Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации

Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование.

Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.

В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 “О бюджетной политике в 2010 – 2012 годах” указано, что возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами  О бюджетной политике в 2010 – 2012 годах: Бюджетное послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 // Парламентская газета. N 28. 2009.

Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным.

Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Президент Российской Федерации Д.А. Медведев в беседе с главным редактором информационной службы НТВ Т. Митковой сказал: “Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счете вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Еще пять-семь лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что со всем этим делать. Но ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное – не обесценить саму конструкцию, а, наоборот, придать ей дополнительную эластичность, дать дополнительные деньги. И в этом плане как раз и выстроены все наши решения. Мы не должны подорвать веру в те механизмы, которые мы с таким трудом создавали”.

В первом полугодии 2009 года рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался следующим:

  1. сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование. По состоянию на 1 июля 2009 года, число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с началом года на 5,5%, до 568 кредитных организаций, из них в первом полугодии 2009 года только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть кредитных организаций осуществляла обслуживание ранее выданных ипотечных кредитов;
  2. снижением показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных в первом полугодии 2009 года ипотечных жилищных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года;
  3. повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления;
  4. устойчивой тенденцией к увеличению объемов просроченной задолженности. Просроченная задолженность по ипотечному жилищному кредитованию возросла по сравнению с аналогичным периодом 2008 года в 6,3 раза.

Актуальность ипотеки обусловлена тем, что она предоставляет возможность решить жилищный вопрос населения Российской Федерации посредством получения долгосрочного кредита на приобретение жилья.

ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ЗНАЧЕНИЕ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема.

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль.

Обратимся к истории ипотечного жилищного кредитования.

В Древнем Риме самостоятельного объекта, жилого помещения, не было. В римском праве развитие системы обеспечения обязательств началось с института фидуции (fiducia – уверенность, доверие), основанного на временной передаче кредитору права собственности на вещь, служащую обеспечением долга. Этот правовой институт строился на полном доверии должника к кредитору, что отразилось в его наименовании. Впоследствии в рамках преторского права стал применяться договор о залоге (pignus), по которому вещь передавалась во владение кредитора, но право собственности на нее сохранялось у должника. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно такая форма и применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета залога публично выраженное соглашение сторон, предусматривавшее обязанность кредитора возвратить имущество должнику по уплате им долга или вознаградить должника за вред и убытки, причиненные ему в случае нарушения такого обязательства. Именно от этого соглашения, pactum fiducia, и сама сделка, и предмет залога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву представляла собой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей (а именно отчуждение имущества должника в собственность кредитора и договор – pactum fiducia), порождавших личные отношения между кредитором и должником.

С упадком Римской империи институт ипотеки на время прекратил свое существование. Возродился он только в Средние века в Европе.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и, по существу, являлась первым видом кредитования.

Оформление залога согласно Псковской судной грамоте происходило путем передачи кредитору грамоты на предмет залога. При наличии грамоты кредитор выступал в роли залогодержателя. Одновременно с грамотой кредитору передавалось обремененное имущество.

На основании Соборного уложения 1649 года предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. В случае невыполнения должником обязательств по обеспеченной ипотекой сделке заложенные вещи обращались в собственность кредитора.

В 30-е годах XVIII века была осуществлена реформа залогового права, которая базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Начиная с 1737 года залоговое право не трансформировалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.

Проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования.

В XVIII веке происходит становление и развитие кредитных учреждений. В 1754 году появился первый банк. В 1862 году были образованы первые кредитные общества.

К началу XX века в Российской империи существовал рынок ипотечных кредитов, который был ликвидирован после 1917 года.

Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В связи с этим ипотека временно прекратила свое существование и начала возрождаться только в середине XX века.

В Гражданском кодексе 1964 года залог включен в главу “Обеспечение исполнения обязательств”, ему посвящено несколько статей, которые не позволяли широко использовать залоговое обязательство.

Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлены необходимостью решения жилищного вопроса населения.

Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Залог недвижимости (ипотека) представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитному договору. В случае неисполнения обязательств по кредитному договору залогодателем кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога, жилое помещение, и реализовать его путем продажи с публичных торгов комментирует адвокат.

В случае невозможности исполнить обязательства по оплате в установленный договором срок и для недопущения обращения взыскания на жилое помещение заемщик может сделать “кредитную перезагрузку”, т.е. обратиться в иной банк для получения кредита на погашение задолженности под залог имеющихся иных жилых помещений.

Однако к предмету залога, как правило, предъявляются дополнительные требования, в частности: здание, в котором находится предмет залога, не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, не состоять в планах органов местного самоуправления/органов государственной власти на снос.

В целях конкретизации понятия и указания обеспечительной функции ипотеки представляется необходимым наименование статьи 1 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” изложить в следующей редакции: “Понятие ипотеки, основания возникновения и ее правовое регулирование”. Также часть 1 статьи 1 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” необходимо изложить в следующей редакции: “Ипотека (залог недвижимого имущества) – способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом”.

Еще один из классиков российского права, Д.И. Мейер, говорил о том, что способом обеспечения договора служит залог. Обеспечение, предоставляемое им, состоит в том, что веритель при неисправности должника по договору вправе получить удовлетворение из выручки за продажу какой-либо вещи, которая и служит, таким образом, обеспечением исполнения договора. Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки за продажу определенной вещи могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено верителю предварительно, до неисправности должника, до нарушения им права по договору. В этом-то и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании.

Обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (продавец, покупатель и банк) последовательно и практически одновременно фиксируют, регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи; договором об ипотеке приобретенного жилого помещения – 0 мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации): Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 (в ред. от 08.05.2002) // Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

В трехстороннем договоре участвуют продавец, покупатель и банк (смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры – соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между собственником жилого помещения (продавцом), покупателем (заемщиком) и кредитором (заимодавцем), предоставляющим денежные средства заемщику для приобретения этого жилого помещения с передачей его в залог (ипотеку), который объединяет в себе договор купли-продажи квартиры и договор об ипотеке).

В контексте жилого помещения понятие “ипотека” подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью.

При выплате ипотечного кредита расчет платежей может производиться по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитетный платеж – это равный ежемесячный платеж по кредиту в течение всего периода кредитования, который включает в себя сумму начисленных процентов и сумму основного долга. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая вносится в счет погашения ипотечного кредита.

В феврале 2008 года Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) провело опрос населения, посвященный знаниям россиян об ипотеке. Согласно результатам исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) доля тех, кто ничего не знает об ипотеке, сократилась за год с 18 до 15%, а доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко представляют, что такое ипотека, увеличилась с 35 до 46%. Наиболее осведомленными об ипотеке являются россияне в возрасте 25 – 44 лет. Наименее осведомленны об ипотеке россияне старшего возраста. Эксперты Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) отмечают, что с увеличением дохода на члена семьи наблюдается тенденция к увеличению доли респондентов, которые знают, что такое ипотека. При этом также сокращается доля респондентов, которые знают об ипотеке только понаслышке или ничего не знают о ней. Респондентам также задавался открытый вопрос с предложением дать определение ипотеке. И в 2007 году, и в исследовании 2008 года 71% респондентов, давших определение ипотеке, сообщили, что ипотека – это кредит на жилье. Примерно каждый десятый (11%) из тех, кто дал определение ипотеке, считает, что ипотека – это кредит (без уточнения цели кредита). В 2007 году так определили ипотеку 7%. Важно отметить, что за год сократилась доля россиян, определивших ипотеку как “обман”, “кабала”. В 2007 году такой ответ был получен от 18% давших определение ипотеке. В 2008 году так определили ипотеку только 10%.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель), кредитор и продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор. Залогодателем является физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения. Продавцом жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо, которое соответственно продает принадлежащее ему на праве собственности жилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает либо банк, либо иная кредитная организация.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор.

Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер, комментирует адвокат.

В настоящее время банки предлагают различные ипотечные программы (различающиеся способами обеспечения исполнения обязательств, процентными ставками): предоставление кредита на покупку квартиры на вторичном рынке жилья; предоставление кредита на покупку квартиры на первичном рынке жилья; кредит на покупку жилого дома, кредит на приобретение жилья под ипотеку уже имеющегося жилого помещения; ипотечный кредит “Быстрый дом” (на покупку проекта индивидуального жилого дома из бруса, изготовление и покупку комплекта деталей жилого дома (по договору между заемщиком и деревообрабатывающим комбинатом)). Гражданину может быть предложен ипотечный кредит с переменной ставкой, которая корректируется дважды в год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России.

Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях: при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты); при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца); при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (данный способ приобретения жилья является более распространенным); в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Представляется необходимым наименование статьи 77 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” изменить и изложить в следующей редакции: “Ипотека жилых помещений, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации”. Также часть 1 статьи 77 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” необходимо изложить в следующей редакции: “Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилые помещения, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого помещения, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение. Залогодержателем в данном случае является лицо, которое предоставило кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого помещения”.

Ипотека может быть установлена на основании договора между залогодателем и залогодержателем в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа, по договору купли-продажи. Например, в случае когда ипотечный кредит получается заемщиком под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора.

Ряд правовых проблем возникает в случае расторжения брака, если супруги являются сторонами ипотечного жилищного кредитования. По статистике, каждый третий брак расторгается. Если супружеская пара решила развестись, не выплатив ипотечный кредит в полном объеме, то интерес вызывает вопрос: как быть с выплатой ипотечного кредита, если семьи уже нет?

Согласно законодательству Российской Федерации все платежи по ипотечному кредиту, произведенные во время брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов независимо от личного вклада каждого из супругов. Не влияет и размер доходов, а также их полное отсутствие у одного из супругов, например когда супруг в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. При расторжении брака супруг может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по ипотечному кредиту в период брака, либо на 0,5 доли в квартире, так как при заключении договора ипотеки возникает солидарная ответственность супругов.

Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй – только поручителем, при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по ипотечному кредиту в период брака, либо на 0,5 доли в квартире, так как при поручительстве тоже возникает солидарная ответственность супругов.

Квартира, приобретенная по ипотеке до брака, не является совместно нажитым имуществом. А ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, внесенные в банк в период брака, считаются совместными расходами и подлежат разделу.

Супруги, которые расторгли брак, должны продолжать совместно исполнять обязательства по возврату ипотечного кредита. Если супруги допускают более трех просрочек платежей в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна, то кредитная организация вправе инициировать процедуру обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, обратившись в суд. Заложенное жилое помещение реализуется на торгах. Суммы, вырученные на торгах, кредитная организация направляет в счет погашения задолженности и процентов по кредитному договору.

Если супруги решают продолжать исполнять обязательства по погашению ипотечного кредита, но хотят оформить на себя по 0,5 доли квартиры и погашать, соответственно, только за свою долю в жилом помещении, то можно обратиться в суд с заявлением о разделе задолженности и процентов по кредитному договору. Суд данное заявление удовлетворит. Но в случае отказа другого супруга от исполнения обязательств по кредитному договору судебный пристав-исполнитель не сможет понудить его к исполнению этого обязательства. Таким образом, решение суда будет неисполнимым.

Например, истец обратился к ответчице с иском о разделе ссудной задолженности, указав, что 6 декабря 2006 года сторонам на основании кредитного договора, заключенного с ЗАО ГКБ “Автоградбанк”, предоставлен кредит в размере 950 000 рублей под 11,5% годовых сроком на 180 месяцев для покупки жилого помещения, квартира приобретена совместно с ответчицей по 0,5 доли каждому, ежемесячные платежи производятся на вкладной счет истца, по май 2008 года кредит оплачивался истцом, по состоянию на 10 сентября 2008 года остаток ссудной задолженности составил 905 196 рублей, истец просит разделить остаток ссудной задолженности, определив каждому по 0,5 доли – по 452 598 рублей.

Представитель ответчицы иск не признал, пояснив, что ответчица состояла в фактических брачных отношениях с истцом с 2005 по август 2007 года, в июле 2008 года истец вступил в брак с другой женщиной, первоначальный взнос внесен сторонами в равном размере, в дальнейшем возврат кредита и уплату процентов производила ответчица, истец забрал у ответчицы квитанции об оплате.

Представитель третьего лица, ЗАО ГКБ “Автоградбанк”, с иском не согласен, пояснив, что стороны являются солидарными должниками по кредитному договору, квартира является как единый объект предметом залога.

При рассмотрении дела требования истца об определении размера ссудной задолженности для каждого заемщика расценены судом как требования об изменении договора, суд также посчитал, что удовлетворение иска нарушает права кредитора на предмет залога. В связи с вышеизложенным суд отказал в удовлетворении иска Дело N 2-6389 // Архив Набережно-Челнинского городского суда Республики Татарстан за 2008 год.

Однако Кассационным определением Верховного Суда Республики Татарстан вышеуказанное решение отменено и вынесено новое решение.

Суд кассационной инстанции указал, что определение размера ссудной задолженности для каждого должника в равных долях является регулированием отношений между должниками в соответствии с требованиями закона, не нарушает и не создает угрозу правам кредитора как по взысканию задолженности, так и по обращению взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном для солидарной задолженности. Определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности по солидарной ответственности.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции посчитал, что решение Набережно-Челнинского городского суда подлежит отмене, иск истца к ответчице о разделе ссудной задолженности – удовлетворению Дело N 2-6389 // Архив Набережно-Челнинского городского суда Республики Татарстан за 2008 год.

Если ипотечный кредит был оформлен на одного из супругов, а другой отказывается исполнять обязательства по погашению части ипотечного кредита, то супруг, на которого оформлен ипотечный кредит, должен исполнять обязательство в полном объеме. Супруг, исполнивший солидарную обязанность за другого супруга, имеет право регрессного требования к последнему на соответствующую сумму.

Супруги могут оформить брачный договор, чтобы избежать подобных ситуаций. Касаться этот документ может исключительно ипотечной недвижимости, не затрагивая определения права собственности на все остальное имущество. В брачном договоре необходимо прописать следующие положения: кто из супругов и в каком размере оплачивает первоначальный взнос, кем производятся ежемесячные платежи по кредиту, как осуществляется раздел жилого помещения, приобретенного по ипотечному кредиту, кто становится собственником жилого помещения после погашения ипотечного кредита, какой размер компенсационных выплат получит один из супругов в случае расторжения брака.

В Российской Федерации брачный договор заключается супругами очень редко. Его заключают чаще в тех случаях, когда брак в ближайшем будущем должен быть расторгнут. И заключают его в основном люди состоявшиеся, кому есть что делить. Такие супруги поступают разумно. Большинство россиян придерживаются принципа ставить любовь и доверие выше денег и осторожности. Заключение брачного договора – это средство компромисса между супругами по поводу жилого помещения, приобретенного на средства ипотечного кредита.

Обязанности по кредитному договору не являются неразрывно связанными с лицом должника и могут быть выполнены другими лицами. В связи с этим возникает вопрос: кто отвечает по обязательствам заемщика (залогодателя) по выплате ипотечного кредита в случае его смерти? На этот вопрос можно дать следующий ответ. Согласно пункту 1 статьи 38 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе и в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Наследник должника при условии принятия им наследства становится должником перед кредитором в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Учитывая, что в силу закона наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (статья 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации), то при отсутствии или нехватке наследственного имущества кредитное обязательство прекращается за невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приняв наследство, наследники заемщика (залогодателя) уже не могут отказаться от исполнения обязательств по кредитному договору. В случае их отказа от погашения ипотечного кредита банк имеет право потребовать досрочного расторжения кредитного договора, взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное жилое помещение в судебном порядке. При отсутствии лиц, принявших наследство, банк в судебном порядке имеет право обратить взыскание на наследственное имущество в пределах сумм, необходимых для погашения долга умершего заемщика (залогодателя) перед банком.

Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

Однако ипотечное жилищное кредитование для основной массы населения Российской Федерации в настоящее время недоступно. Даже до кризиса только 3% российских семей с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 квадратных метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 квадратных метров. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно.

Постоянный рост цен на жилье препятствует развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации. Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому только расширением возможностей для кредитования повышения доступности жилья добиться трудно.

Согласно исследованию Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), которое проводилось в 2008 году, основным препятствием для участия в ипотеке население Российской Федерации видит в первую очередь невысокие доходы (33% ответов), высокие процентные ставки (27%) и неуверенность в стабильном доходе (19%). То есть главные сложности только на треть зависят от банков (вопрос высоких процентных ставок постепенно решается банками в сторону их снижения) Комментирует: адвокат.

Так, достаточно низкие процентные ставки (7,8% годовых) предлагаются банками при условии, что предметом ипотеки будут жилые помещения, выставленные на продажу собственниками, которые не смогли выполнить своих обязательств по погашению ипотечного кредита.

Фиксированная процентная ставка не зависит от срока кредитования (до 50 лет) и размера первоначального взноса (минимум 20% стоимости предмета ипотеки). Положения договора позволяют погасить кредит досрочно. На данных условиях можно приобрести жилые помещения как на первичном, так и на вторичном рынках жилья.

Более значимы повышение уровня жизни населения и стабилизация экономической ситуации в стране. Каждый пятый опрошенный отметил, что также достаточно значимыми факторами, препятствующими развитию ипотечного кредитования, являются процессы на самом рынке недвижимости: быстрые темпы роста цен (15%), отсутствие веры в его стабильность (9%).

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.

Одним из ключевых требований системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но, прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования – О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации): Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28 (в ред. от 08.05.2002) // Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства, так как у банков нет “длинных денег” и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения Российской Федерации.

Председатель Правительства Российской Федерации В.В. Путин, выступая на XI съезде Всероссийской политической партии “Единая Россия”, заявил следующее: “Теперь несколько слов о проблеме, о которой я уже упоминал и назвал это одним из основных инструментов решения жилищных проблем в мире. Это ипотека. Она у нас слабо развита. Почему? Ответ понятен и очевиден: дорого, ставка по кредитам высока. Сейчас средняя ставка – 14 – 15%. Для того чтобы ипотека подешевела до того уровня, чтобы количество людей, которые могли бы взять ипотечные кредиты, заметно выросло, ставка должна упасть, по мнению экспертов, правительственных экспертов, да и зарубежных наших коллег, которых мы привлекаем, до 10 – 11%  Комментирует адвокат.

С целью сделать доступной ипотеку для граждан была разработана так называемая социальная ипотека, где ставка по кредиту составляет 9,5% годовых. Срок кредита от 3 до 30 лет по рублевому кредиту и от 3 до 10 лет – по долларовому. Само жилое помещение продается по льготной цене, которая определяется стоимостью строительства.

Однако воспользоваться социальной ипотекой могут только граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Также к заемщикам предъявляются некоторые дополнительные требования:

  • граждане должны работать;
  • возраст заемщиков не должен превышать 57 лет;
  • не могут быть заемщиками инвалиды и тяжелобольные.

Но для того чтобы ипотека подешевела, у банков должен появиться “длинный” и недорогой ресурс, так называемые длинные деньги. Есть у нас такие источники или нет? Есть! Их, откровенно говоря, немного. Но два источника есть точно. Это средства Фонда национального благосостояния и пенсионные накопления, находящиеся под управлением Внешэкономбанка. Часть пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка, будет вложена в надежные ипотечные облигации российских банков. Речь идет о 163 млрд. рублей. Кроме того, на выкуп таких бумаг Внешэкономбанк направит еще до 50 млрд. рублей собственных средств и еще плюс 40 млрд. поступит от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В итоге в 2010 году мы сможем дополнительно аккумулировать на поддержку ипотеки внушительную сумму в объеме 250 млрд. рублей. Причем эти средства будут размещаться таким образом, чтобы конечная стоимость ипотечного кредита для граждан как раз не превышала искомой величины в 10 – 11%”.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков  О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации): Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 N 28 (в ред. от 08.05.2002) // Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

Для того чтобы ипотечное жилищное кредитование было доступным для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами, необходимо снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение требований к первоначальному взносу при предоставлении ипотечного кредита, введение моратория на взыскание по ипотечному кредиту в течение определенного периода в случае возникновения у заемщика временных трудностей с выплатами, повышение благосостояния населения, снижение цен на жилье, государственное финансирование ипотечного кредитования, закрепление на законодательном уровне предельных процентных ставок по ипотечному жилищному кредиту, размеры которых были бы приемлемы не только для кредиторов, но и для заемщиков. Нельзя допускать, чтобы, пользуясь безвыходным положением заемщиков, кредиторы действовали только в своих интересах, превращая сделку по ипотечному кредитованию в кабалу для заемщика.

Согласно материалам Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, разработанной ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”, стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения, строительства, найма жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей.

Председатель Правительства Российской Федерации В.В. Путин отметил следующее: “Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждого российского гражданина, каждого нашего человека. В нашей стране эта проблема всегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Наша задача – сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу в развитии жилищной сферы. Необходимо довести эту цифру хотя бы до 60%, чтобы 60% граждан могли решать жилищную проблему. При известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно”.

Достижение стратегической цели будет происходить поэтапно. Выделение этапов основано на прогнозах развития российской экономики, приведенных в Концепции <24> долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года: распоряжение Правительства Российской Федерации от 17.11.2008 N 1662-р (в ред. от 08.08.2009) // Собрание законодательства РФ. 2008. N 47. Ст. 5489.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации исходит из того, что в периоде с 2009 по 2011 год благодаря реализации антикризисных мер экономика Российской Федерации начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться, к концу периода ключевые показатели достигнут докризисных значений. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости, поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. К концу первого этапа доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%; средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей – 20% и 230 тыс. кредитов соответственно.

Стратегия исходит из полного восстановления рынка в период с 2012 по 2020 год и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья. К концу 2020 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на рынке снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитов.

Стратегия исходит из того, что в период с 2021 по 2030 год рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%.

Таким образом, для населения Российской Федерации приобретение жилого помещения с помощью ипотечного кредитования является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса. В связи с высокими ценами на жилье немногие семьи могут себе позволить приобрести квартиру за наличный расчет.

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ИПОТЕКИ

Статья 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки – Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) // Российская газета. N 137. 1998.. Таким имуществом может быть жилое помещение комментирует адвокат.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На практике для реализации указанного положения Закона к договору прикладывается копия технического паспорта, которая признается неотъемлемой частью договора (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2007 N 09АП-16041/2007-АК по делу N А40-40753/07-122-263).

В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 04.05.2010) // Российская газета. N 1. 2005.

В законодательстве понятие “жилое помещение” является достаточно сложным, а в научной литературе дискуссионным. Например, А.А. Титов под жилым помещением понимает жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений; отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования); часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора; часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

П.В. Крашенинников относит жилые помещения к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права.

Законодателем понятие “жилое помещение” используется в нескольких значениях: как родовое понятие, включающее жилой дом, квартиру, комнату; как часть дома; как учетная категория, наряду с жилым домом.

Жилищный кодекс Российской Федерации к жилым помещениям относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации) Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 04.05.2010) // Российская газета. N 1. 2005.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации) Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 04.05.2010) // Российская газета. N 1. 2005.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 04.05.2010) // Российская газета. N 1. 2005.)

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В качестве особой разновидности жилого дома Жилищный кодекс Российской Федерации называет многоквартирный дом. Однако Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормативного определения понятия “многоквартирный дом”.

Понятие “многоквартирный дом” раскрывается в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, в соответствии с которым многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (в ред. от 02.08.2007) // Российская газета. N 28. 2006.

В научной литературе имеются различные определения многоквартирного дома. П.В. Крашенинников определяет многоквартирный дом как строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило, квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям. По мнению В.Н. Литовкина, таковым является жилой дом с числом квартир две и более.

В целях уточнения понятия “жилой многоквартирный дом” представляется необходимым пункт 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации изложить в следующей редакции: “Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит: 1) из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (то есть многоквартирный дом)”.

Заложенными по договору ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания квартиры и жилые дома, а также изолированные жилые помещения в них, находящиеся в частной собственности граждан или юридических лиц. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не допускается.

При залоге квартир в многоквартирных домах заложенной считается и соответствующая доля в праве общего имущества такого дома. Данное положение определяет статья 75 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, где говорится, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки и в этом смысле, исходя из статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, может рассматриваться как принадлежность к главной вещи. Поэтому законодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) // Российская газета. N 137. 1998.

Дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Это значит, что специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов, на них не распространяются. Однако, исходя из смысла Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 N 7-П “По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобами ряда граждан”, который фактически разрешил при выполнении определенных условий регистрацию по месту жительства в домах, построенных на садово-дачных участках, необходимо признать, что специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов, могут распространяться и на дачные или садовые домики. При этом дачные и садовые домики должны быть признаны в установленном порядке пригодными для постоянного проживания – По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобами ряда граждан: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 N 7-П // Российская газета. N 92. 2008.

Последнее утверждение автора представляется дискуссионным. Регистрация по месту постоянного проживания – это административное правоотношение, субъектами которого выступают граждане и уполномоченные органы государственной и (или) местной власти. Решение Конституционного Суда РФ, который фактически разрешил при выполнении определенных условий регистрацию по месту жительства в домах, построенных на садово-дачных участках, не означает отнесения данных объектов недвижимости к жилищному фонду, и, следовательно, возможность применения к ним норм Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” представляется проблематичной.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами. В связи с этим было принято Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”.

Предметом ипотеки могут быть также части жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека применяется к ним в том случае, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение.

Таким образом, предметом ипотеки могут быть предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, за исключением индивидуальных и многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной и муниципальной собственности Комментирует адвокат.

Предметом ипотеки может быть и объект незавершенного строительства (п. 1 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90)).

При этом “если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства”.

Так, кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и без регистрации таких изменений распространяется на построенное жилое здание.

Позднее Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” дополнил статью 76 следующим предложением: “По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается”.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашения учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Л. Хуснетдинова

1 ответить

Комментарии закрыты.