Как оспорить кадастровую стоимость?

Все граждане РФ сейчас ждут расчет налога на недвижимое имущество из своей налоговой инспекции, согласно поправкам, внесенным Федеральным законом N 320-ФЗ от 23.11.2015 “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ”. Однако пока расчет данного налога никто не получил.

Итак, согласно внесенным поправкам налог на недвижимое имущество в 2016 году надо уже платить за отчетный период с 01.01.2015, однако на практике пока не определили и не рассчитали кадастровую стоимость недвижимости для определения суммы налога. Надо отметить, что каждый регион делает это отдельно, поэтому сослаться, что “я не заплатил свой налог, когда мне пришел расчет из налоговой инспекции в Москве, поскольку моя мама в Нижнем Новгороде еще такой налог не получала”, – не очень удачная идея.

Так как поправка в закон вышла на днях, возникает масса вопросов: что такое кадастровая стоимость; кто определяет данную стоимость; почему она важна для оплаты налога на недвижимое имущество? Кадастровая стоимость – это сведения о стоимости недвижимости, которые внесены в государственный кадастр недвижимости. Данная стоимость определяется согласно государственной кадастровой оценке независимым оценщиком, проводящим оценку в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” (с 01.01.2017 в силу вступит Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”).

Когда региональные органы власти или органы местного самоуправления принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки, они выбирают оценщика и заключают с ним договор. Сейчас оценщиками могут быть как государственные бюджетные организации, так и частные компании. Однако после вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” оказывать услуги по оценке недвижимого имущества с 1 января 2020 года смогут только государственные организации. Кадастровая стоимость – это, по сути, рыночная стоимость, просто зафиксированная оценщиком, утвержденная региональной властью или органом местного самоуправления и внесенная в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

Размер кадастровой стоимости определяет размер ежегодного налога на недвижимое имущество. Здесь необходимо отметить, что до 2020 года будут действовать понижающие коэффициенты, которые не применяются к расчету налога для коммерческой недвижимости и призваны облегчить вводимое налоговое бремя. Но сумма налога будет постепенно ежегодно увеличиваться на 20 процентов от того, что заплатим сейчас. То есть в 2021 году мы должны получить 100% своего налога, а пока сейчас только 20% от того, что будет.

Важно отметить, что от налога освобождаются льготные категории граждан: пенсионеры, инвалиды, герои войн, чернобыльцы и пр. Однако от налога освобождается только один объект недвижимости. Например, если пенсионер владеет двумя квартирами, то за вторую квартиру ему надо будет заплатить налог.

Здесь очень интересно то, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки абзацем 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 от 30 июня 2015 года “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости” (далее – Постановление Пленума ВС РФ N 28) разъяснено, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Поэтому, получив первоначальный налог с понижающим коэффициентом, важно потом не пропустить срок оспаривания.
Где же можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры либо, допустим, дачи? На сайте Росреестра можно получить сведения о кадастровой стоимости недвижимого имущества, достаточно оформить там заявку. Но это лишь в том случае, если вам известен кадастровый номер вашей недвижимости. Если сведений о номере у вас нет, придется лично посетить управление Росреестра.

Как пересмотреть результаты кадастровой стоимости? Допустим, квартиру или дачу оценили излишне дорого. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости, согласно законодательству, может быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, и/или установления на определенную дату и в определенном состоянии рыночной стоимости объекта недвижимости равной кадастровой стоимости. Т.е., допустим, вы примерно представляете рыночную стоимость своей квартиры, однако кадастровая стоимость, определенная оценщиком, на несколько миллионов рублей больше. Тогда это повод оспорить размер кадастровой стоимости своей квартиры.

Существуют две возможности оспаривания размера кадастровой стоимости недвижимого имущества в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”. Первый способ – это оспорить результаты кадастровой оценки в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при соответствующем управлении Росреестра. Однако тут надо понимать, что здесь существует некий гос. контракт, где оценщик – исполнитель по контракту. И когда Росреестр обратится к сторонам этого контракта (в Москве – это Правительство Москвы и “какой-то” оценщик), то ни одной из сторон данного контракта не будет выгодно признавать собственные ошибки при расчетах. В этом случае к заявлению необходимо будет приложить следующие документы:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (далее – отчет об определении рыночной стоимости), в случае, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Без этих документов комиссия рассматривать заявление не будет. Заявление рассматривается без уплаты государственной пошлины и в течение 1 месяца с момента подачи.

Второй способ – это оспорить результат кадастровой оценки в суде. Оспаривать кадастровую стоимость недвижимости в суде физическим лицам можно, не прибегая к оспариванию стоимости в комиссии Росреестра.

ЧТО НУЖНО В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В СУДЕ

Прежде всего я бы посоветовала ознакомиться с Постановлением Пленума ВС РФ N 28. В частности, п. 19 этого Постановления указывает, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Кроме того, необходимо будет собрать и оформить ряд документов для суда. Если это оспаривание кадастровой стоимости, поскольку она не соответствуют рыночной, то целесообразно будет заручиться своим отчетом оценщика о стоимости недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости недвижимости. За подачу данного заявления необходимо будет уплатить государственную пошлину в размере 300 рублей, и рассмотрение будет немного дольше, чем 1 месяц, как в комиссии Росреестра. Кроме того, если дело будет выиграно, возможно потребовать в суде оплату услуг представителя и компенсацию судебных расходов.

КАКАЯ ПРАКТИКА ПО РАССМОТРЕНИЮ ПОДОБНЫХ ДЕЛ В СУДЕ СУЩЕСТВУЕТ НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ

Поскольку налог на квартиры нам пока не приходил, мы сейчас имеем большую практику по оспариванию кадастровой стоимости недвижимого имущества, принадлежащую юридическим лицам, и по определению кадастровой стоимости для земельных участков физических лиц. По данным статистики того же Росреестра, более половины заявлений, поданных в суд, удовлетворяются, и кадастровая стоимость недвижимости изменяется, что будет иметь прямое последствие для размера налогообложения.

В соответствии с ч. 6 ст. 24.20, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 304 Налогового кодекса РФ законодательство устанавливает, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” и учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения кадастровой стоимости в Росреестр.