Правомерно ли признание сделки купли-продажи жилого помещения, приобретенного с уплатой средств материнского капитала, недействительной, если продавец не обеспечил несовершеннолетних жилой площадью?

Ответ: Сделка купли-продажи жилого помещения, приобретенного с уплатой средств материнского капитала, если продавец не обеспечил несовершеннолетних жилой площадью, признается недействительной.

Обоснование: В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” (далее – Закон о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей) лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: улучшение жилищных условий; получение образования ребенком (детьми); формирование накопительной части трудовой пенсии женщин; приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов; получение ежемесячной выплаты в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2017 N 418-ФЗ “О ежемесячных выплатах семьям, имеющим детей”.

Исходя из пп. 1 п. 1 ст. 10 Закона о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Согласно положениям ч. 4 ст. 10 того же Закона, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Также пп. “ж” п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 N 862, предусмотрено, что в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), лицо, получившее сертификат, представляет в том числе засвидетельствованное в установленном законодательством РФ порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения – в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).

Из указанного следует, что действующим законодательством РФ возложена обязанность на лицо, получившее сертификат, по обеспечению несовершеннолетних детей правом собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала.

Нормами п. 1 ст. 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также на иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Несоблюдение данных требований может повлечь признание такой сделки недействительной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как нарушающей требования закона.

В случае если сделка по отчуждению жилого помещения совершена без учета интересов несовершеннолетних, это приводит к нарушению их жилищных прав и законных интересов. Договор купли-продажи такого имущества не может быть признан соответствующим закону и в соответствии со ст. 168 ГК РФ признается недействительной сделкой.

Рассматривая данный вопрос необходимо отметить позицию Конституционного Суда Российской Федерации, которая отражена в Постановлении от 08.06.2010 N 13-П “По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой”: в силу ст. ст. 38 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 17 (ч. 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями – вопреки предписанию ст. 38 (ч. 2) Конституции РФ – их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение ст. 55 (ч. ч. 2 и 3) и 56 (ч. 3) Конституции РФ к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 38 (ч. 2).

По смыслу ст. ст. 17 (ч. 3), 38 (ч. 2) и 40 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 35 (ч. 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов – при наличии спора о праве – в конечном счете, по смыслу ст. ст. 46 и 118 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. ст. 38 (ч. 2) и 40 (ч. 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя – собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.

Таким образом, в случае необеспечения несовершеннолетних жилой площадью, сделка купли-продажи жилого помещения, приобретенного с уплатой средств материнского капитала, признается недействительной (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21.08.2017 по делу N 33-12164/2017, Апелляционное определение Приморского краевого суда от 22.05.2017 по делу N 33-4961/2017).