Судебное оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Вопросы правоприменительной практики

В последние несколько лет вопросы качества проведенной в стране кадастровой оценки и адекватности полученных результатов регулярно обсуждаются обществом и государством, тема поднимается в средствах массовой информации, профессионалы в области оценочной деятельности проводят конференции, форумы и круглые столы различного уровня, к участию в них приглашаются научные работники и представители органов власти, в том числе судебной системы.

Такой обмен мнениями чрезвычайно полезен каждому участнику таких мероприятий, поскольку позволяет проработать проблему с позиции всех заинтересованных в ее разрешении лиц (государства, оценщика, налогоплательщика), оценить правильность собственных действий, получить полезный опыт и ответы на возникающие в правоприменительной практике вопросы.

Проблема обоснованности проводимой регионами кадастровой оценки на государственном уровне впервые была обозначена Президентом Российской Федерации В.В. Путиным в рамках Послания Федеральному Собранию от 1 марта 2018 года. Глава государства подчеркнул, что “…кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали. Нужно уточнить механизмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости. В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость”.

В связи с этим следует признать, что в настоящее время судебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является одним из действенных способов снижения социальной напряженности, обусловленной сложившейся ситуацией.

Статистика свидетельствует о том, что граждане и организации активно прибегают к судебной защите своих прав. Так, например, в Тульской области на протяжении последних лет наблюдается неуклонный рост административных дел такой категории.

В Тульском регионе увеличение количества такой категории дел объективно связано и с тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости за указанный в таблице период изменялась дважды.

Так, к примеру, в 2015 – 2016 годах в судебном порядке оспаривалась кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная Постановлениями правительства Тульской области от 18 декабря 2012 года N 715 “Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы” и от 9 декабря 2013 года N 740 “Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы)”.

В 2017 – 2018 годах началось судебное оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной Постановлением правительства Тульской области от 30 ноября 2016 года N 546 “Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области”.

Аналогичная ситуация складывалась в регионе и с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков.

Спецификой рассматриваемой категории дел является то обстоятельство, что подготовка к обращению в суд и последующее судебное разбирательство для административного истца связаны с необходимостью несения значительных судебных издержек, способных в конечном итоге минимизировать экономический эффект даже от положительного судебного решения.

Общая сумма затрат, которые несет административный истец в связи с обращением с административным иском в суд, как правило, складывается из расходов на уплату государственной пошлины, составление отчета об оценке, проведение судебной оценочной экспертизы и оплату юридических услуг. Практика показывает, что в отдельных случаях административными истцами в качестве судебных также заявляются расходы, связанные с получением выписок из Единого государственного реестра недвижимости по оспариваемым объектам, копированием документов, обосновывающих заявленные требования, уплатой комиссии банку за перевод денежных средств на депозитный счет суда при предварительной оплате судебной экспертизы, оформлением доверенности на представителя.

В октябре 2018 года в Тульском областном суде была обобщена судебная практика по вопросу взыскания судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества за 2-е полугодие 2017 – 1-е полугодие 2018 года.

Анализ судебной практики показал, что в финансовом выражении судебные расходы по такой категории дел определены следующими диапазонами:

  • 1) государственная пошлина – 300 рублей, если административным истцом выступает физическое лицо, и 2 000 рублей, если административный истец – юридическое лицо (уплачивается за каждый объект недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается);
  • 2) расходы на составление отчета об оценке – 5 000 – 200 000 рублей в зависимости от уровня оценщика и количества объектов оценки;
  • 3) расходы на проведение судебной оценочной экспертизы – 5 000 – 60 000 рублей;
  • 4) расходы на участие представителя – 15 000 – 190 000 рублей.

Таким образом, в среднем расходы по этой категории дел составляют порядка 30 000 – 50 000 рублей.

Следовательно, если в течение срока действия оспариваемой кадастровой стоимости суммарная выгода от уменьшения налога не превысит размера судебных издержек, то обращение в суд (при невозможности их возмещения) заведомо будет экономически нецелесообразным.

Приведем пример.

С. обратилась в Тульский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка площадью 1 238 квадратных метров, расположенного в поселке Центральный Суворовского района. Категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания (магазина).

Кадастровая стоимость земельного участка была утверждена Постановлением правительства Тульской области от 30 ноября 2016 года N 546 по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 689 894,76 рубля.

Решением суда от 18 сентября 2018 года требование административного истца было удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости – 932 979 рублей.

Ставка земельного налога в отношении рассматриваемого земельного участка определена решением Собрания депутатов муниципального образования Северо-Западное Суворовского района от 31 марта 2017 года N 36-187 “Об установлении земельного налога на территории муниципального образования Северо-Западное Суворовского района” и составляет 1,5 процента.

Таким образом, размер земельного налога до вынесения судебного решения составлял 25 348,42 рубля, а с 1 января 2018 года будет установлен в размере 13 994,68 рубля. Выгода административного истца от обращения с административным иском в суд составляет 11 353,73 рубля в год. Судебные расходы С. по этому делу составили 70 300 рублей.

Следовательно, для получения экономической выгоды от обращения с иском в суд в случае невозможности возмещения понесенных административным истцом при рассмотрении дела судебных расходов необходимо, чтобы оспариваемая кадастровая стоимость сохраняла свое действие на протяжении не менее 7 лет, что законом не предусмотрено.

Остановимся подробнее на необходимости несения судебных расходов для административного истца при обращении с административным иском в суд.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) относит к судебным расходам, то есть к затратам, понесенным в целях реализации права на доступ к правосудию участниками процесса в ходе рассмотрения административного дела, государственную пошлину и издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, и перечень которых не является исчерпывающим (статьи 103 и 106).

При подаче административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суд владелец объекта недвижимости в силу взаимосвязанных положений пункта 4 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ обязан представить отчет о рыночной стоимости объекта оценки, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Отсутствие отчета является безусловным основанием для оставления заявления без движения в соответствии со статьей 130 КАС РФ, а в случае неустранения указанных в определении судьи недостатков – основанием для его возвращения (пункт 7 части 1 статьи 129, части 4 и 5 статьи 246 КАС РФ).

В связи со значительным ростом дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в Тульской области довольно остро встала проблема демпингования стоимости услуг по составлению отчетов об оценке, появились оценочные фирмы, как правило, только начинающие работать в области оценки недвижимости, которые оказывают услуги по составлению отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости за 5 000 рублей. Естественно, многие административные истцы, пытаясь минимизировать свои затраты, стали обращаться в такие фирмы. К сожалению, приходится констатировать, что качество таких отчетов оказалось таким же низким, как и их цена. Даже не являясь специалистом в области оценки, нетрудно заметить наличие в таких отчетах существенных нарушений требований оценочного законодательства:

  • ошибки при описании объекта оценки (площадь, этажность, материал стен, даже месторасположение!);
  • отсутствие анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки;
  • неоднородность подобранных объектов-аналогов;
  • отсутствие обоснованности введенных корректировок;
  • математические ошибки.

В связи с этим при рассмотрении такой категории дел практически в 100 процентах случаев в Тульском областном суде назначается судебная оценочная экспертиза, основная цель которой – не только проверка обоснованности составленного оценщиком отчета об оценке, но и установление действительного, экономически обоснованного размера рыночной стоимости объекта недвижимости в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов при рассмотрении описываемой категории дел.

Следует отметить, что оценочное сообщество зачастую высказывает мнение о преувеличении судами значимости проведения судебной оценочной экспертизы и об отсутствии необходимости ее назначения, поскольку отчет об оценке готовится квалифицированным специалистом. Однако с этой позицией трудно согласится, поскольку в отсутствие у судьи специальных познаний в области оценки при непредставлении административным истцом в качестве дополнительного доказательства положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков (далее также – СРОО) только квалифицированный эксперт может ответить на вопрос о соответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям оценочного законодательства и федеральных стандартов оценки, а также оценить полученную в результате проведенных оценщиком расчетов (особенно при применении затратного или доходного подхода) рыночную стоимость объекта недвижимости на предмет ее обоснованности и достоверности.

Судебная практика показывает, что между рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной оценщиком и судебным экспертом, зачастую может возникать кратная разница (имелись случаи занижения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости до 4 раз), а в отдельных случаях, как правило, применительно к объектам капитального строительства по результатам судебной экспертизы полученная рыночная стоимость становилась выше оспариваемой кадастровой стоимости, и в этом случае производство по делу прекращалось по причине отказа административного истца от иска.

Актуальным в связи с этим является вопрос выбора судом кандидатуры компетентного судебного эксперта.

Большое количество судебных споров рассматриваемой категории в Тульской области, а также стремление административного истца минимизировать свои судебные расходы неизбежно привели к появлению достаточно большого числа кандидатов в судебные эксперты, готовых провести экспертизу отчета об оценке за символическую цену не более 5 000 рублей. При этом сегодня специфика судебной оценочной экспертизы такова, что специалисты действуют в отсутствие единой общепризнанной методики проведения экспертного исследования. Более того, существует множество дискуссионных вопросов, связанных с оценкой недвижимости, разрешаемых по-разному в саморегулируемых организациях оценщиков (например, учет стоимости (кадастровой либо рыночной) земельного участка при определении рыночной стоимости нежилого помещения, применение удельных показателей кадастровой стоимости при расчете корректировки на местоположение, учет различных видов коммуникаций при определении стоимости земельного участка и т.д.).

Следует отметить, что статья 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ “О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон N 73-ФЗ) обязывает лицо, привлекаемое в качестве судебного эксперта, провести исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, основывая свое заключение на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Учитывая это, судебным экспертом должен быть высококвалифицированный специалист в области оценки, понимающий не только специфику оценки тех видов объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых оспаривается, но и обладающий знанием всех методик оценки, в том числе перманентно появляющихся новых знаний в области оценки, способный честно, профессионально и справедливо оценить представленный ему отчет об оценке, поэтому в качестве судебных экспертов Тульским областным судом привлекаются исключительно субъекты оценочной деятельности (то есть лица, полностью отвечающие требованиям статьи 4 Закона об оценочной деятельности, имеющие значительный (от 10 лет) стаж работы в оценочной деятельности, обладающие сертификатом судебного эксперта (в рамках добровольной сертификации) либо являющиеся экспертами СРОО, а также имеющие опыт от 5 лет производства судебных оценочных экспертиз. Фактически такие лица являются общепризнанными и авторитетными специалистами в среде оценочного сообщества региона.

До настоящего времени дискуссионным является вопрос о необходимости наличия у кандидата судебного эксперта квалификационного аттестата.

Как известно, требование наличия квалификационного аттестата для лица, занимающегося оценочной деятельностью, было введено Федеральным законом от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, вступившим в законную силу для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 1 января 2017 года, с 1 апреля 2018 года.

По этому вопросу в Тульской области выработана однозначная позиция: лицу, не обладающему квалификационным аттестатом, не может быть поручено проведение судебной оценочной экспертизы, несмотря на наличие у него специального образования в области оценочной деятельности, поскольку в рамках судебной оценочной экспертизы эксперт проводит исследование по вопросу рыночной стоимости объекта недвижимости, то есть фактически проводит оценку имущества.

Отношения в области оценочной деятельности регулируются Законом об оценочной деятельности, статья 9 которого предусматривает возможность проведения оценки на основании определения суда. Анализ положений статьи 79 КАС РФ позволяет прийти к выводу о том, что указанное определение выносится судом при назначении судебной оценочной экспертизы. Отсутствие в КАС РФ и Законе N 73-ФЗ требования о необходимости получения экспертом квалификационного аттестата не означает наличие возможности проведения им судебной экспертизы при отсутствии указанного аттестата, поскольку это требование является обязательным для лиц, осуществляющих оценочную деятельность.

Аналогичный пример можно привести в отношении экспертов, проводящих, к примеру, судебно-медицинскую или судебно-психиатрическую экспертизу, то есть экспертов в области медицинской деятельности.

Так, согласно статье 100 Федерального закона от 21 ноября 2011 года N 323-ФЗ “Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации” право на осуществление медицинской деятельности в Российской Федерации имеют лица, получившие высшее или среднее медицинское образование в Российской Федерации в соответствии с федеральными государственными образовательными стандартами и имеющие сертификат специалиста. С момента законодательного закрепления этого требования все судебные эксперты в области медицинской деятельности представляют в подтверждение своей квалификации не только диплом о высшем медицинском образовании, но и сертификат специалиста. Следовательно, если специальное законодательство устанавливает определенные требования к образованию и сертификации этой деятельности, то судебный эксперт обязан отвечать этим требованиям.

При назначении экспертизы суд не связан позицией сторон в выборе судебного эксперта и, определяя из 2 – 3 представленных сторонами кандидатов лицо, которому будет поручено проведение экспертизы, при соблюдении кандидатами требований Закона об оценочной деятельности, ориентируется на стаж работы в области оценочной деятельности, опыт работы в области судебной экспертной деятельности, наличие сертификатов в области судебной экспертизы либо экспертной деятельности в рамках СРОО. В этом случае весьма информативными являются открытые реестры членов саморегулируемых организаций оценщиков, из содержания которых можно установить, сколько оценок и какого имущества провел кандидат в эксперты за последние годы в качестве оценщика, сколько положительных либо отрицательных экспертных оценок получили его работы, привлекался ли он к дисциплинарной ответственности, что также позволяет суду мотивировать выбор эксперта.

Приведем пример. Административным истцом для оценки земельного участка из земель промышленности под одним из градообразующих предприятий в качестве кандидатуры судебного эксперта был предложен оценщик, который согласно сведениям реестра СРОО за последние три года самостоятельно провел лишь несколько оценок автотранспорта. Этот кандидат был отклонен судом.

Стоит отметить, что проблемы оплаты труда эксперта в Тульском областном суде практически не возникают. До назначения судебной экспертизы от кандидатов в судебные экспертизы, помимо сведений об образовании, стаже, опыте, месте работы, занимаемой должности и подтверждающих эти сведения документов, истребуется информация о предполагаемой стоимости исследования, которая оглашается судом в предварительном судебном заседании, поэтому стороне, заявляющей соответствующее ходатайство, известна стоимость судебной экспертизы. Оплата судебной экспертизы в согласованной с экспертом сумме определением суда о назначении экспертизы возлагается на лицо, заявившее соответствующее ходатайство о назначении судебной экспертизы. При этом в силу требований статьи 109 КАС РФ суд обязывает это лицо в срок, не превышающий, как правило, 10 дней с даты назначения судебной экспертизы, внести денежную сумму, подлежащую выплате эксперту, на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, депозитный счет Тульского областного суда. В 99 процентах случаев указанная сумма поступает на счет суда. Если эксперт ответил не на все поставленные перед ним вопросы или провел исследование не в полном объеме, следствием чего явилось назначение повторной судебной экспертизы, то суд оплачивает эксперту стоимость фактически проведенных им исследований с учетом представленного экспертом финансово-экономического обоснования расчета затрат. Такое обоснование всегда запрашивается судом при разрешении вопроса о распределении судебных расходов.

Следует отметить, что изначально кандидаты в судебные эксперты в соответствующих информационных письмах сообщают стоимость своей работы, не конкретизируя, из чего она складывается, указывая лишь конкретную цифру. Между тем согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 года N 1240 “О порядке и размере возмещения процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением дела арбитражным судом, гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации и о признании утратившими силу некоторых актов Совета Министров РСФСР и Правительства Российской Федерации” выплата вознаграждения экспертам (экспертным учреждениям), специалистам за исполнение своих обязанностей по уголовным делам, за исключением случаев, когда эти обязанности исполнялись экспертами (экспертными учреждениями) и специалистами в порядке служебного задания, производится в размере представленного экспертом (экспертным учреждением) и специалистом финансово-экономического обоснования расчета затрат на проведение экспертизы (исследования) с учетом фактически выполненной экспертом (экспертным учреждением) и специалистом работы.

Полагаем, что это правовое установление в силу требований подпункта 4 статьи 2 КАС РФ может быть распространено и на административные дела и будет в итоге способствовать прозрачности ценообразования в рассматриваемой сфере деятельности.

Перечисление денежных средств эксперту проводится с депозитного счета суда на основании отдельного определения, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Такое определение выносится по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

При невыполнении участвующим в деле лицом процессуальных обязанностей по оплате судебной экспертизы судебный эксперт обращается в суд с заявлением о выплате вознаграждения в порядке перераспределения судебных расходов. В Тульском областном суде установлен единичный случай такого обращения эксперта. По результатам рассмотрения этого заявления денежные средства были взысканы в пользу эксперта определением суда, но уже не с административного истца, не внесшего предварительно причитающееся эксперту вознаграждение на депозитный счет суда, а с административного ответчика.

Возвращаясь к вопросу распределения судебных расходов, следует отметить, что согласно статье 111 КАС РФ, регулирующей общие для всех категорий административных дел правила распределения судебных расходов, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, касающихся освобождения от возмещения издержек льготных категорий граждан (статья 107) и лиц, освобожденных судом от уплаты расходов исходя из их имущественного положения (часть 3 статьи 109). Иных исключений из этих общих правил КАС РФ не содержит.

В связи с этим Верховным Судом Российской Федерации в пункте 31 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости” были даны разъяснения, согласно которым при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом, юридических интересов.

Однако Конституционный Суд Российской Федерации 11 июля 2017 года в Постановлении N 20-П “По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения “Российский сельскохозяйственный центр” признал не соответствующей Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

  • ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости;
  • и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Начиная с июля 2017 года в Тульском областном суде произошел значительный рост количества обращений административных истцов с заявлениями о возмещении судебных расходов.

Следует отметить, что в 95 процентах случаев такие заявления поступали после вынесения решения по делу и только в 5 процентах случаев заявлялись в судебном заседании и разрешались одновременно с вынесением судебного решения. Это обстоятельство связано в основном с тем, что практически на все судебные акты, вынесенные по вопросам возмещения судебных расходов, административными ответчиками приносятся жалобы в Судебную коллегию по административным делам Тульского областного суда. Следовательно, разрешение вопроса о судебных расходах непосредственно в решении затягивает его вступление в законную силу, что не всегда экономически целесообразно.

При разрешении таких ходатайств возник вопрос, какие критерии с необходимостью свидетельствуют о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и о существенности различия размеров рыночной и кадастровой стоимостей объекта недвижимости.

В связи с этим следует отметить, что вопросы соотношения рыночной и кадастровой стоимостей и существенности их различий неоднократно были предметом обсуждений судебных инстанций разного уровня.

Так, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2016 года N 305-ЭС16-11170 по делу N А41-19310/2014 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2016 года и Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2016 года по делу N А41-19310/2014 Арбитражного суда Московской области и направляя обособленный спор на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд, указала, что, признавая результаты судебной экспертизы достоверными, суд апелляционной инстанции не сослался на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке). Суд не указал, какие индивидуальные особенности земельных участков, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене. Таким образом, согласно позиции арбитражных судов сопоставимость результатов кадастровой и рыночной оценки презюмировалась, а различия объяснялись наличием индивидуальных особенностей объектов оценки, которые не могли быть учтены при проведении массовой оценки.

Позиция зависимости существенности расхождения кадастровой и рыночной стоимостей с их кратным отличием была сформулирована в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью “Производственная компания

“Возрождение” на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации”.

Судья К.В. Арановский, проводивший на основании статьи 41 Федерального конституционного закона “О Конституционном Суде Российской Федерации” предварительное изучение жалобы ООО “Производственная компания “Возрождение”, выражая свое мнение по рассмотренному делу, указал, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П “По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска” разъяснил, что существенное (в деле администрации муниципального образования города Братска – многократное) снижение кадастровой стоимости земельного участка, используемого его собственниками – гражданами и организациями для осуществления предпринимательской деятельности, особенно если этот земельный участок имеет крупные размеры, может уменьшить (и весьма значительным образом) поступающие в местный бюджет налоговые доходы, а следовательно, и финансовые возможности органов местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения.

Верховный Суд Российской Федерации в Кассационном определении от 30 мая 2018 года N 81-КГ18-9 также признал наличие факта нарушения прав налогоплательщика при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости при различии рыночной и кадастровой стоимостей более чем в 3,5 раза.

В настоящее время в Тульском областном суде сформирована позиция, согласно которой о существенности отклонения кадастровой и рыночной стоимостей может свидетельствовать только кратная (то есть более чем в два раза) разница между кадастровой и рыночной стоимостями объектов оценки, а меньшее значение является приемлемым и допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением эксперта (оценщика) и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объектов оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки. При этом следует отметить, что изначально формирующаяся практика взыскания судебных расходов исходила из возможности удовлетворения ходатайства о взыскании судебных расходов при установленной разнице между кадастровой и рыночной стоимостями объектов недвижимости, превышающей 20 процентов. Указанное значение интервала было обосновано как требованиями статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, так и мнением оценочного сообщества.

Однако указанная позиция впоследствии была скорректирована апелляционной инстанцией Тульского областного суда, в том числе с учетом практики Верховного Суда Российской Федерации.

Вместе с тем в отдельных случаях даже наличие кратной разницы между кадастровой и рыночной стоимостями не всегда является достаточным свидетельством безусловного права административного истца на возмещение судебных расходов.

Проиллюстрируем этот тезис следующим примером.

В июне 2018 года Тульским областным судом было вынесено решение по административному исковому заявлению Ф. к правительству Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, в соответствии с которым административное исковое заявление Ф. было удовлетворено, судом по состоянию на 15 июля 2015 года установлена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания – магазина общей площадью 121,8 квадратного метра, расположенного в Суворовском районе Тульской области, в размере его рыночной стоимости 269 000 рублей.

По вступлении решения в законную силу представитель административного истца обратилась в суд с заявлением о возмещении судебных расходов в размере 20 600 рублей, из которых 20 000 рублей – стоимость проведенной по делу судебной оценочной экспертизы и 600 рублей – комиссия банка за перевод денежных средств на депозитный счет суда.

Как было установлено судом при разрешении спора, основанием для удовлетворения заявленных Ф. требований послужил факт установления в отношении принадлежащего административному истцу объекта капитального строительства, того обстоятельства, что его кадастровая стоимость в размере 2 153 374,06 рубля превышала установленную судом рыночную стоимость – 269 000 рублей на 87,5 процента.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца была проведена судебная оценочная экспертиза с целью проверки достоверности представленного административным истцом в обоснование своих требований отчета об оценке, согласно которому рыночная стоимость магазина составляла 188 349 рублей.

Из заключения эксперта следовало, что объект оценки – магазин представлял собой полуразрушенное здание, а поскольку объекты схожего состояния на рынке аренды и продажи им не были установлены, оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества была проведена с применением затратного подхода с оценкой накопленного износа.

По мнению эксперта, восстановительная стоимость здания составила 1 749 572 рубля, а его рыночная стоимость с учетом физического состояния и накопленного износа в 84,4 процента – 269 000 рублей (округленно).

В свою очередь, из пункта 36 истребованного судом при подготовке к судебному разбирательству и исследованного в судебном заседании отчета ООО “Ко-Инвест” от 11 июля 2016 года N 20/16 “Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 15 июля 2015 года” суд установил, что кадастровая оценка объектов оценки проводилась в допущении, что техническое состояние объекта оценки соответствует состоянию объектов-аналогов, в том числе отделка, планировка объекта оценки, соотношение основной и вспомогательной площадей, электроснабжение, водоснабжение, канализация, система дополнительной безопасности и контроля, дополнительные удобства, наличие лифтов и т.п., является типичным (аналогичным) и характерным для аналогичных объектов. Иными словами, в рамках кадастровой оценки не предусматривались улучшения или ухудшения объектов оценки, отличные от сложившихся на рынке объектов (техническое состояние объектов оценки сопоставимо с техническим состоянием объектов-аналогов), если иное не оговорено в отчете.

Таким образом, сравнение кадастровой стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки без учета износа здания в размере 2 153 374,06 рубля и рыночной стоимости объекта оценки, определенной экспертом в заключении судебной оценочной экспертизы с учетом значительного износа объекта капитального строительства в размере 269 000 рублей, в целях формулирования вывода о том, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, настолько, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости, является некорректным, так как эти значения являются несопоставимыми, следовательно, для установления этого обстоятельства необходимо было привести сравниваемые величины в равнозначное состояние.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного здания, рассчитанная с применением затратного подхода без учета его износа, составляет 1 749 572 рубля, следовательно, разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта оценки, определенной без учета износа здания, – 18,75 процента.

Из пункта 39 отчета о кадастровой оценке судом было установлено, что при массовой оценке оценщик мог учитывать физический износ объектов недвижимости в размере 81 процент, который применялся им только для объектов оценки, имеющих характеристику здания “аварийное”. При этом данные о признании объектов недвижимости аварийными дополнительно запрашивались в муниципалитетах и органах государственной власти (п. 53 отчета).

Из ответа главы администрации муниципального образования Северо-Западное Суворовского района на запрос суда было установлено, что Ф. с заявлением в администрацию муниципального образования о признании принадлежащего ей здания аварийным не обращалась, следовательно, сведения о наличии у спорного здания статуса “аварийное” для государственной кадастровой оценки не передавались.

Таким образом, если бы административный истец в установленной законом процедуре обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о признании принадлежащего ей здания аварийным для целей кадастровой оценки и ее заявление было бы удовлетворено, то по данным государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость здания составила бы 409 141 рубль (кадастровая стоимость без учета износа – 2 153 374,06 рубля, износ аварийного здания, учитываемого при кадастровой оценке – 81 процент), а разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта оценки с учетом его износа, определенной судом на основании заключения эксперта, составила бы 33 процента, что с учетом износа объекта недвижимости, рассчитанного индивидуально для спорного объекта недвижимости в заключении эксперта (84,4 процента), превышающего применяемый при проведении массовой оценки износ в 81 процент (оценщиками использовалось минимальное значение износа для объектов в аварийном состоянии), а также границ интервала, в котором может находиться стоимость принадлежащего административному истцу объекта оценки, составляющих от 236 720 до 301 280 рублей, не может свидетельствовать о нарушении методики проведения государственной кадастровой оценки, и удовлетворение требований в этом случае не обусловлено установлением фактов нарушения прав административного истца административными ответчиками.

Суд, проанализировав установленные по делу обстоятельства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного представителем административного истца ходатайства и взыскания понесенных в связи с рассмотрением административного дела судебных расходов с административных ответчиков.

Безусловно, приведенный пример является единичным, но достаточно показательным для формирования судебной практики взыскания судебных расходов.

Завершая тему распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, следует отметить, что факт несения административным истцом заявленных к взысканию расходов и их размер безусловно должны быть доказаны.

Практика показывает, что к таким доказательствам суд относит:

  • договоры оказания услуг по оценке, заключенные между оценочной компанией и административным истцом;
  • акты оказанных услуг, чеки и платежные поручения об оплате оценочных услуг по договору, о перечислении на депозитный счет суда денежных средств в счет оплаты судебной экспертизы;
  • договоры возмездного оказания юридических услуг, квитанции об их оплате.

Определяя необходимость несения административным истцом расходов по составлению отчета об оценке, суд учитывает разъяснения, данные в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 “О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела” (далее – Постановление N 1), согласно которым в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например издержки на направление претензии контрагенту, подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы на оплату юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 106, 129 КАС РФ).

Таким образом, расходы административного истца по подготовке отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости для предоставления его в адрес суда при подаче административного искового заявления с учетом требований подпункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ являются необходимыми для обращения с административным иском в суд, а следовательно, подлежат возмещению административному истцу наряду с расходами на оплату судебной экспертизы.

Разрешая вопрос о взыскании расходов на оплату услуг представителя, суд учитывает положения статьи 112 КАС РФ, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Если сторона, обязанная возместить расходы на оплату услуг представителя, освобождена от их возмещения, указанные расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 1, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 2, 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек исходя из имеющихся в деле доказательств носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

При рассмотрении ходатайств суд устанавливает, какой объем работы по делу фактически проводился представителем. Как правило, он ограничивается следующими действиями:

  • подготовка и подача административного иска;
  • заявление письменных ходатайств в ходе рассмотрения административного дела;
  • участие в судебном заседании.

Судом учитываются категория спора, длительность рассмотрения дела, количество и сложность составленных по делу процессуальных документов, фактические обстоятельства дела, обширность судебной практики по таким правоотношениям, в связи с чем, основываясь на принципе разумности и справедливости и принимая во внимание то, что административный ответчик, как правило, ходатайствует о необходимости снижения размера расходов, в большинстве случаев суд снижает заявленную к взысканию сумму компенсации затрат на участие представителя, учитывая также, что взыскание расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах процессуальным законодательством отнесено к компетенции суда и направлено на пресечение злоупотребления правом и недопущение взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм.

Подводя итог изложенному, следует отметить, что, несмотря на наличие отдельных дискуссионных вопросов, в настоящее время в целом созданы надлежащие правовые основы для эффективной судебной защиты в рамках оспаривания кадастровой стоимости. Хочется верить, что изменение законодательства в области кадастровой оценки и появление государственных бюджетных учреждений, на которые будет возложена функция государственной кадастровой оценки, минимизируют количество случаев, когда гражданам и организациям будет необходимо защищать свои права в судебных органах.

Овсянкина Н.В.