Адвокаты приняли участие в процессе о взыскании задолженности по договору аренды

К адвокатам Головиным обратилось ООО «К» в связи с тем, что Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Подольска подал в арбитражный суд иск к ООО «К» о взыскании 9 000 000 рублей задолженности по договору аренды земельного участка. Как следует из материалов дела в первой инстанции ООО «К» проиграло дело, в апелляция возвратила жалобу, в связи с пропуском срока на апелляционное обжалование.

Адвокаты вступили в дело и подали кассационную жалобу, одним из оснований жалобы было указано, что судами не установлены обстоятельства возведения, ввода в эксплуатацию и последующей передачи в муниципальную собственность жилых домов и теплового пункта на спорных земельных участках, имело ли общество возможность использовать земельные участки и осуществлялось ли им их фактическое использование, были ли зарегистрированы чьи либо права собственности на возведенные объекты недвижимости, находящиеся на спорных земельных участках в спорный период. Кассационная жалобы была удовлетворена и дело направленно на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Суд изучив материалы дела решил отказать в удовлетворении исковых требований Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Подольска отказать. На том основании, что согласно документам в муниципальную собственность г. Подольска были переданы два жилых дома и здание обслуживающего их центральноготеплового пункта, расположенные на спорных земельных участках, в силу чего ООО «К» не имело возможности фактического использования земельных участков, на которых эти дома расположены.

Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу пп. 1, 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию указанных норм, приведенному в п. 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства”, с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

Поэтому, применив в порядке ст. 6 ГК РФ по аналогии положения ст. ст. 271, 552 ГК РФ и статей 35, 36 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции, с учетом замечаний кассационной инстанции, приходит к выводу, что в случае передачи ООО “К” объектов недвижимости (квартир) участникам долевого строительства (физическим лицам), для которых и за счет которых жилые дома были созданы, к участникам долевого строительства (физическим лицам) также переходят и права на соответствующие земельные участки, занятые переданной недвижимостью.

Данное дело помогло сэкономить клиентам адвокатов Головиных 9 000 000 рублей.