Адвокаты защитили права собственника на квартиру и благодаря адвокатам было признано право собственности на недвижимость

Адвокаты Москвы обратились с иском в защиту прав Ж обратилась к ответчику ООО «П» о признании за ней права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что между ней и ООО «П» был заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязуются заключить в согласованный срок основной договор, в соответствии с условиями которого ответчик обязуется передать в собственность истцу квартиру, между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, дом сдан в эксплуатацию, однако ответчиком до настоящего времени не оформлен и не представлен в регистрирующий орган пакет правоустанавливающих документов на Объект для оформления прав собственности истца на квартиру, чем нарушает права истца, не дает возможности в полной мере реализовать права собственника квартиры.

Суд, выслушал стороны, изучил письменные материалы дела и нашел исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 11 и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ГК РФ, в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между ООО «П», с одной стороны, и Ж., с другой стороны, был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить в согласованный срок основной договор, в соответствии с условиями которого ответчик обязуется передать в собственность истцу квартиру.

В соответствии с пунктом 3.2.2 предварительного договора ответчик обязуется заключить с истцом основной договор.

По акту приема-передачи квартиры ООО «П» передало, а Ж приняла в собственность квартиру.

В настоящее время все обязательства по договору выполнены, строительство жилого дома завершено, объект принят приемочной комиссией и введен в эксплуатацию, истец пользуется квартирой. Споров относительно права собственности на указанную квартиру не имеется.

В силу ст. 170 п. 2 ГК, а также с учетом существа сделки, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи квартиры является основным договором, поскольку в рамках этого договора каждая из сторон фактически и в полном объеме выполнила свои обязательства и совершила действия, характерные именно для основного договора, а не предварительного договора купли-продажи, который не может предусматривать конкретных обязательств по оплате и передаче имущества.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поскольку условия предварительного договора исполнены, истец является добросовестным инвестором и имеет право собственности на указанный объект недвижимости.

Как установлено судом, право собственности на квартиру не может быть зарегистрировано в настоящее время в Управлении Росреестра по причине отсутствия акта о результатах реализации инвестиционного контракта.

Между тем в силу положений ГК РФ, Закона РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями) не связывают отсутствие акта о результатах реализации инвестиционного контракта, с возможностью отказа в признании права собственности на объект завершенного строительства.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме, безусловно влечет возникновение у истца права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществляет строительство с привлечением средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом. Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные соинвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должно осуществляться непосредственно на этих соинвесторов, в связи с чем квартира в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истца, а не на ответчика, так как именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.

Благодаря действиям адвокатов суд удовлетворил требования Ж.