за Л.В. право собственности на долю спорной квартиры как на супружескую долю и прекратил право собственности Л.Д. на указанную долю спорной квартиры.

Л.В. владеет спорной квартирой до настоящего времени, проживает и зарегистрирована в ней, оплачивает расходы на ее содержание, то есть осуществляет полномочия собственника данного жилого помещения, при этом ее обращение в суд с иском о признании права на супружескую долю в спорном доме имеет целью восстановление нарушенного права, не связанного с лишением владения, в данном случае к исковым требованиям, направленным на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не подлежит применению.

Апелляционная инстанция решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 12 июля 2017 года оставила без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Анализируя риск нарушения прав наследников при покупке квартиры на вторичном рынке, с учетом изложенной судебной практики необходимо понимать, что при покупке квартиры на вторичном рынке, максимальная проверка истории квартиры является одним из методов снижения рисков. Чем больше квартира участвовала в сделках, тем более рискованной сделка купли-продажи является, кроме того, необходимо обращать внимание на промежутки между сделками. Если квартира участвовала в сделке ранее трех лет, то такая сделка является сделкой с повышенным риском и от нее лучше отказаться.

1.3. Риск нарушения прав супруга продавца на продаваемую квартиру

В соответствии с п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Таким образом, действующим законодательством прямо определено, в какой форме должен дать согласие супруг на совершение сделки, если такое имущество является общим.

Рассматривая вопрос о распоряжении общим имуществом бывшими супругами, если такие супруги не разделили имущество в судебном порядке и не заключили брачный договор, необходимо обратиться к судебной практике.

Согласно решению Советского районного суда г. Липецка от 26 февраля 2016 года по делу N 2-896/16 по иску К.Л.Н. к К.В.А., Д.И.Н. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, суд пришел к выводу, что при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры законодательно не требовалось согласие истца на отчуждение указанной квартиры, поскольку брак между супругами был прекращен в 2001 году; квартира юридически приобретена Д.И.Н. в 2015 году, то есть спустя 14 лет после расторжения брака.

При таких обстоятельствах ответчик Д.И.Н. никак не могла предполагать, что для заключения с К.В.А. оспариваемого договора было необходимо получить согласие бывшей супруги К.Л.Н.

Согласно решению Советского районного суда города Липецка от 21 апреля 2016 года по делу N 2-3286/2016 по иску К.Л.Н. к К.В.А., К.И.В., Д.И.Н. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры исковые требования удовлетворены в полном объеме, при удовлетворении исковых требований суд применил ст. 35 СК РФ.

Точку по вопросу регулирования имущественных отношений о применении ст. 35 СК РФ между бывшими супругами поставил Верховный Суд РФ.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 14 марта 2017 г. N 77-КГ16-17 по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение вопроса, были ли осведомлены К.И.В., а также Д.И.Н. об отсутствии у К.В.А. полномочий распоряжаться спорной квартирой.

С учетом того что истец оспаривает совершенные бывшим супругом К.В.А. сделки по распоряжению спорной квартирой, именно она должна доказать недобросовестность поведения ответчиков К.И.В. и Д.И.Н. на предмет их осведомленности об отсутствии у К.В.А. полномочий распоряжаться квартирой.

Между тем допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что К.И.В., а также Д.И.Н. знали или заведомо должны были знать об отсутствии согласия К.Л.Н. на совершение сделок по продаже К.В.А. спорной квартиры, истцом не представлено. Материалы дела также не содержали сведений, подтверждающих недобросовестность ответчиков при заключении договоров купли-продажи квартиры.

При этом из содержания договоров купли-продажи квартиры от 6 марта 2015 года, от 27 мая 2015 года, от 6 июля 2015 года следует, что на момент их подписания спорная квартира, со слов продавцов, никому не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под запретом (арестом) не состоит.

Положения ст. 35 СК РФ в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимости другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги.

В данном случае на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи квартиры брак между К.В.А. и К.Л.Н. был прекращен и, соответственно, получения нотариального согласия К.Л.Н. на отчуждение спорной квартиры бывшим супругом К.В.А. не требовалось.

Апелляционной инстанцией с учетом замечаний, указанных в Определении Верховного Суда РФ от 14 марта 2017 г. N 77-КГ16-17, в удовлетворении требований по делу 2-3286/2016 истцу отказано в полном объеме См.: Апелляционное определение от 19 апреля 2017 года по делу N 33-1401-2017.

Аналогичное решение было принято по делу по исковому заявлению И.Е. к Г.М., Г.Н.В. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе И.Е. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 26 апреля 2018 г. См.: Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 25.07.2018 по делу N 33-1334/2018.

С учетом анализа судебной практики при расторжении брака между супругами владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями ст. 35 СК РФ, они приобретают статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм юридически значимыми и подлежащими установлению для правильного разрешения дела при оспаривании сделок по отчуждению имущества, находящегося в совместной собственности, являются:

– наличие или отсутствие полномочий у другого участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки;

– наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Таким образом, при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо проверить:

1. Состоит ли в браке продавец. Если состоит в браке, то необходимо запросить нотариальное согласие на продажу квартиры.

2. При расторжении брака продавцом необходимо проанализировать период приобретения квартиры в собственность последнего. Если квартира была приобретена в браке, то следует запросить согласие на продажу бывшего супруга в целях избежания судебного спора с его стороны. Если речь идет о дарении или наследовании, то супруг на такое имущество прав не имеет. Так же как и на имущество, приобретенное до брака.

Проверить, состоит ли человек в браке, расторгнут ли брак, можно по паспорту. На практике при заключении договора купли-продажи, если человек не состоит в браке, требуют нотариальное заявление об отсутствии брачных отношений с кем-либо.

Важно понимать, что нотариус заверяет только подпись, при этом сам факт того, что заявитель не состоит в браке, он не удостоверяет. Однако проводит проверку, которая заключается в осмотре паспорта на страницах, где фиксируется факт регистрации брака. Так как подобная система проверки несовершенна, нотариус не несет ответственности за ложность заявления. То есть, по сути, нотариус удостоверяет только тот факт, что это заявление подписано лично тем гражданином РФ, чьи реквизиты указаны в заявлении.

Регулирование имущественных отношений брачным договором так же имеет подводные камни в связи с возможностью признания такого договора недействительным, в связи с чем при покупке квартиры у лица, регулирующего имущественные отношения брачным договором, необходимо проанализировать такой договор на предмет возможности признания последнего недействительным.

1.4. Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни

Действующим законодательством РФ предусмотрена возможность покупки квартиры через торги. Продавцами такой недвижимости являются государственные организации и банки.

Рассмотрим более подробно, в каких случаях квартиры выставляют на торги.

В связи с невыплатой ипотечного кредита между банком и заемщиком заключается соглашение о реализации недвижимости во внесудебном порядке, согласно которому должник продает заложенный объект и полностью гасит кредит. При покупке такой квартиры риски минимальны в связи с добровольными договорными отношениями между банком и заемщиком.

По решению суда по иску банка к должнику об обращении взыскания на квартиру, заложенную в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, после того, как суд принимает решение о реализации заложенного имущества с торгов, судебные приставы-исполнители описывают такое имущество и реализовывают его через торги.

После проведения торгов существует риск признания таких торгов недействительными.

Так, при анализе судебной практики выявлены споры по обжалованию судебных актов должниками и по обжалованию в судебном порядке публичных торгов в связи с нарушениями, допущенными организаторами. Рассмотрим несколько конкретных примеров.

Определением Верховного Суда РФ от 12 декабря 2017 года по делу N 37-КГ17-12 по иску К.О.В. к ООО “Регион”, Ф.С.Г. о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и применении последствий их недействительности, а также по иску Ф.С.Г. к ООО “Регион”, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности по кассационной жалобе К.О.В. на Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 24 января 2017 г. установлено следующее.

В обоснование требований истец указала, что 15 сентября 2015 г. ООО “Регион”, действующее на основании контракта, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (далее – ТУ Росимущества в Орловской области), были организованы и проведены торги в форме открытого аукциона по реализации принадлежащей истцу квартиры, на которую в рамках исполнительного производства был наложен арест.

Исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение заочного решения Заводского районного суда г. Орла от 2 июля 2014 г. по иску ЗАО “Ипотечный агент АИЖК 2012-1” к К.О.В., Ж.Н.А. о расторжении договора займа, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Победителем указанных торгов признана Ф.С.Г., с которой 28 сентября 2015 г. ООО “Регион” заключило договор купли-продажи данной квартиры.

Поскольку К.О.В. не была извещена о судебном разбирательстве и вынесении вышеназванного заочного решения, а также о возбуждении исполнительного производства, об аресте квартиры и реализации ее с торгов, она продолжала вносить платежи в счет погашения долга по договору займа.

Узнав о данных обстоятельствах, К.О.В. обратилась в суд с заявлением об отмене заочного решения, которое определением суда первой инстанции от 13 ноября 2015 г. было удовлетворено.

При новом рассмотрении дела решением Заводского районного суда г. Орла от 3 февраля 2016 г., оставленным без изменения Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 26 апреля 2016 г., отказано в удовлетворении исковых требований АО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” (на момент рассмотрения дела залогодержатель закладной) к К.О.В., Ж.Н.А. о расторжении договора займа, взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

При таких обстоятельствах, по мнению истца, основания для продажи ее квартиры с торгов отсутствовали.

Кроме того, К.О.В. указано, что реализация спорной квартиры осуществлена по цене, определенной названным выше заочным решением в соответствии с отчетом об оценке по состоянию на 2010 год, что значительно ниже фактической рыночной стоимости недвижимого имущества на дату проведения торгов.

По утверждению истца, извещение о проведении торгов было размещено в сети Интернет с нарушением срока, а в периодических печатных изданиях информация о проведении торгов не публиковалась.

На основании изложенного К.О.В. просила признать указанные выше торги недействительными, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО “Регион” и Ф.С.Г., применить последствия недействительности сделки, истребовать квартиру у Ф.С.Ф. и прекратить ее право собственности на квартиру, признав это право за К.О.В.

Решением Заводского районного суда г. Орла от 26 августа 2016 г. иск К.О.В. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 24 января 2017 г. по жалобе АО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска К.О.В. и частичного удовлетворения иска Ф.С.Г. отменено, в этой части по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исков К.О.В. и Ф.С.Г., с К.О.В. в пользу ООО “Премиум-оценка” взысканы расходы на производство судебной экспертизы. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

ВС РФ при рассмотрении дела отметил, что, отменяя решение суда исключительно по жалобе АО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”, суд апелляционной инстанции не указал, чем нарушены права данного заявителя.

При этом суд апелляционной инстанции не опроверг и не поставил под сомнение выводы суда первой инстанции о том, что ни на момент проведения торгов, ни позже у К.О.В. не было никаких долгов перед данным кредитором.

Не опровергнуты и не поставлены под сомнение судом апелляционной инстанции и выводы суда первой инстанции о злоупотреблении правом со стороны взыскателя, правопреемником которого является юридическое лицо, подавшее апелляционную жалобу.

Апелляционным определением Орловского областного суда от 27 февраля 2018 года по делу 33-298 с учетом мнения ВС РФ решение первой инстанции оставлено без изменения.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 17.05.2018 N 33-5528/2018 по гражданскому делу N 2-6412/2017 по иску П.А.Е. к ООО “АКСИОН”, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге, Ф.Э.Р. о признании публичных торгов недействительными, применении последствий недействительной сделки установлено следующее.

Истец указал, что ООО “АКСИОН” на сайте http://torgi.gov.ru было опубликовано извещение (лот N 1) о проведении открытого аукциона по реализации недвижимого имущества, а именно спорной квартиры, принадлежащей должнику Р., и находящейся в залоге у ООО “К.Ф.К.”. Между истцом и ответчиком ООО “АКСИОН” был заключен договор о задатке. После заключения договора о задатке ответчику был предоставлен необходимый перечень документов для участия в торгах. Данный пакет документов был принят ответчиком, и заявка на участие в торгах была зарегистрирована. В день проведения торгов истцу была выдана копия протокола комиссии по проведению аукциона, согласно которому истцу было отказано в допуске к участию в торгах в связи с нарушением порядка внесения задатка. Торги завершены победой другого участника с предложением цены, минимальной по отношению к стартовой. Истец указал, что в действиях организатора торгов есть нарушения законодательства, поскольку его участие в торгах было незаконно ограничено.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, в связи с чем истцом была подана апелляционная жалоба об отмене вышеуказанного решения.

Согласно разъяснениям п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 “О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства”, ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве продавца в оспариваемой сделке выступал организатор торгов (фонд имущества), действовавший на основании договора с управлением юстиции, согласно которому фонд по итогам публичных торгов заключает договоры купли-продажи в качестве продавца от своего имени.

Применение последствий недействительности сделки, восстановление права истца предполагают возложение на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом обязанности проведения новых торгов, интерес в которых истца П.А.Е. подтвержден внесением им суммы задатка при проведении торгов, дополнительные доказательства платежеспособности им не представлены, поскольку это ставит его в неравное положение с иными участниками торгов.

Судебная коллегия полагает, что утверждения ответчиков относительно того, что при проведении новых торгов возможна нереализация имущества, неучастие истца в торгах являются основаниями для отказа в иске, поскольку такой правовой подход в принципе исключает возможность удовлетворения иска об оспаривании результатов торгов при совершении сделки по их результатам, что установлено ст. ст. 449, 479 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 “О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства”, если в судебном порядке публичные торги признаны недействительными и применены последствия недействительности сделки, заключенной на торгах, постановление об окончании исполнительного производства может быть отменено старшим судебным приставом или его заместителем по собственной инициативе или по заявлению взыскателя в порядке, предусмотренном ч. 9 ст. 47 Закона об исполнительном производстве. В этом случае судебный пристав-исполнитель должен осуществить исполнительные действия по организации новых публичных торгов, поскольку надлежащее обращение взыскания на имущество должника не завершено.

Исполнительное производство по исполнению судебного решения не завершено, признание торгов и заключенной сделки недействительными влечет организацию повторных торгов, в участии в которых заинтересован истец П.А.В.

При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по данным требованиям нового решения об удовлетворении исковых требований.

Ввиду отмены решения суда в полном объеме, меры по обеспечению иска в виде Определения суда от 7 июня 2016 года в виде ареста квартиры, запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществлять регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру подлежат сохранению в силу п. 3 ст. 144 ГПК РФ.

Приобрести квартиры с публичных торгов также можно у государственных организаций, которые занимаются делами пожилых людей, заключая с последними договор пожизненной ренты.

Рассмотрим судебную практику о признании торгов и (или) договора ренты недействительными.

Истцы обращались в суд с иском о признании договора ренты и иных последующих сделок недействительными:

– в связи с нарушениями договора ренты по предоставленному перечню услуг, определенному договором (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.06.2018 по делу N 33-28121/2018);

– в связи с тем, что рентополучатель не понимал значения своих действий при заключении договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2018 N 33-32386/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 30.01.2018 по делу N 33-3578/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.01.2018 по делу N 33-0069/2018).

Анализ судебной практики показал, что удовлетворение исковых требований зависит от доказательств, представленных сторонами.

С учетом вышеизложенного очевидно, что приобретение квартиры с публичных торгов у государственных организаций, которые занимаются делами пожилых людей, заключая с последними договор пожизненной ренты, является также сделкой с повышенным риском.

Покупка квартиры на публичных торгах влечет немало рисков, проверить которые должным образом не представляется возможным. В связи с чем данная категория сделок относится к сделкам с повышенным риском. Некоторые считают, что, покупая квартиру у государства, они получают определенные гарантии, однако из анализа законодательства РФ и судебной практики можно сделать вывод об ошибочном мнении на данный счет.

1.5. Риск приобретения квартиры с обременением

Ограничение на свободное распоряжение приобретенной квартирой является одним из скрытых рисков при покупке квартиры на вторичном рынке. Рассмотрим более подробно виды ограничений.

1. Ипотека.

2. Аренда.

3. Сервитут.

4. Доверительное управление.

5. Рента.

6. Арест.

7. Наем.

8. Наличие лиц, помимо собственника, имеющих право на проживание в квартире.

Разделим вышеуказанные виды на две категории.

К первой категории отнесем: ренту, наем, доверительное управление имуществом, сервитут, ипотеку (иной вид залога), арест, сведения о них подлежат регистрации в реестре недвижимости, следовательно, проверить их можно, заказав выписку из ЕГРН.

При проверке рисков по первой категории необходимо понимать, что обременение, которое в силу закона должно быть отображено в реестре недвижимости к моменту совершения сделки купли-продажи, может быть не отражено в реестре.

Например: стороны не подали заявление на регистрацию обременения, определение суда, на основании которого наложен арест, не поступило в Росреестр или находится на стадии рассмотрения.

Минимизировать риск можно следующими действиями: проверить картотеки судебных дел по месту нахождения имущества с участием потенциального продавца и проверить на сайте http://fssprus.ru/, информацию о наличии исполнительного производства, получить заверение от продавца, что правами третьих лиц имущество не обременено, квартира не арестована.

Сведения о наличии лиц, имеющих право проживание, не отображаются в ЕГРН.

Так, на сегодняшний день отсутствует реестр, с помощью которого можно узнать о наличии прав третьих лиц на проживание в приобретаемой квартире.

В 2015 году Конституционным Судом был затронут вопрос о пробеле в законодательстве регулирования по регистрации всех прав и обременений на жилье одновременно с регистрацией права собственности. Конституционный Суд дал законодателям поручение внести соответствующие поправки в жилищное, семейное, гражданское законодательство и обеспечить прозрачность сведений о правах третьих лиц на продаваемое жилье.

Суд отметил, что в целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, п. 1 ст. 558 ГК РФ закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”).

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П “По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева”.

Однако на сегодняшний день данный вопрос так и не нашел решения, а судебная практика продолжает по данному вопросу набирать обороты.

Рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Апелляционным определением Московского городского суда от 28 сентября 2016 г. по делу N 33-19402/16 по иску С.А.А. к ответчику Н.Д. о признании за ним права на постоянное (бессрочное) пользование (проживание) квартирой признан факт чинения ему ответчиком препятствий в пользовании указанной квартирой, суд обязал Н.Д. не чинить ему препятствий в пользовании жилым помещением, а также не ухудшать права истца по пользованию квартирой. В указанной квартире зарегистрирован по месту жительства С.А.А. На момент приватизации спорного жилого помещения С.А.А. был зарегистрирован в указанной квартире и являлся членом семьи собственника, в связи с чем полагает, что за ним в силу положений ст. 19 ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” сохраняется бессрочное право пользование жилым помещением, однако новый собственник Н.Д. обязывает истца освободить жилое помещение, без его согласия намеревается сделать ремонт в квартире, совершает иные незаконные действия, злоупотребляя своими правами.

В ходе рассмотрения дела ответчиком Н.Д. подан встречный иск к С.А.А., в котором он просил выселить С.А.А. из квартиры, снять его с регистрационного учета по указанному адресу, ссылаясь на то, что он приобрел спорное жилое помещение с торгов, при этом при продаже жилого помещения не было указано, что квартира обременена правами третьих лиц, а проживающий в квартире С.А.А. на неоднократные требования о снятии с регистрационного учета и освобождении квартиры отвечает отказом, препятствует осуществлению его прав собственника на владение, распоряжение и пользование жилым помещением, в связи с чем Н.Д. вынужден был обращаться в органы внутренних дел. В обоснование своих доводов также ссылался на позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 года N 5-П “По делу о проверке конституционности статьи 19 ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева” (том 1, л.д. 133 – 138).

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления, выслушав заключение прокурора, поддержавшего доводы апелляционного представления, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что спорное жилое помещение представляет отдельную трехкомнатную квартиру.

Н.Д. является собственником спорного жилого помещения. В квартире постоянно зарегистрирован по месту жительства С.А.А.

На основании договора передачи квартиры в собственность жилое помещение перешло в собственность С.А.Н. (матери истца). Согласно выписке из домовой книги на момент приватизации в квартире были зарегистрированы: С.А.Н. и ее сын С.А.А. (истец).

В … году С.А.Н. умерла.

Решением Тушинского районного суда г. Москвы за Г.Т. (родная сестра истца) было признано право собственности на спорную квартиру в порядке наследования по закону. Из указанного решения следует, что С.А.А. отказался от своей доли в наследстве в пользу сестры.

В … году Г.Т. заложила указанное жилое помещение в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному между Г.П. и ЗАО “ЮниКредитБанк”.

В п. 7 договора залога указано, что залогодатель гарантирует, что на момент подписания договора отсутствуют обременения на указанную квартиру.

Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от … года с Г.Т., Г.П. взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет залога – спорную квартиру. Решение принято без привлечения и участия С.А.А.

В результате проведенных торгов Н.Д. приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи квартиры, заключенному между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и Н.Д. Из указанного договора следует, что в квартире постоянно зарегистрирован С.А.А. Пунктом 3.2 договора установлено, что лица, сохраняющие право пользования после приобретения покупателем имущества, отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства достоверно установлено и следует из выписок из домовой книги, а также свидетельства о собственности на имя С.А.Н., что на момент передачи квартиры в порядке приватизации в собственность матери истца – С.А.Н. в указанной квартире также был зарегистрирован член семьи С.А.Н. – истец С.А.А., обладающий на момент приватизации квартиры правом пользования жилым помещением наравне с матерью.

В силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Вместе с тем права лица, отказавшегося от приватизации жилого помещения и сохранившего право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер, должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Согласно ст. 19 ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” от 29.12.2004 N 189-ФЗ действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года N 14 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ” к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь ст. ст. 209, 237, 292, п. 2, ГК РФ, ст. ст. 30, 31, ч. 4, 35 ЖК РФ, п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, пришел к правильному и обоснованному выводу, что встречные исковые требования Н.Д. подлежат отклонению.

При этом суд верно исходил из того, что С.А.А. на момент приватизации спорного жилого помещения имел право пользования квартирой и в силу ст. 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” от 29.12.2004 N 189-ФЗ он не может быть признан утратившим права пользования жилым помещением, так как сохраняет право бессрочного пользования этим жилым помещением. Таким образом, право бессрочного пользования С.А.А. жилым помещением является обременением, которое не может быть преодолено применением к данному спору положений п. 1 ст. 78 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, так как право пользования жилым помещением сохраняется за С.А.А. независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника данного помещения.

При вынесении решения суд также обоснованно учел, что представленные материалы кредитной истории, исполнительного производства, материалы проведения торгов по продаже квартиры не содержат сведений о том, что С.А.А. давал согласие на отчуждение спорной квартиры, принимал на себя обязательства по освобождению жилого помещения или каким-либо иным образом выразил волеизъявление на отказ от своих прав пользования квартирой, не принимал участие при заключении кредитного договора, договора залога, не участвовал при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество, не извещался о производстве исполнительных действий судебным приставом-исполнителем, не имеет права собственности или пользования иным жилым помещением. При этом в указанных материалах имеются сведения о том, что в спорной квартире зарегистрирован С.А.А. Наличие у С.А.А. права пользования жилым помещением и основания возникновения указанного права никем не устанавливались, обратного суду не представлено. Также суд учел, что стоимость приобретенной Н.Д. трехкомнатной квартиры является явно заниженной на момент приобретения квартиры в … году.

Положения п. 3 ст. 78 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” предусматривают, что договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного суд не нашел законных оснований для удовлетворения исковых требований Н.Д. о выселении С.А.А. из жилого помещения и снятии с регистрационного учета.

В ходе судебного разбирательства сторонами не оспаривалось, что истец фактически проживает в спорном жилом помещении, между сторонами имеются конфликтные отношения. Факт чинения истцу со стороны Н.А. препятствий в пользовании жилым помещением подтверждается совокупностью исследованных доказательств, представленных суду.

Поскольку судом установлено, что истец С.А.А. имеет право пользования спорным жилым помещением, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании Н.Д. не чинить С.А.А. препятствий в пользовании жилым помещением.

Кроме того, суд указал, что оснований для ограничения прав собственника жилого помещения в его правах пользования, владения, распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе и ограничения его обязанностей по содержанию имущества и поддержания его в надлежащем состоянии, у суда не имеется, в связи с чем суд отказывает С.А.А. в удовлетворении исковых требований об обязании Н.Д. не ухудшать права истца по пользованию квартирой, при этом доказательств нарушений прав и законных интересов истца по данным требованиям суду не представлено.

Вместе с тем, разрешая требования С.А.А., суд указал, что на момент рассмотрения дела он имеет право бессрочного пользования спорной квартирой, а поэтому оснований для удовлетворения исковых требований о признании за ним права постоянно (бессрочного) пользования квартирой не имеется, наличие или прекращение указанного права зависит от конкретных обстоятельств, которые могут возникнуть или отпасть в будущем.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку документов, подтверждающих право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением С.А.А., кроме ордера, не имеется.

В связи с чем коллегия полагает, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований С.А.А. о признании за ним права постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением подлежит отмене с вынесением нового решения. Поскольку С.А.А. в силу закона имеет право постоянного (бессрочного) пользования спорным жилым помещением и это право требует подтверждения, коллегия полагает, что его требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 25 июля 2017 г. N 33-13089/2017 К. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к П.О. о вселении в спорную квартиру.

В обоснование заявленных требований К. указал, что решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 1 октября 2014 года по иску Л. он был признан утратившим право пользования спорной квартирой с последующим снятием с регистрационного учета. Указанное решение отменено Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда 3 августа 2016 года по делу N 33-15189/2016. В настоящий момент К. восстановил свою регистрацию. Вместе с тем, как указывает К., он не может вселиться в квартиру по месту регистрации, так как ответчица П.О., являющаяся собственником жилого помещения, препятствует его вселению.

П.О. обратилась в суд со встречным иском, в котором просила суд признать К. прекратившим право пользования квартирой.

В обоснование заявленных требований П.О. указала, что она является собственником спорной квартиры. К. посягает на права П.О. как собственника жилого помещения, не имея правовых оснований для вселения, так как его право пользования спорным помещением прекратилось. В спорном жилом помещении ранее были зарегистрированы: Л.И.Г., В.А.В., К. Брак между Л.И.Г. и К. расторгнут 8 марта 2008 года. С 23 июля 2009 года К. состоит в зарегистрированном браке с Н. Истец выехал из спорной квартиры в феврале 2013 года, его выезд носит добровольный и постоянный характер. Попыток вселения К. ранее не предпринимал. Кроме того, по состоянию на октябрь 2015 года в жилом помещении отсутствовало какое-либо имущество истца, при этом никаких требований в судебном порядке об истребовании имущества у третьих лиц им заявлено не было. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец вывез все свое имущество из спорной квартиры в момент его выезда из нее. Кроме того, К. не исполняются обязательства по внесению коммунальных платежей с 1 июля 2009 года, то есть с момента вступления в брачные отношения с Н. Л.Т.А. и В.А.В., будучи собственниками недвижимой вещи, распорядились принадлежащими им правами по своему усмотрению, и истец не вправе препятствовать реализации их прав собственника даже в случае его участия в приватизации жилого помещения. Бывшие члены семьи истца утратили право пользования спорным помещением, в настоящее время собственником и пользователем указанного помещения является П.О., а также члены ее семьи – супруг и двое несовершеннолетних детей. Таким образом, истцом утрачено какое-либо право пользования спорным жилым помещением. Истец фактически пытается вселиться в жилое помещение как член семьи (бывший член семьи), к лицам, никогда не состоящим в семейных отношениях с истцом и ранее не знакомым с ним.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

1.6. Риск покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Несогласованная перепланировка квартиры является одной из актуальных проблем жилищного законодательства РФ в связи с отсутствием какого-либо планового порядка проверки квартир на наличие такой перепланировки.

Рассмотрим более подробно вопрос ответственности самовольной перепланировки.

Так, согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно п. 5 вышеуказанной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный действующим законодательством РФ срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о согласовании в судебном порядке такой перепланировки принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Квартиры с незаконной перепланировкой активно продаются на вторичном рынке.

Рассмотрим, кто несет ответственность за незаконную перепланировку при продаже квартиры.

Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 22.06.2017 по делу N 33-23665/2017 Р. обратился в суд с иском к Ж., ООО “МСК-ЕГСН” о расторжении договора, взыскании судебных издержек. В обоснование иска указал, что 9 декабря 2015 года заключил с Ж. договор купли-продажи квартиры. ООО “МСК-ЕГСН” сопровождало заключение данной сделки. При заключении договора купли-продажи квартиры ответчики не представили документов на объект недвижимости, в том числе кадастровый паспорт, документы из БТИ. До подписания договора купли-продажи истец квартиру не осматривал, но позже выяснилось, что в квартире произведена незаконная перепланировка. О произведенной перепланировке ответчики не уведомили истца, чем ввели его в заблуждение, также сделка совершена под влиянием обмана. Неуведомление покупателя о произведенной в квартире перепланировке является существенным нарушением условий договора. Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный 9 декабря 2015 года, взыскать с ответчиков судебные издержки.

Разрешая спор по существу с учетом установленных обстоятельств применительно к положениям ст. ст. 450, 451 ГК РФ, суд исходил из того, что Р. добровольно принято решение о заключении договора купли-продажи квартиры на условиях, согласованных с продавцом Ж., заключая договор купли-продажи, он указал, что произвел осмотр указанной квартиры и согласен на ее приобретение в данном техническом состоянии (п. 15 договора), при этом покупатель не был лишен возможности отказаться от заключения договора, после подачи заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве о приостановлении государственной регистрации сделки для уточнении сведений о перепланировке истец с учетом достаточной степени заботливости и осмотрительности имел возможность повторно убедиться в техническом соответствии квартиры, не был лишен права обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с заявлением о прекращении регистрационных действий, заключение договора купли-продажи квартиры совершалось по волеизъявлению обоих сторон сделки, доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, суду не представлено.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, апелляционная инстанции оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 22.06.2017 по делу N 33-23664/2017 Р. обратился в суд с иском к П. о расторжении договора, об обязании передать квартиру, мотивируя свои требования тем, что между истцом и ответчиком, действующим в интересах несовершеннолетней дочери С.М., был заключен договор купли-продажи принадлежащей истцу квартиры. При заключении договора купли-продажи квартиры ему не представили документы на данный объект недвижимости, в том числе кадастровый паспорт, документы из БТИ. До подписания указанного договора приобретенную квартиру ему представили как единое пространство – студию, однако позже выяснилось, что в квартире произведена незаконная перепланировка. Перепланировка в приобретенной квартире официально не зарегистрирована. Так как не были представлены соответствующие документы на квартиру, управление Росреестра отказало в регистрации права на квартиру. С учетом изложенного истец просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный между ним и С.М. в лице законного представителя П.

Разрешая дело по существу, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные в процессе его разбирательства фактические обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 1, 9, 420, 421, 450, 451 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных Р. исковых требований, поскольку им добровольно принято решение о заключении договора купли-продажи квартиры на условиях, согласованных с продавцом Ж., и истец не был лишен возможности отказаться от заключения данного договора. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Таким образом, приобретая квартиру на вторичном рынке, необходимо проверить соответствие существующей перепланировки правоустанавливающим документам и кадастровому паспорту.

Существуют перепланировки разной степени.

Если при перепланировке не происходило изменения и переноса несущих стен, инженерных систем, полов, газовой плиты, то согласовать внесенные изменения будет несложно. Но в случае существенного отличия первоначального плана от фактического покупатель столкнется с большими расходами по согласованию. Если же были нарушены жилищные нормы либо уполномоченные органы укажут на несоответствие проведенной перепланировки требованиям противопожарной, санитарной безопасности, которые утверждены законодательством, согласование будет невозможным в любом случае.

Необходимо знать о дополнительных расходах, которые потребуются для документального оформления незаконной перепланировки или же приведения квартиры с незаконной перепланировкой в первоначальное состояние.

1.7. Риск покупки квартиры по доверенности

На сегодняшний день продажа квартиры по доверенности подразумевает повышенный риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Специалисты в области недвижимости не рекомендуют покупать квартиру у доверенного лица, не имея личного общения с продавцом квартиры, в связи с тем, что продажа квартиры по доверенности дает широкие возможности для мошеннических действий.

1.8. Риск покупки квартиры у лица, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве

На сегодняшний день вопрос оспаривания сделок с недвижимостью в связи с признанием гражданина банкротом становится все более популярным.

Сложность проверки продавца квартиры по вышеуказанному риску заключается в том, что законодательство о банкротстве достаточно специфично и не каждый специалист в области недвижимости знаком с процедурой признания гражданина банкротом.

Так, Закон о банкротстве регулирует процесс реализации недвижимого имущества должника в целях удовлетворения прав кредиторов и иных лиц.

Проанализируем законодательство о банкротстве по вопросу оспаривания сделок с недвижимостью должника.

Статьей 213.32 Закона о банкротстве определены особенности оспаривания сделки должника-гражданина.

1. Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным ст. 61.2 или ст. 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц.

2. Право на подачу заявления об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в ст. 61.2 или ст. 61.3 настоящего Федерального закона основаниям возникает с даты введения реструктуризации долгов гражданина.

При этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда финансовый управляющий узнал или должен был узнать о наличии указанных в ст. 61.2 или ст. 61.3 настоящего Федерального закона оснований.

3. Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в ст. 61.2 или ст. 61.3 настоящего Федерального закона основаниям подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве гражданина независимо от состава лиц, участвующих в данной сделке.

4. Оспариванию в рамках дела о банкротстве гражданина подлежат также сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов, по основаниям, предусмотренным семейным законодательством.

5. К участию в рассмотрении в деле о банкротстве гражданина заявления об оспаривании сделки должника-гражданина, затрагивающей права несовершеннолетнего лица или права лица, признанного судом недееспособным, привлекается орган опеки и попечительства.

По результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника-гражданина арбитражный суд выносит одно из определений, указанных в п. 6 ст. 61.8 настоящего Федерального закона, при наличии заключения органа опеки и попечительства об оценке последствий признания сделки недействительной, в том числе о возможном ухудшении положения прав несовершеннолетнего лица или прав лица, признанного судом недееспособным.

Анализируя вышеизложенное, следует отметить, что при покупке квартиры необходимо проверять продавца по вопросу наличия дел о несостоятельности (банкротстве) на сайте http://kad.arbitr.ru/.

Применительно к распоряжению имуществом физических лиц, в отношении которых возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), Закон о банкротстве содержит два существенных ограничения, направленные на обеспечение прав кредиторов.

Статьей 213.2 Закона о банкротстве предусмотрены три процедуры, которые могут применять в деле о банкротстве гражданина:

реструктуризация долгов;

реализация имущества гражданина;

мировое соглашение.

Для реструктуризации долгов для совершения гражданином сделок по приобретению, отчуждению либо возможности отчуждения прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более чем 50 тысяч рублей, недвижимого имущества, ценных бумаг, долей в уставном капитале и транспортных средств, передаче имущества в залог необходимо получить предварительное согласие финансового управляющего, выраженное в письменной форме, что предусмотрено ст. 213.11 Закона о банкротстве.

Если же сделка была совершена без указанного согласия финансового управляющего, то такая сделка может быть оспорена заинтересованными лицами.

Согласно ст. 213.25 Закона о банкротстве с даты признания гражданина банкротом все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы.

2. Общие правила проверки юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке

В первую очередь следует определить, что представляет собой юридическая чистота сделки.

Законодательством РФ данное понятие не определено. На практике данное понятие широко используется юристами и риелторами при совершении сделок купли-продажи недвижимости.

Так, эксперты в данной области утверждают, что на сегодняшний день проверка юридической чистоты сделки представляет собой совокупность действий по проверке документации на тот или иной интересующий объект недвижимости.

Рассмотрим более подробно алгоритм проверки недвижимости на юридическую чистоту.

1. Запрашиваем у продавца правоустанавливающий документ.

Правоустанавливающим документом является такой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на недвижимость.

К таким документам относятся:

– договор купли-продажи квартиры;

– договор дарения;

– договор ренты;

– соглашение о разделе совместно нажитого (или наследственного) имущества;

– судебный акт;

– договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации;

– договор участия в долевом строительстве;

– инвестиционный договор;

– завещание;

– свидетельство о праве на наследство по закону;

– договор мены.

2. Заказываем на сайте Росреестра выписку из ЕГРН о переходе прав и выписку из ЕГРН об основных характеристиках. Из данных выписок можно выявить следующую информацию:

– характеристики объекта, включая кадастровый номер, месторасположение, почтовый адрес, информацию об общей площади, год введения в эксплуатацию;

– о владельцах, на которых зарегистрированы вещные права, и сведения об ограничениях;

– схематический план объекта;

– о сделках.

3. Проверяем личность продавца:

– необходимо у продавца запросить паспорт. Проверяем данные, указанные в правоустанавливающих документах и паспорте, на их совпадение. Если есть расхождения, то необходимо уточнять, в связи с чем данные расхождения возникли. Если возникают сомнения, то лучше проверить данные в УФМС;

– необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;

– необходимо проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке.

4. Проверяем историю зарегистрированных лиц в квартире.

Для этого необходимо попросить продавца заказать архивную справку по форме N 9.

В данной справке указываются следующие сведения:

– о лицах, зарегистрированных в квартире/доме;

– собственнике жилья;

– наличии либо отсутствии родства между собственником и иными жильцами;

– дате регистрации по данному адресу и дате снятия с регистрационного учета;

– жилом помещении (размер общей и жилой площади, число комнат);

– лице, которому выдается справка.

5. Проверяем ограничения и обременения на квартиру.

Данные по ограничению и обременению указаны в выписке ЕГРН, однако можно еще посмотреть информацию о недвижимости на сайте http://fssprus.ru. Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время.

Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке, на предмет соответствия представленным документам.

Кроме того, необходимо проверить продавца на сайте арбитражного суда по риску покупки квартиры у лица, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.

6. Проверяем задолженность за коммунальные платежи путем запроса у продавца справки об отсутствии задолженности за предоставляемые услуги.

7. Проверяем продавца квартиры на сайте районного суда на территории, где находится квартира.

Возможно, в период продажи недвижимости идет судебное разбирательство, но обременение на недвижимость еще не наложено.

После запроса и предоставления документации со стороны продавца необходимо проанализировать вышеуказанную документацию на предмет подлинности и логики перехода права собственности на продавца, проанализировав правовую историю получения и отчуждения такой квартиры.

При проверке правовой истории следует помнить о сроках обжалования предыдущих сделок, которые могут быть восстановлены в судебном порядке.

Необходимо понимать, чем меньше квартира участвовала в сделках, тем меньше рисков при заключении договора купли-продажи.

Проверка юридической чистоты необходима для признания покупателя добросовестным приобретателем в случае истребования квартиры в судебном порядке.

Согласно ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель – это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.

Рассмотрим критерии, согласно которым покупатель признается добросовестным.

Из анализа Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления и Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС N 22 от 29.04.2010 следует, что покупатель признается таковым:

1. Если сделка, по которой покупатель приобрел квартиру, отвечает признакам действительной сделки, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

2. Покупатель не знал о притязании третьих лиц.

3. Покупатель квартиры осведомлен о наличии записи в ЕГРН о праве собственности продавца квартиры; отсутствуют отметки о судебных спорах.

4. Покупателем была проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки:

– осмотр квартиры;

– проверка правоустанавливающих документов;

– выяснение оснований возникновения права собственности продавца;

– цена не должна быть существенно ниже ее рыночной стоимости.

Следует отметить, что статус добросовестного приобретателя рассматривается исключительно в рамках искового заявления собственника об истребовании квартиры, что предусмотрено Определением Конституционного Суда РФ от 22.12.2015 N 2932-О.

Если в судебном порядке покупатель будет признан добросовестным, то суд вправе оставить квартиру покупателю или вернуть первоначальному собственнику, который лишился ее помимо своей воли.

При возврате квартиры первоначальному собственнику добросовестный приобретатель вправе:

– потребовать возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (абз. 2 ст. 303 ГК РФ);

– оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (абз. 3 ст. 303 ГК РФ);

– в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

3. Порядок и последствия признания договора купли-продажи незаключенным

Договор купли-продажи квартиры, как и любой другой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Рассмотрим существенные условия договора купли-продажи, т.е. условия, без которых заключение договора невозможно.

Если хотя бы одно из нижеуказанных условий будет отсутствовать, то договор будет считаться незаключенным.

1. Цена квартиры.

Если продавец просит указать цену ниже той, которая в реальности будет передана продавцу, то необходимо осознавать риск мошеннических действий со стороны продавца.

В договоре необходимо указать способы оплаты (рекомендуемые: аккредитив или банковская ячейка).

Рассмотрим подробнее передачу денежных средств через ячейку в банке.

Передача денег через банковскую ячейку при сделке купли-продажи квартиры происходит в следующем порядке:

– продавец и покупатель подписывают договор банковской ячейки. В договоре прописывается список документов, на основании которых продавец сможет забрать деньги из банковской ячейки;

– продавец и покупатель совместно пересчитывают купюры и передают их на хранение банку;

– денежные средства блокируются на срок, оговоренный сторонами сделки;

– продавец получает доступ к банковской ячейке после выполнения условий договора.

Аккредитив же представляет собой безналичную форму расчетов по сделке купли-продажи, гарантом которой выступает банк под условием. После регистрации перехода права собственности на покупателя денежные средства перечисляются в безналичной форме на счет продавца.

Аккредитив и банковская ячейка являются хорошим гарантом сделки. Существенным отличием между данными видами расчетов является то, что аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов, а банковская ячейка наличную.

2. Идентификация квартиры, т.е. точное месторасположение квартиры с указанием адреса, кадастрового номера, иных характеристик.

3. Лица, сохраняющие право пользования квартирой.

Действующим законодательством предусмотрено, что договор купли-продажи квартиры заключается в простой письменной форме.

Нотариальному заверению подлежит любая сделка по отчуждению доли в недвижимом имуществе, т.е. если собственность общедолевая, то необходимо нотариальное заверение, что предусмотрено п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Стороны же вправе по своему усмотрению удостоверить договор купли-продажи нотариально.

Рассмотрим вопрос, дает ли какие-либо дополнительные гарантии нотариальное заверение сделки. Нет, дополнительные гарантии у такой сделки отсутствуют.

При заключении договора купли-продажи нотариус проверяет чистоту сделки, включая дееспособность продавца.

Нотариус проверяет дееспособность гражданина путем визуального осмотра и общения. Все возникшие у нотариуса сомнения должны быть устранены до совершения нотариального действия. Но необходимо понимать, что нотариус не обладает необходимыми медицинскими познаниями, согласно которым он смог бы гарантировать дееспособность гражданина, с которым заключает сделку покупатель недвижимости.

Признать договор купли-продажи незаключенным можно исключительно в судебном порядке.

Отметим, при анализе судебной практики по вопросу признания договора купли-продажи квартиры незаключенным становится ясно, что исковые требования удовлетворяются в редких случаях.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Проанализируем Постановления ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-781/2014 по делу N А40-40253/2013. Компания “ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД” обратилась в суд с иском к компании “ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД” о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий ее недействительности. Компания “ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД” заявила встречный иск о признании указанного договора купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением незаключенным.

Суд в удовлетворении первоначального иска отказал, а встречный иск удовлетворил. Договор купли-продажи квартиры с дополнительным соглашением признал незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В ст. 558 ГК РФ установлены особенности продажи жилых помещений, помимо указания на обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры или частей этих объектов (п. 2 ст. 558 ГК РФ), в п. 1 ст. 558 установлено специальное существенное условие, необходимое для данного договора. В п. 1 ст. 558 ГК РФ указано, что существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть как бывшие собственники, так и члены семьи собственника.

Как установлено судом, на момент заключения договора между компаниями “ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД” и “ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД” в спорной квартире были зарегистрированы по месту жительства пять физических лиц, имеющих право пользования вышеуказанной квартирой, что подтверждается выпиской из домовой книги. Однако из содержания договора купли-продажи спорной квартиры следует, что в указанном договоре отсутствует перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Суды нижестоящих инстанций пришли к правильному выводу о незаключенности договора купли-продажи. При этом факт заключения договора найма спорной квартиры между компанией “ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД” и бывшим собственником спорной квартиры Тоболиной Э.Н. не имеет правового значения, поскольку договор найма был заключен после государственной регистрации договора купли-продажи.