Как себя защитить если застройщик банкрот

В привилегированном положении оказались граждане — участники строительства, имеющие денежные требования к застройщику, поскольку их требования подлежат удовлетворению до погашения требований иных кредиторов. Безусловно, выделение специальной очереди для участников строительства и их отграничение от иных кредиторов можно отнести к достоинствам параграфа о банкротстве застройщика, т.к. данное новшество призвано обеспечить конституционное право граждан на жилище и защитить участников строительства в случае неплатежеспособности застройщика.

Следует заметить, что установление особенностей удовлетворения требований кредиторов различных категорий не может рассматриваться как нарушение ст. 19 Конституции Российской Федерации — Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с банкротством застройщиков. URL: http://arhangelsk.arbitr.ru/welcome/show/633200024/367 (дата обращения: 24.05.2014).

Следует заметить, что указанная очередность удовлетворения требований кредиторов может изменяться. Дело в том, что согласно ст. 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога — объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в т.ч. аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств: 1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов; 2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка.

Следовательно, при банкротстве застройщика предусмотрены ограничения преимущественного права залогодержателя.

Нельзя не отметить, что вопрос о праве залогодержателей на удовлетворение их требований в юридической литературе является дискуссионным. Так, М.В. Телюкина предлагает вовсе исключить залогодержателей из числа субъектов конкурсных отношений и рассматривать требования залогодержателей к должнику вне рамок дела о банкротстве. Некоторые авторы критикуют случаи установления законом изъятий из преимущественного права залогодержателей на удовлетворение их требований. С таким выводом вряд ли можно согласиться. Представляется, что данное нововведение в параграф о банкротстве застройщика — несомненный плюс для граждан — участников строительства, поскольку ранее данные лица в случае обеспечения залогом имущества должника иными субъектами конкурсных отношений не могли претендовать на получение и части этого имущества. Так, в соответствии со ст. 138 Закона о банкротстве двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется лишь для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований.

Нельзя не отметить, что согласно ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты недвижимости и земельный участок. Соответственно, в случае заключения иных договоров (предварительной купли-продажи, простого товарищества и т.д.), т.е. за исключением договора долевого участия в строительстве с застройщиком, право залога у участников строительства на земельный участок и объект недвижимости не возникает.

Вместе с тем большинство застройщиков для осуществления строительных работ заключают кредитные договоры с банками под залог права на земельный участок и (или) строящегося на нем объекта недвижимости. В этом случае залогодержатель (банк) имеет практически равные с гражданами права, если участники строительства заключили договоры по Закону о долевом строительстве.

В случае если граждане — участники строительства права залога не имеют, то банк-залогодержатель имеет преимущественное перед участниками строительства право на получение денежных средств, поскольку шестьдесят процентов от вырученных средств направляется на погашение его требований и лишь двадцать пять процентов на выплату участникам строительства.

Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика) представляется, что залоговые кредиторы и участники строительства в случае реализации предмета залога должны иметь равные права на удовлетворение своих требований. Для этого необходимо подп. 1 и 2 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве объединить и изложить в следующей редакции: 1. В случае реализации предмета залога — объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в т.ч. аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

1) восемьдесят пять процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, а также на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в т.ч. в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

Действующим законодательством преимущественное удовлетворение предусмотрено только для тех денежных требований граждан — участников строительства, исчерпывающий перечень которых приведен в ст. 201.1 Закона о банкротстве. Следовательно, требования граждан по финансовым санкциям подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов. Данный вывод поддерживается судебной практикой  Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 июня 2012 г. по делу N А46-1428/2010.; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 ноября 2012 г. по делу N А74-545/2012.

В Законе о банкротстве предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на земельный участок и объект незавершенного строительства созданному участниками строительства ЖСК или иному потребительскому кооперативу.

В ст. 201.10 Закона о банкротстве указывается, что передача объекта незавершенного строительства возможна в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства. Соответственно, такая передача не может быть осуществлена в ходе процедуры наблюдения.

Порядок передачи прав от застройщика к участнику строительства подробно регламентирован в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Следует заметить, что в п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве указывается, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства возможна при одновременном соблюдении следующих условий.

Первое условие. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства.

Проанализировав данное условие, возникает следующий вопрос: какие виды сумм включаются в размер требований участников строительства? Как указывалось ранее, в реестр требований кредиторов включается сумма, уплаченная кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях, а также размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Как справедливо указывает О.С. Некрасов, в случае, если застройщик длительное время не исполняет свое обязательство перед участником строительства, то с учетом повышения цен подсчет требований граждан, исходя из сумм, внесенных ими, и сравнение внесенных сумм с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства может быть не в пользу участников строительства. В этом случае для получения объекта незавершенного строительства участникам строительства будет необходимо заручиться согласием остальных кредиторов либо доплатить разницу. В этой связи предлагаем в размер требований участников строительства включать исключительно сумму, уплаченную кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.

Второе условие. Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства.

Третье условие. В реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства. В случае если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований (п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Из существа данных норм следует, что если у застройщика имеются залогодержатели (как правило, банки), которые не согласны с передачей объекта незавершенного строительства, то их требования будут удовлетворены за счет средств участников строительства. Таким образом, участники строительства, принявшие решение достроить объект недвижимости, обязаны удовлетворить требования залогодержателей и кредиторов первой и второй очереди.

Четвертое условие. После завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в т.ч. отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме).

Пятое условие. Объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.

Шестое условие. Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Седьмое условие. Участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

Отметим, что деятельность потребительских кооперативов регулируется ГК РФ и специальными нормативными актами. Потребительские кооперативы могут создаваться в виде потребительских обществ или жилищных кооперативов (в т.ч. жилищно-строительных кооперативов, жилищно-накопительных кооперативов). Основными целями деятельности кооператива является завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.

Членами потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

Таким образом, на участников строительства, принявших решение о создании потребительского кооператива для завершения строительства объекта недвижимости, возлагаются весьма существенные и порой неоправданные обязательства. Анализ правоприменительной практики показывает, что участники строительства крайне редко используют такой способ удовлетворения своих требований.

В этой связи в ряде субъектов Российской Федерации приняты региональные законы по защите прав граждан — участников строительства. Проанализировав данные законы, можно заключить, что в некоторых субъектах названы общие меры в качестве поддержки пострадавших участников, а именно: организационные, юридические и иные консультационные, подробно не раскрывая механизм реализации этих мер. В других субъектах Российской Федерации приняты Законы, в которых подробно регламентируются действенные меры по защите прав участников строительства.

Необходимо обратить внимание, что указанные выше региональные законы направлены на защиту не всех участников строительства, а только лишь тех, кто заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Думается, что при реализации мер поддержки, предусмотренных в данных актах, нужно исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, а не от наименования заключенного сторонами договора.

Следовательно, в зависимости от субъекта Российской Федерации, перечень мероприятий по поддержке участников строительства существенно разнится, в некоторых субъектах Российской Федерации и вовсе отсутствуют специальные меры. Представляется, что для обеспечения всех участников строительства равными мерами поддержки необходимо отказаться от регионального регулирования путем принятия Федерального закона «О мерах по защите прав граждан — участников строительства многоквартирных домов».

В предлагаемом Законе должны содержаться следующие меры по защите участников строительства.

Во-первых, в случае прекращения в установленном порядке права недобросовестного застройщика на земельный участок, на котором осуществлялось или должно было осуществляться строительство многоквартирного дома, и передачи такого земельного участка в государственную или муниципальную собственность данный земельный участок для завершения строительства многоквартирного дома выставляется на торгах с обременением в виде обязательства по передаче пострадавшим участникам строительства, включенным в Реестр, жилых помещений, предусмотренных договорами, заключенными недобросовестным застройщиком с пострадавшими участниками долевого строительства, нуждающимися в поддержке.

Во-вторых, юридическому лицу, принявшему на себя обязательства по завершению строительства, вводу в эксплуатацию многоквартирного дома и передаче жилых помещений в нем пострадавшим участникам долевого строительства, нуждающимся в поддержке, и исполнившему указанные обязательства в полном объеме, для компенсации произведенных расходов бесплатно предоставляется в собственность иной земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельный участок предоставляется в пределах муниципального района, на территории которого находится многоквартирный дом, жилые помещения в котором переданы пострадавшим участникам долевого строительства, нуждающимся в поддержке.

В-третьих, предоставление в соответствии с законодательством Российской Федерации застройщикам (новым застройщикам) субсидии на компенсацию части банковской процентной ставки по привлекаемым банковским инвестиционным кредитам.

Думается, что такой закон позволит эффективно защитить участника строительства в случаях, когда застройщики надлежащим образом не исполняют свои обязательства.