Признание права собственности на нежилое помещение при банкротстве застройщика

Одним из неблагоприятных последствий экономической нестабильности государства является увеличение числа банкротств среди хозяйствующих субъектов. К числу таких субъектов относятся строительные компании, процесс банкротства которых регулируется специальным параграфом Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве).

Следует отметить, что согласно статистике количество компаний-банкротов среди застройщиков в первом полугодии 2016 г. увеличилось вдвое – до 1,6 тыс..

Так, Закон о банкротстве устанавливает особый способ защиты прав кредиторов при банкротстве застройщиков. С момента вступления в силу данных норм сложилась практика, подтверждающая оказание положительного влияния на порядок разрешения дел о банкротстве застройщиков. Следует отметить, что в наиболее выигрышном положении остаются граждане – участники долевого строительства в деле о банкротстве. В частности, произошло выделение их из общей очереди кредиторов в третью позицию по очередности удовлетворения требований.

Так, на сегодняшний день дольщики вправе обратиться в суд в рамках дела о банкротстве застройщика с требованием о передаче им жилых помещений. Альтернативным вариантом является выдвижение требования денежного характера по возврату стоимости такого жилого помещения. По смыслу норм вышеуказанного Закона приоритетной категорией кредиторов являются участники долевого строительства. Это обусловлено прежде всего правом каждого на жилище, предусмотренным ст. 40 Конституции РФ. При этом у участников долевого строительства имеется возможность самостоятельно достроить спорный объект, к примеру, объединившись в жилищно-строительный кооператив.

Между тем за время действия данных норм были выявлены пробелы, которые на сегодняшний день остаются неразрешенными. Наиболее существенным из них является вопрос удовлетворения требований граждан – участников долевого строительства в отношении нежилых помещений в рамках признания застройщика банкротом. Довольно часто граждане вкладывают денежные средства в нежилые помещения для личных нужд (к примеру, машиноместо). Однако на законодательном уровне права данных граждан на нежилые помещения так и не приравняли к участию в строительстве, о чем напрямую указано в Законе. Согласно Закону о банкротстве участником строительства признается физическое, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом в ст. 201.8 Закона о банкротстве предусмотрена норма, регулирующая отношения граждан, вложивших денежные средства в строительство нежилых помещений, с застройщиком. В частности, предусмотрен порядок предъявления требований к застройщику и их рассмотрения судом. Несмотря на это, существование данной статьи не дает каких-либо преференций данной категории граждан. В отличие от участников долевого строительства включение в реестр требований кредиторов у данной категории граждан происходит в общем порядке. Получается, что граждане, вложившие денежные средства в строительство нежилых помещений, могут предъявить требования к застройщику только денежного характера, о чем свидетельствует судебная практика. Так, в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2015 г. по делу N А21-1091/2013 указывается, что требование Щ.С.Г. о признании права собственности на нежилое помещение не подлежало удовлетворению, поскольку в данном случае заявлено требование о признании права собственности на нежилое помещение (гараж), в то время как п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве предусматривает возможность защиты прав участника строительства путем признания права собственности на жилое помещение.

Следует отметить, что если застройщиком было зарегистрировано право собственности на нежилой объект, то участником могут быть заявлены требования по поводу этой недвижимости на том же праве. Если же право собственности не было зарегистрировано, то кредитор может заявить только требование денежного характера. Об этом говорится в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана и приобретена в будущем”: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Также у граждан, заявляющих требования в части нежилых помещений, не имеется возможности восстановить срок для предъявления требований к должнику в случае его пропуска. Обусловлено это тем, что данная категория кредиторов не является участниками строительства, ввиду чего дополнительная защита прав граждан, претендующих на получение жилых помещений, в виде восстановления пропущенного срока предъявления требования к ним неприемлема.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что Закон о банкротстве не предусматривает специальную защиту граждан, чьи требования заявлены в отношении нежилых помещений, что, безусловно, нарушает их права.

В 2015 г. в Государственную Думу был внесен законопроект, цель которого состояла в уравнении прав граждан, имеющих требования по передаче нежилых помещений, с правами граждан, заявляющих требования по передаче жилых помещений .

Одной из основных задач в указанной инициативе являлось распространение действия норм § 7 “Банкротство застройщиков” Закона о банкротстве на отношения, связанные с защитой прав участников долевого строительства на нежилые помещения в рамках процедуры банкротства застройщика. Также предлагалось закрепить термин “нежилое помещение” в ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, который в законопроекте обозначен следующим образом: “нежилое помещение – помещение в многоквартирном доме, не имеющее статуса жилого помещения, не относящееся к общему имуществу в многоквартирном доме и являющееся самостоятельным объектом строительства по договору участия в долевом строительстве или иной сделки, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность”.

Однако Постановлением от 23 октября 2015 г. N 7481-6 ГД Государственной Думы проект федерального закона N 783596-6 “О внесении изменений в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” и в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” был отклонен.

В своем заключении комитет Государственной Думы указал, что “в случае расширения круга кредиторов, имеющих приоритетные требования к должнику, будут нарушены базовые принципы банкротства – пропорциональное удовлетворение требований кредиторов, а также равенство и баланс прав последних. В результате уменьшения конкурсной массы будут ущемлены права не только граждан, имеющих право на получение квартир, но и работников застройщика по выплате заработной платы и выходных пособий, бюджетов всех уровней по налоговым платежам и государственных внебюджетных фондов по уплате страховых взносов, а также коммерческих кредиторов застройщика”.

Вследствие этого проблема защиты прав граждан, имеющих требования к застройщику в отношении нежилых помещений, осталась неразрешенной. Уравнение прав граждан, инвестирующих свои денежные средства в строительство нежилых помещений, и граждан, имеющих требование по передаче жилого помещения, на наш взгляд, необходимо. Это не только защитит права данной категории граждан, но и снизит социальную напряженность населения в случае банкротства застройщика. Более того, считаем, что законодателю следует учитывать, что цель приобретения как жилых, так и нежилых помещений – получение недвижимого имущества в натуре. При этом проблема прав граждан, вложивших средства в нежилые помещения, надлежащим образом по сегодняшний день не разрешена. Считаем целесообразным и объективным предусмотреть реестр требований участников строительства также в отношении нежилых помещений. Несомненно, в заключении комитета Государственной Думы имеются весомые аргументы, но при этом, нивелируя права данной категории граждан, мы отступаем от основополагающих принципов социальной справедливости и равенства граждан.

Коровкина Е.К.