Аренда зданий и сооружений. Риски арендодателя при заключении договора.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ
1.1. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ (ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ, ПОМЕЩЕНИЕ)
1.1.1. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не сможет требовать от арендатора исполнения обязанностей по договору)
Если в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору (индивидуальные признаки такого имущества), то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор — незаключенным. В этом случае суды также признают несогласованным предмет договора. В такой ситуации арендодатель будет не вправе потребовать от арендатора исполнения обязанностей по договору, например, не сможет взыскать с него плату за пользование переданным имуществом и неустойку за просрочку в ее внесении (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 по делу N А78-2051/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 30.07.2008 N Ф09-5422/08-С6, Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2006 N Ф09-8279/06-С3). Арендодатель также не сможет понудить арендатора принять имущество в пользование или уплатить обеспечительный платеж (Постановление ФАС Московского округа от 14.07.2009 N КГ-А40/6306-09).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргументов в свою защиту может использовать следующие выводы судов:
1. Если стороны не указали данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору, непосредственно в договоре аренды, но отразили их в акте приема-передачи или иных документах и при передаче объекта и последующем исполнении договора у них не возникло неопределенности по составу арендуемого имущества, договор может быть признан заключенным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2010 по делу N А65-6246/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 N Ф09-10732/09-С6, Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2010 N КГ-А40/62-10 (Определением ВАС РФ от 24.05.2010 N 6322/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
2. Если договор признан незаключенным, но доказано, что арендатор фактически пользовался объектом аренды, арендодатель вправе взыскать плату за пользование в качестве неосновательного обогащения согласно ст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009 (Определением ВАС РФ от 10.06.2010 N ВАС-7118/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А67-2132/2009).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1 «Объект аренды», п. 1.1.1 «Индивидуализация здания, сооружения», п. 1.1.2 «Индивидуализация помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
1.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель будет обязан вернуть уплаченные арендатором денежные средства)
Если в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду, он в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ может быть признан незаключенным. В этом случае при отсутствии доказательств фактического пользования имуществом арендодатель обязан будет вернуть арендатору полученные по договору платежи в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), а также уплатить на их сумму проценты по ст. 395 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2010 N Ф09-4335/10-С6, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2010 по делу N А43-4982/2009, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А81-912/2009).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1 «Объект аренды», п. 1.1.1 «Индивидуализация здания, сооружения», п. 1.1.2 «Индивидуализация помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
1.1.3. Риск арендодателя при несогласовании индивидуальных признаков и сведений о границах арендуемого помещения
Если в договоре аренды помещения не указаны индивидуальные признаки объекта аренды, позволяющие выделить его в составе других помещений в здании, в том числе отсутствуют планы с обозначением границ помещения, условие об объекте аренды признается несогласованным. Договор в этом случае в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ не считается заключенным, права и обязанности сторон по нему не возникают. В связи с этим арендодатель не может взыскать с арендатора плату за пользование переданным имуществом, а также неустойку за просрочку ее внесения (Определение ВАС РФ от 31.07.2009 N ВАС-9285/09, Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2010 N Ф09-8216/10-С6, Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2010 N Ф09-7547/10-С6, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.12.2010 N Ф03-8632/2010 (Определением ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-1132/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2010 N Ф03-5785/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.12.2009 N Ф03-7186/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 10.11.2008 по делу N А55-17777/2007 (Определением ВАС РФ от 19.02.2009 N 1122/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргументов в свою защиту может использовать следующие выводы судов:
1. Если стороны не указали данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору, непосредственно в договоре аренды, но отразили их в акте приема-передачи или иных документах и при передаче объекта и последующем исполнении договора у них не возникло неопределенности по поводу состава арендуемого имущества, суд может признать договор заключенным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2010 по делу N А65-6246/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 N Ф09-10732/09-С6, Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2010 N КГ-А40/62-10 (Определением ВАС РФ от 24.05.2010 N 6322/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
2. Если договор признан незаключенным, но доказано, что арендатор фактически пользовался объектом аренды, арендодатель вправе взыскать плату за пользование в качестве неосновательного обогащения согласно ст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009 (Определением ВАС РФ от 10.06.2010 N ВАС-7118/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А67-2132/2009).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.2 «Индивидуализация помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
1.1.4. Риск арендодателя при несогласовании сведений о местоположении и границах арендуемой части здания (сооружения, помещения)
Если в договоре аренды части здания (сооружения, помещения) не указаны данные, позволяющие установить ее местоположение в составе объекта недвижимости, и отсутствует план с обозначенными в нем границами этой части, то в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным. Арендодатель не сможет взыскать арендную плату за пользование имуществом (Определение ВАС РФ от 27.04.2009 N ВАС-4582/09, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2010 по делу N А75-3633/2009). Арендодатель также будет не вправе требовать от арендатора исполнения обязанностей по договору, например принятия объекта аренды в пользование, внесения обеспечительного платежа и неустойки за его просрочку (Постановление ФАС Московского округа от 14.07.2009 N КГ-А40/6306-09).
Кроме того, в этом случае незаключенный договор не может быть признан недействительным, к нему не могут быть применены последствия недействительности сделок, установленные ст. 167 ГК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу N А65-13380/2009).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргументов в свою защиту может использовать следующие выводы судов:
1. Если стороны не указали данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору, непосредственно в договоре аренды, но отразили их в акте приема-передачи или иных документах и при передаче объекта и последующем исполнении договора у сторон не возникло неопределенности по поводу состава арендуемого имущества, суд может признать договор заключенным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010, Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2010 по делу N А65-6246/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2010 N Ф09-10732/09-С6, Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2010 N КГ-А40/62-10 (Определением ВАС РФ от 24.05.2010 N 6322/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
2. Если договор признан незаключенным, но доказано, что арендатор фактически пользовался объектом аренды, арендодатель вправе взыскать плату за пользование в качестве неосновательного обогащения согласно ст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009 (Определением ВАС РФ от 10.06.2010 N ВАС-7118/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А67-2132/2009).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.3 «Индивидуализация части здания, сооружения, помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
1.1.5. Риск арендодателя при согласовании условия об объекте аренды не в договоре, а в акте приема-передачи
Если стороны не согласовали данные, позволяющие определенно установить объект аренды, непосредственно в договоре аренды при его заключении, а зафиксировали их впоследствии в акте приема-передачи, суд на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ может признать условие об объекте несогласованным, а договор — незаключенным. В этом случае арендодатель не сможет взыскать с арендатора арендную плату (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2007 по делу N А57-1338/07-36 (Определением ВАС РФ от 09.01.2008 N 16942/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Если индивидуальные характеристики объекта указаны в акте приема-передачи объекта аренды и у сторон в процессе исполнения договора не возникло разногласий относительно объекта аренды, условие об объекте считается согласованным, а договор — заключенным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2009 по делу N А11-4137/2008-К1-2/170 (Определением ВАС РФ от 03.08.2009 N ВАС-9737/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2010 N КГ-А40/62-10 (Определением ВАС РФ от 24.05.2010 N 6322/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ в порядке надзора)).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.4 «Способ согласования условия об объекте аренды» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ ИЛИ СООРУЖЕНИЙ
Рисков, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.
2. УСЛОВИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЕМ, СООРУЖЕНИЕМ, ПОМЕЩЕНИЕМ
2.1. ЦЕЛЬ ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ
2.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия об использовании жилого помещения не для целей проживания граждан >>>
2.1.2. Риск арендодателя при согласовании конкретной цели пользования объектом аренды >>>
2.1.3. Риск арендодателя при недостаточной конкретизации цели пользования объектом аренды >>>
2.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия об использовании жилого помещения не для целей проживания граждан
Если при заключении договора стороны согласовали условие об использовании жилого помещения в целях, не соответствующих его назначению, без его перевода в нежилой фонд, сделка является ничтожной по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, и не влечет юридических последствий для сторон (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Арендодатель в таком случае не сможет взыскать арендную плату по договору (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2010 по делу N А56-7849/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 N 07АП-10853/10, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2010 по делу N А56-7849/2009).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Если арендодатель докажет, что из условий договора напрямую не следует, что объект передан в аренду для использования в целях, не соответствующих его назначению, он может потребовать уплаты арендной платы (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2011 по делу N А56-25325/2010).
Арендодатель вправе заявить о применении последствий недействительности сделки, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, и потребовать возмещения в денежной форме стоимости фактического пользования объектом аренды (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 по делу N А56-139/2007 (Определением ВАС РФ от 03.04.2008 N 4084/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 N 07АП-6622/10, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 N 18АП-3822/2009).
Арендодатель может также потребовать оплаты стоимости фактического пользования в качестве неосновательного обогащения (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.03.2011 по делу N А74-2687/2010, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 N 17АП-8328/2010-АК, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2009 N 17АП-4969/2009-АК).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.1 «Цель пользования объектом аренды» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
2.1.2. Риск арендодателя при согласовании конкретной цели пользования объектом аренды
Если в договоре стороны согласовали конкретную цель использования арендованного здания, сооружения или помещения, арендодатель обязан предоставить его в состоянии, пригодном для такого использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ). При передаче имущества в состоянии, не позволяющем использовать его по целевому назначению, арендодатель по заявлению арендатора обязан привести его в надлежащее состояние. В случае неисполнения данной обязанности арендатор в соответствии со ст. 450 и п. 4 ст. 620 ГК РФ имеет право требовать расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ), например, в размере уплаченных в качестве аванса арендных платежей (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А33-7041/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16722/2008).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
В качестве аргументов в свою защиту арендодатель может использовать позицию судов, согласно которой в случае устранения арендодателем обнаруженных недостатков в разумный срок арендатор, исходя из абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ, не вправе требовать расторжения договора (Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П (Определением ВАС РФ от 26.02.2010 N ВАС-370/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.1 «Цель пользования объектом аренды» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
2.1.3. Риск арендодателя при недостаточной конкретизации цели пользования объектом аренды
Если в договоре не указаны конкретные виды деятельности, которые арендатору разрешается или запрещается осуществлять в здании (сооружении, помещении) в рамках согласованной цели пользования, арендодатель не сможет, ссылаясь на нецелевое использование имущества, потребовать расторжения договора в соответствии с п. 3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.09.2009 по делу N А33-2782/08 (Определением ВАС РФ от 29.12.2009 N ВАС-17410/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Московского округа от 27.02.2008 N КГ-А41/14377-07).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.1 «Цель пользования объектом аренды» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
2.2. ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.
3. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ
3.1. ВЫДАЧА АРЕНДОДАТЕЛЕМ СОГЛАСИЯ НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при несогласовании условия о получении согласия в письменной форме >>>
Риск арендодателя при включении в текст договора согласия арендодателя на совершение сделки, предусмотренной п. 2 ст. 615 ГК РФ >>>
Риск арендодателя при несогласовании условия об ограничении срока на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам >>>
3.2. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В СУБАРЕНДУ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск субарендодателя при согласовании условия о сроке действия договора субаренды, превышающем срок действия договора аренды (субарендодатель не сможет взыскать задолженность по арендной плате) >>>
Риск субарендодателя при согласовании условия о сроке действия договора субаренды, превышающем срок действия договора аренды (субарендодатель обязан вернуть арендную плату) >>>
4. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
4.1. СРОК АРЕНДЫ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при определении срока аренды истечением периода времени >>>
4.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
4.2.1. Риск арендодателя при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на год и более >>>
4.2.2. Риск арендодателя при согласовании срока действия договора с 1-го числа месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года >>>
4.2.3. Риск арендодателя при согласовании условия о распространении договора на фактические арендные отношения, возникшие до его заключения >>>
4.2.4. Риск арендодателя при несогласовании условия о распространении положений договора на фактические арендные отношения, возникшие до его заключения >>>
4.2.1. Риск арендодателя при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на год и более
Если стороны заключили договор сроком действия не менее года, но при этом он не был зарегистрирован, такой договор будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ). Арендодатель не вправе будет требовать от арендатора исполнения обязательств, в частности уплаты арендной платы или неустойки (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Определение ВАС РФ от 28.05.2010 N 6678/10, Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2011 N КГ-А40/3323-11, Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2010 N КГ-А41/268-10, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2009 по делу N А21-4096/2008).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
В случае признания договора незаключенным арендодатель вправе, руководствуясь п. 1 ст. 1102 ГК РФ, взыскать с арендатора стоимость фактического пользования объектом аренды в качестве неосновательного обогащения (Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4613/11, Определение ВАС РФ от 12.08.2010 N 10491/10, Определение ВАС РФ от 03.03.2010 N 2307/10, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2011 по делу N А79-4388/2010, Постановление ФАС Уральского округа от 27.11.2008 N Ф09-8826/08-С6, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2010 по делу N А03-9310/2008 (Определением ВАС РФ от 05.05.2010 N ВАС-5467/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2010 по делу N А35-4786/2009-С4).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2 «Срок действия договора аренды зданий, сооружений, помещений» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
4.2.2. Риск арендодателя при согласовании срока действия договора с 1-го числа месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года
Если стороны определили срок действия договора с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ срок договора признается равным году, вследствие чего он подлежит регистрации. При отсутствии регистрации договор будет считаться незаключенным, права и обязанности сторон по нему не возникнут. В частности, арендодатель не сможет взыскать с арендатора арендную плату в размере, установленном договором (Определение ВАС РФ от 24.12.2008 N 16654/08), а также неустойку за просрочку платежей (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может воспользоваться позицией судов, согласно которой срок действия договора, определенный с 1-го числа месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, не признается равным году, поскольку дата, следующая после предлога «до», не включается в срок действия договора. В связи с этим государственная регистрация договора не требуется (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2006 по делу N А29-12472/05-2Э).
В случае признания договора незаключенным арендодатель, руководствуясь положениями п. 1 ст. 1102 ГК РФ, вправе взыскать с арендатора стоимость фактического пользования объектом аренды в качестве неосновательного обогащения (Постановление ФАС Уральского округа от 27.11.2008 N Ф09-8826/08-С6, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2010 по делу N А03-9310/2008 (Определением ВАС РФ от 05.05.2010 N ВАС-5467/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.1 «Определение срока действия договора по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
4.2.3. Риск арендодателя при согласовании условия о распространении договора на фактические арендные отношения, возникшие до его заключения
Если стороны указали в договоре, что его условия применяются к фактическим отношениям, возникшим с определенной даты до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), но доказательств, что имущество было передано в эту дату, нет, арендодатель не вправе будет взыскать арендную плату за период до заключения договора (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.01.2011 по делу N А58-1142/10 (Определением ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3593/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2009 N Ф09-10247/09-С3).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.2 «Применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
4.2.4. Риск арендодателя при несогласовании условия о распространении положений договора на фактические арендные отношения, возникшие до его заключения
Если стороны не указали в договоре, что его условия применяются к фактическим отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), арендодатель не вправе будет требовать внесения предусмотренной договором арендной платы за период пользования имуществом до заключения договора (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А12-20384/06, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2006 N А10-7286/04-12-Ф02-1093/06-С2).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может использовать позицию судов, согласно которой в силу ст. ст. 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи имущества (Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-А40/1424-06, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2010 по делу N А03-9441/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу N А27-1730/2010 (Определением ВАС РФ от 30.04.2009 N ВАС-3899/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.2 «Применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
5. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА
5.1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА
5.1.1. Риск арендодателя при согласовании документа, которым должна оформляться передача имущества в аренду >>>
5.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи здания, сооружения, помещения >>>
5.1.3. Риск арендодателя при несогласовании документов, подлежащих передаче вместе с объектом аренды >>>
5.1.4. Риск арендодателя при несогласовании условия о явных недостатках объекта аренды >>>
5.1.5. Риск арендодателя при несогласовании условия о скрытых недостатках объекта аренды >>>
5.1.1. Риск арендодателя при согласовании документа, которым должна оформляться передача имущества в аренду
Если стороны в договоре аренды согласовали конкретный документ, которым должна оформляться передача имущества (например, акт приема-передачи), отсутствие такого документа будет свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязательства по передаче имущества (п. 1 ст. 655 ГК РФ). В этом случае он не вправе будет взыскать арендную плату по договору (Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 по делу N А65-28188/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2010 по делу N А56-43639/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2011 по делу N А06-2787/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 N Ф03-4468/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008).
Арендодатель также будет обязан вернуть арендатору полученный аванс как неосновательное обогащение в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.10.2008 по делу N А79-1270/2008).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргументов в свою защиту может использовать позицию в судебной практике, согласно которой при отсутствии акта приема-передачи доказательствами перехода имущества к арендатору могут быть:
- иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами, например акты сверки расчетов, счета-фактуры, переписка сторон и пр. (Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2010 N Ф09-3367/10-С6, Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2009 по делу N А48-2528/08-4);
- факт пользования имуществом и совершение сторонами иных конклюдентных действий по исполнению договора (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06, Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2009 по делу N А06-1152/2009, Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2007 N КГ-А40/9730-07);
- свидетельские показания (Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2005 по делу N А35-2770/05-С13).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.3 «Документы, которыми подтверждается передача в аренду здания, сооружения, помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
5.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи здания, сооружения, помещения
Если в договоре аренды не предусмотрено, что он одновременно является актом приема-передачи имущества, то в силу п. 1 ст. 655 ГК РФ при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору (например, акт приема-передачи). В противном случае передача имущества будет не подтверждена и арендодатель не сможет потребовать внесения арендный платы в соответствии со ст. 614 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2004 по делу N А29-5664/2003-2э).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
При возникновении спора арендодатель может ссылаться на практику, согласно которой при отсутствии акта приема-передачи доказательствами перехода имущества к арендатору могут быть:
- иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами, например акты сверки расчетов, счета-фактуры (Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2009 по делу N А48-2528/08-4);
- факт пользования имуществом и совершение сторонами иных конклюдентных действий по исполнению договора (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06, Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2009 по делу N А06-1152/2009, Постановление ФАС Московского округа от 20.06.2000 N КГ-А40/2397-00);
- свидетельские показания (Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2005 по делу N А35-2770/05-С13).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.3 «Документы, которыми подтверждается передача в аренду здания, сооружения, помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
5.1.3. Риск арендодателя при несогласовании перечня документов, подлежащих передаче вместе с объектом аренды
Если условие о документах, подлежащих передаче по договору, не согласовано и при этом арендодателем не передана техническая и иная документация, без которой использование объекта аренды по назначению невозможно, то обязанность арендодателя, предусмотренная п. 1 ст. 611 ГК РФ, по передаче имущества в аренду не будет считаться исполненной. Арендодатель не сможет потребовать внесения платы за пользование имуществом (Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2010 по делу N А12-7024/2010).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может использовать практику, согласно которой предоставление документации не является обязательным, если объект аренды принят арендатором по акту без каких-либо претензий и он осуществлял фактическое пользование им в период действия договора (Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-7317/10, Постановление ФАС Центрального округа от 03.11.2010 по делу N А23-1831/10Г-19-121).
Кроме того, арендодатель может использовать позицию судов, согласно которой, если арендатор не потребовал соответствующих документов на основании п. 2 ст. 611 ГК РФ, он лишается права в дальнейшем ссылаться на их непредоставление арендодателем как на основание для освобождения от внесения арендной платы (Постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2010 по делу N А57-3862/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.09.2006 по делу N А11-18152/2005-К1-2/871, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 по делу N А33-15822/2010, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 по делу N А46-12749/2008, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2009 N 17АП-7175/2009-АК).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.4 «Условие о составе документов, относящихся к объекту аренды» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
5.1.4. Риск арендодателя при несогласовании условия о явных недостатках объекта аренды
Если в договоре не согласовано условие о недостатках объекта аренды, арендатор может отказаться от приемки этого объекта с недостатками, ссылаясь на ст. 611 ГК РФ, которая предусматривает обязанность арендодателя предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора. В этом случае арендодатель будет считаться нарушившим исполнение своего обязательства по предоставлению объекта аренды в срок и в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор в связи с этим сможет воспользоваться правами, предоставленными п. 3 ст. 611 ГК РФ, например потребовать расторжения договора (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.11.2008 N Ф08-6129/2008).
В случае если арендатор, тем не менее, принял объект с явными недостатками, препятствующими использованию его по назначению, и указал на них в акте приема-передачи или ином документе, составленном по факту выявления недостатков, арендодатель должен будет в разумный срок устранить указанные недостатки (п. 1 ст. 612 ГК РФ). В случае неисполнения данной обязанности арендодатель не вправе будет требовать внесения арендной платы за период, в течение которого арендатор не мог из-за выявленных недостатков пользоваться имуществом (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.01.2011 по делу N А32-15605/2010, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2005 по делу N А43-5225/2004-12-110).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Если недостатки объекта аренды могли быть обнаружены при передаче его арендатору, арендодатель в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ не несет за них ответственности (Постановление ФАС Московского округа от 04.07.2011 N КГ-А40/6425-11, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2009 по делу N А56-8825/2008).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.6 «Условие о состоянии объекта аренды на момент передачи арендатору» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
5.1.5. Риск арендодателя при несогласовании условия о скрытых недостатках объекта аренды
Если при заключении договора стороны не согласовали скрытые недостатки имущества и они были обнаружены арендатором после приемки объекта, арендодатель не сможет взыскать с арендатора сумму арендной платы и проценты за просрочку ее уплаты (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03). При этом арендатор согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ имеет право потребовать от арендодателя возмещения расходов на устранение этих недостатков (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.1999 N Ф04/2633-645/А27-99).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.6 «Условие о состоянии объекта аренды на момент передачи арендатору» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
5.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при согласовании условия о возврате арендованного имущества через определенное время после прекращения договора >>>
Риск арендодателя при согласовании условия о внесении арендной платы в повышенном размере за каждый день просрочки возврата имущества в разделе договора об ответственности сторон >>>
Риск арендодателя при несогласовании условия об уплате неустойки за несвоевременный возврат имущества >>>
6. СОДЕРЖАНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ
АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
6.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при согласовании условия о том, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы >>>
Риск арендодателя при несогласовании условия о том, за чей счет арендатор производит капитальный ремонт арендованного имущества >>>
Риск арендодателя при несогласовании срока капитального ремонта, арендованного имущества, не имеющего недостатков на момент заключения договора (арендодатель не сможет взыскать стоимость произведенного капитального ремонта) >>>
Риск арендодателя при несогласовании срока капитального ремонта арендованного имущества, не имеющего недостатков на момент заключения договора (арендодатель не сможет потребовать расторжения договора) >>>
6.2. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
6.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия о том, что осуществление текущего ремонта является его обязанностью >>>
6.2.2. Риск арендодателя при несогласовании вида, объема и стоимости работ по текущему ремонту здания, сооружения, помещения >>>
6.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия о том, что осуществление текущего ремонта является его обязанностью
Если в договоре установлено, что обязанность по текущему ремонту лежит на арендодателе (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то он не сможет потребовать компенсации затрат на такой ремонт в случае получения от арендатора имущества в состоянии худшем, чем в момент его передачи (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2010 по делу N А56-80071/2009).
Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.2.1 «Сторона, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта здания, сооружения, помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
6.2.2. Риск арендодателя при несогласовании вида, объема и стоимости работ по текущему ремонту здания, сооружения, помещения
Если стороны установили, что обязанность по текущему ремонту лежит на арендаторе, но не согласовали виды, объем и стоимость работ или механизм их определения (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то арендодатель, выполнивший работы по текущему ремонту за свой счет, не сможет потребовать компенсации их стоимости, если не докажет объективную необходимость выполнения конкретно такого перечня работ и не обоснует их стоимость (Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2011 N КГ-А41/3099-11).
Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.2.2 «Виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту здания, сооружения, помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
6.3. ПОДДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при согласовании обязанности арендодателя по поддержанию имущества в исправном состоянии >>>
Риск арендодателя при согласовании обязанности арендодателя по техническому обслуживанию объекта аренды >>>
6.4. РАСХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ АРЕНДОВАННОГО
ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
Рисков арендодателя не выявлено.
6.5. УСЛОВИЯ ОБ УЛУЧШЕНИЯХ АРЕНДОВАННОГО
ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
6.5.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о соотношении неотделимых улучшений и ремонта арендованного объекта
Если условие о соотношении неотделимых улучшений и ремонта арендованного объекта не согласовано, произведенные арендатором работы могут быть признаны капитальным ремонтом, в связи с чем арендодатель обязан будет компенсировать ему их стоимость (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2005 N Ф08-4834/2005, Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А41/3925-11).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.5.2 «Порядок осуществления неотделимых улучшений арендованного здания, сооружения, помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений, помещений.
7. АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
7.1. ВИДЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме доли произведенной арендатором продукции >>>
Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме оказания услуг >>>
Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме передачи имущества (арендодатель не сможет потребовать уплаты арендной платы денежными средствами) >>>
Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме передачи имущества (проценты за пользование денежными средствами за период просрочки не будут начислены) >>>
7.2. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ
7.2.1. Риск арендодателя при несогласовании показателя инфляции, применяемого при расчете размера арендной платы >>>
7.2.2. Риск арендодателя при согласовании размера арендной платы путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется >>>
7.2.3. Риск арендодателя при несогласовании условия о плате за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект >>>
7.2.4. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что НДС не входит в размер арендной платы >>>
7.2.1. Риск арендодателя при несогласовании показателя инфляции, применяемого при расчете размера арендной платы
Если в договоре установлена расчетная величина арендной платы, изменяющаяся с учетом уровня инфляции, и не указано, какой официальный показатель применяется для расчета, условие об индексации арендной платы считается несогласованным. В этом случае размер арендной платы будет считаться равным размеру базовой ставки и арендодатель не сможет потребовать внесения платы в большем размере, а также применить санкции за просрочку платежа (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 по делу N А56-14245/2008).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.2.2 «Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
7.2.2. Риск арендодателя при согласовании размера арендной платы путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется
Если размер арендной платы согласован путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется, подобное условие может быть признано противоречащим п. 3 ст. 614 ГК РФ, в связи с чем арендатор сможет отказаться от внесения арендной платы с учетом изменения ставки и применять для расчета арендной платы базовую ставку (Постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 (Определением ВАС РФ от 12.10.2009 N 13100/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 по делу N А56-14245/2008, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2009 по делу N А38-4312/2008). Арендодатель в этом случае будет обязан вернуть арендатору излишне уплаченную арендную плату (Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2011 N КГ-А40/17572-10 (Определением ВАС РФ от 18.05.2011 N ВАС-5642/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может воспользоваться практикой, согласно которой такое изменение не является изменением условия о размере арендной платы, предусмотренного п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор при этом будет обязан вносить арендную плату в новом размере, даже если фактическое изменение ее размера происходило по указанному выше основанию чаще одного раза в год (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09, Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2010 по делу N А56-5774/2010, Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2792/10-С6, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2007 по делу N А11-12844/2006-К1-9/531 (Определением ВАС РФ от 17.10.2007 N 13583/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГА41/4399-09).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.2.2 «Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
7.2.3. Риск арендодателя при несогласовании условия о плате за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект
Если при заключении договора стороны не оговорили условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды плата за пользование зданием, сооружением или помещением будет включать плату за пользование земельным участком (частью участка). В этом случае арендодатель не сможет потребовать взыскания дополнительных платежей за пользование участком (в том числе уплаты земельного налога), а полученные от арендатора платежи должен будет вернуть ему как неосновательное обогащение (Постановление ФАС Поволжского округа от 22.02.2011 по делу N А65-12407/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2010 по делу N А45-25089/2009, Постановление ФАС Поволжского округа от 25.02.2011 по делу N А12-10357/2010).
Кроме того, в случае увеличения границ земельного участка, переданного вместе с объектом аренды, арендодатель не сможет потребовать дополнительной платы за пользование участком в части увеличения его площади (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу N А05-3557/2009).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Если договор заключен в отношении здания, сооружения или помещения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и при определении размера арендной платы стороны сослались на нормативно установленную ставку, то суд может обязать арендатора дополнительно вносить плату за земельный участок (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2009 по делу N А53-16022/2008 (Определением ВАС РФ от 28.10.2009 N ВАС-10200/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.2.3 «Плата за земельный участок, на котором расположено арендуемое здание, сооружение, помещение» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
7.2.4. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что НДС не входит в размер арендной платы
Если в договоре отсутствует указание об НДС, в частности из договора не следует, что размер арендной платы не включает этот налог, суд путем толкования условий договора (ст. 431 ГК РФ) может сделать вывод о том, что арендная плата согласована с учетом налога. В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2007 по делу N А56-15714/2007, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2010 по делу N А53-17550/2009).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Существует противоположная позиция в судебной практике, согласно которой при отсутствии в договоре условия о включении НДС в арендную плату арендодатель вправе потребовать уплаты сумы налога сверх арендной платы в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ (Определение ВАС РФ от 10.02.2010 N ВАС-1414/10, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2010 по делу N А70-14224/2009, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу N А70-14225/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2010 N Ф03-8888/2010 (Определением ВАС РФ от 07.04.2011 N ВАС-3435/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.12.2009 N Ф03-7527/2009 (Определением ВАС РФ от 10.02.2010 N ВАС-1414/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу N А70-3393/2010, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 по делу N А70-14227/2009).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.2.5 «Включение НДС в арендную плату» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
8. ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
8.1. ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.
8.2. ПОРЯДОК И МОМЕНТ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
8.2.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о порядке одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы
Если договором предусмотрена возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке, но не определены условия и механизм такого изменения, арендодатель не имеет права на повышение размера арендной платы в одностороннем порядке. Пересмотр размера арендных платежей возможен только по соглашению сторон (Постановление ФАС Московского округа от 30.03.2011 N КГ-А40/1095-11, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2011 по делу N А56-17040/2010, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 по делу N А56-14245/2008, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2009 по делу N А38-4312/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2009 N Ф04-1268/2009(4771-А27-11), Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А19-8708/09).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.2.2 «Порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
8.3. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при включении в договор условий изменения размера арендной платы >>>
8.4. СРОКИ (ПЕРИОДИЧНОСТЬ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при согласовании условия об изменении размера арендной платы в течение первого года срока действия договора >>>
Риск арендодателя при согласовании условия об изменении размера арендной платы по договору, заключенному на срок менее года >>>
8.5. ВЕЛИЧИНА (ПРЕДЕЛЫ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при установлении в договоре пределов изменения размера арендной платы >>>
9. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
9.1. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.
9.2. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.
9.3. СРОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при несогласовании срока внесения арендной платы >>>
9.4. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ
Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.
10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
10.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при несогласовании условия об исключении упущенной выгоды из состава возмещаемых убытков >>>
10.2. ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ
Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.
10.3. НЕУСТОЙКА
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при заключении соглашения об уплате неустойки после прекращения действия договора аренды >>>
Риск арендодателя при несогласовании конкретных обязательств, за нарушение которых уплачивается неустойка >>>
Риск арендодателя при несогласовании условия о неустойке (стороны не вправе требовать принудительного включения такого условия в договор) >>>
Риск арендодателя при несогласовании условия о неустойке (стороны не вправе требовать ее взыскания) >>>
Риск арендодателя при несогласовании вида неустойки (пени или штраф) >>>
Риск арендодателя при согласовании нескольких порядков исчисления пени >>>
Риск арендодателя при несогласовании размера пени >>>
Риск арендодателя при согласовании условия об уплате неустойки в иностранной валюте или у.е. >>>
11. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
11.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН
11.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия о возврате внесенного аванса при расторжении договора >>>
11.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что авансовый платеж является способом обеспечения исполнения обязательств >>>
11.1.3. Риск арендодателя при недостаточной конкретизации судьбы гарантийного платежа >>>
11.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия о возврате внесенного аванса при расторжении договора
Если стороны согласовали в договоре условие о возврате аванса при расторжении договора, арендодатель должен иметь в виду, что при неисполнении или несвоевременном исполнении указанной обязанности он в силу ст. 395 ГК РФ обязан будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А40/8987-11, Постановление ФАС Московского округа от 10.04.2006, 03.04.2006 N КГ-А40/1913-06, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2010 по делу N А56-27833/2009).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 11.1.1 «Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
11.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что авансовый платеж является способом обеспечения исполнения обязательств
Если в договоре согласовано условие о внесении авансового платежа за первый и последний месяц аренды, но при этом стороны не оговорили, что сумма за последний месяц является способом обеспечения исполнения обязательства, то при расторжении договора внесенные денежные средства будут квалифицированы именно как авансовый платеж (ст. ст. 431, 329, 380 ГК РФ). Арендодатель будет обязан зачесть сумму, полученную за последний месяц аренды, в счет арендных платежей, а оставшуюся сумму вернуть, даже если в договоре указано, что она не подлежит возврату (Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2008 N КГ-А450/1915-08 (Определением ВАС РФ от 24.07.2008 N 9244/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.11.2009 по делу N А56-14083/2009, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А56-8980/2009).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может сослаться на позицию судов, согласно которой арендатор не вправе требовать возврата аванса, если договором предусмотрено, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора такой платеж не возвращается. Внесенная сумма в силу ст. 329 ГК РФ засчитывается в качестве способа обеспечения исполнения обязательств (Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2009 N КГ-А40/6507-09, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/439-08).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 11.1.1 «Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
11.1.3. Риск арендодателя при недостаточной конкретизации судьбы гарантийного платежа
Если при заключении договора стороны установили, что уплаченный аванс имеет статус гарантийного платежа, но при этом не установили право на удержание гарантийного платежа в случае досрочного расторжения договора либо отказа от него одной из сторон, то указанная сумма подлежит возврату арендатору (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 по делу N А43-16173/2010).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 11.1.1 «Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
11.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при несогласовании оснований (дополнительных оснований) расторжения договора в судебном порядке >>>
11.3. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ
11.3.1. Риск арендодателя при несогласовании его права на односторонний отказ от договора >>>
11.3.2. Риск арендодателя при несогласовании срока направления уведомления об отказе от договора аренды >>>
11.3.3. Риск арендодателя при согласовании его права на одностороннее расторжение без указания на внесудебный порядок такого расторжения >>>
11.3.1. Риск арендодателя при несогласовании его права на односторонний отказ от договора
Если в договоре аренды не согласовано право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ), он не вправе будет заявить о таком отказе и потребовать возврата арендованного имущества (Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2011 N КГ-А40/3399-11, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 N 08АП-6986/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.11.2009 по делу N А43-3569/2008).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может сослаться на практику, согласно которой, если условия договора были существенно нарушены арендатором (п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ), арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке по правилам ст. 619 ГК РФ (п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.02.2011 по делу N А56-29517/2005).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 11.3 «Односторонний отказ от договора аренды здания, сооружения, помещения» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
11.3.2. Риск арендодателя при несогласовании срока направления уведомления об отказе от договора аренды
Если в договоре не согласован срок направления арендодателем уведомления об отказе от него, то будет применяться срок, установленный ст. 610 ГК РФ, — три месяца. До истечения этого срока договор не будет прекращен на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ и арендодатель не сможет потребовать возврата имущества (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.07.2009 по делу N А32-9566/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007 N Ф09-10093/07-С6 (Определением ВАС РФ от 09.04.2008 N 2551/08 отказано в передаче данного Постановления в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 11.3.1 «Основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
11.3.3. Риск арендодателя при согласовании его права на одностороннее расторжение без указания на внесудебный порядок такого расторжения
Если в договоре согласовано право арендодателя расторгнуть его в случае нарушения его условий арендатором, но не указано, что речь идет именно об одностороннем отказе от договора во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ), данное условие может быть квалифицировано как право арендодателя расторгнуть договор только через суд по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ. В этом случае арендодатель не сможет без обращения в суд заявить о прекращении договора аренды и потребовать возврата арендованного имущества (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.10.2011 по делу N А43-1684/2011).
Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может воспользоваться противоположной позицией судов, согласно которой простого указания на возможность расторжения договора по инициативе арендодателя достаточно для того, чтобы он мог отказаться от договора по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ, т.е. без обращения в суд (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09).
Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 11.3.2 «Основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок» Рекомендаций по заключению договора аренды здания, сооружения, помещения.
