Дольщики против строителей

О спорах между дольщиками и строительными компаниями много говорится и пишется. Уже сложились определенные виды таких споров, по многим из них устоялась и судебная практика. Мы же поговорим о спорах, не так часто разбираемых в судах, но интересных с точки зрения права и имеющих место в жизни.

Вопрос о переносе срока

Практически все споры между дольщиками и строительными компаниями связаны с более долгим сроком строительства жилых домов, чем планировали и рассчитывали стороны. Увеличение сроков строительства больше нарушает права и интересы дольщиков, в связи с чем они обращаются в суды с исками о расторжении договора и возврате денежных средств, взыскании неустойки за задержку передачи квартиры, о взыскании убытков, компенсации морального вреда и др. Но не всегда однозначно суд может определить, нарушены ли условия договора, особенно при сложных с точки зрения права правоотношениях.

Представим ситуацию. Между гражданином и юридическим лицом заключен договор о долевом участии в строительстве. Разрешение на строительство получено до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, следовательно, на правоотношения не распространяются его нормы.

Отношения сторон такого договора регулируются не определенным источником права, а в большей степени общими положениями различных законов и самим договором. Стороны согласовали в условиях договора, что заключенный договор не является договором купли-продажи или реализации товара, выполнения работы или оказания услуги, а также на договор не распространяются нормы Закона о защите прав потребителей. Предметом договора является участие юрлица в инвестировании строительства жилого дома, а дольщик вступает в инвестиционную деятельность по долевому участию в строительстве объекта в качестве соинвестора и по окончании строительства имеет право на получение в собственность жилой площади дома в соответствии с вложенными инвестициями в объем долевого участия. Также общество обязуется передать квартиру дольщику, а дольщик принять эту квартиру и оплатить ее.

В договоре был согласован срок, указан определенный квартал конкретного года с добавлением, что если на основании распорядительного акта государственного органа переносится срок окончания строительства, то плановый срок сдачи объекта может быть изменен обществом в одностороннем порядке путем направления дольщику соответствующего уведомления о переносе срока сдачи дома.

Исходя из приведенного пункта договора, а также в соответствии со ст. 431 ГК РФ, по правилам которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, установленный договором срок является примерным. Также на основании распорядительного акта государственного органа общество в одностороннем порядке может изменить срок сдачи объекта, в связи с чем у него появляется обязательство направить уведомление дольщику о переносе сроков строительства. Возникновение обязательства по передаче квартиры в договоре связано с фактом ввода дома в эксплуатацию, а не с наступлением планового срока.

Описанные правоотношения и спор усложняют следующее обстоятельство. Если участок на каком-либо вещном праве принадлежит не юрлицу, с которым дольщик заключил договор, а, например, другому юрлицу или государственному органу, то оно не является застройщиком. В статье 1 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Поскольку юрлицо, с которым заключил договор дольщик, не является застройщиком, то такой юридический факт также защищает “строительную компанию”. Кроме того, разрешение на строительство выдается именно застройщику, то есть лицу, который владеет земельным участком.

Застройщик – инвестор – соинвестор – дольщик

Другими юридически значимыми обстоятельствами, осложняющими рассматриваемые правоотношения, могут быть:

  • заключение владельцем земельного участка с другой организацией инвестиционного договора, по которому он является застройщиком, а инвестор вкладывает денежные средства;
  • заключение этим инвестором договора о долевом участии с организацией, которая в дальнейшем заключила договор с физлицом (фактическим дольщиком). По указанному договору последняя организация будет являться соинвестором, в задачу которой входит привлечение денежных средств.

Дольщики, обращаясь в суд с заявлением о расторжении договора, в основном приводят следующие доводы.

В силу положений ч. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор ими не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий (ч. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В данном случае со стороны организации, с которой дольщик заключил договор долевого участия, нет существенных нарушений договора, так как у нее не возникло обязанности по передаче квартиры. Срок не нарушен, поскольку договором предусмотрено, что срок сдачи дома общество может изменить в одностороннем порядке на основании акта уполномоченного органа. На общество ложится лишь обязанность уведомить дольщика о выходе распорядительного акта и переносе сроков строительства.

По этим же основаниям не подлежат удовлетворению и требования о взыскании неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещении убытков и компенсации морального вреда.

Также необходимо отметить, что по правилам ст. 401 ГК РФ отсутствие вины в невыполнении договорных обязательств может служить основанием для освобождения от ответственности. Такая позиция полностью соответствует закону и не противоречит ст. 421 ГК РФ, которой установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, не подлежат удовлетворению требования дольщиков о расторжении договора, взыскании неустойки и др. при описанных ранее обстоятельствах, а также в случае, если строительная компания уведомит дольщика о том, что вышел распорядительный акт государственного органа о переносе срока окончания строительства, поскольку на строительную компанию по условиям договора ложится обязанность по уведомлению дольщика о выходе такого распорядительного акта.