Мошенничество на рынке недвижимости

Вопросы юридической проверки и безопасности сделок с недвижимым имуществом актуальны постоянно. В России стоимость объектов недвижимости, хотя и разнится в зависимости от региона, в целом достаточно высокая, поэтому рынок недвижимости представляет большой интерес для мошенников. Уровень преступности на этом рынке остается на достаточной высоком уровне, мошеннические схемы постоянно совершенствуются, и в некоторых случаях даже юристу сложно выявить нарушения закона и определить их последствия. Современная система государственного регулирования рынка недвижимости, к сожалению, не гарантирует его участникам полную безопасность и защищенность. В связи с этим при совершении сделок с недвижимостью вопросы снижения рисков и защиты прав пострадавших от мошеннических действий на рынке недвижимости являются достаточно актуальными.

Пострадавшими от мошеннических действий на рынке недвижимости могут оказаться как продавцы, так и покупатели. При этом последствия незаконных сделок для покупателей недвижимости могут быть существенно отдалены по времени от момента совершения сделки. Возможность предъявления исковых требований о признании сделки недействительной ограничена только сроком исковой давности, который в установленных законом случаях подлежит восстановлению. Для продавцов же последствия мошенничества, как правило, наступают быстрее и обычно связаны с неполучением денежных средств за продажу объекта недвижимости.

Анализ уголовным адвокатом дел пострадавших от мошенничества на рынке недвижимости показывает, что незаконных схем достаточно много. Обобщенно можно представить их в виде трех больших групп:

1) в первую группу входят преступления, прямо и явно направленные на хищение чужого имущества и часто сопряженные с иными нарушениями закона, в том числе посягающие на общественную безопасность. К этой группе можно отнести обманные и насильственные действия, шантаж, угрозы и т.д. Можно сказать, что это “классическая” преступная схема, особенно часто применяемая в отношении одиноких, престарелых и социально незащищенных граждан. Сюда же можно отнести рейдерский захват объекта недвижимости посредством выкупа доли в праве собственности на него и “выживание” из нее других сособственников. Действия, включенные в первую группу, особенно общественно опасны, поскольку, помимо достижения цели хищения чужого имущества, зачастую угрожают жизни и здоровью человека;

2) вторую группу можно назвать “замаскированными преступлениями”, поскольку такие действия, по сути, грубо нарушают закон, но замаскированы под какую-либо законную схему. К ним можно отнести:

  • подделку документов, необходимых для совершения сделки (начиная от доверенности, заканчивая решением суда, подтверждающим право собственности на объект недвижимости);
  • продажу по недействительной или отмененной доверенности;
  • заключение притворных сделок;
  • введение юридически неграмотных собственников недвижимости в заблуждение, когда под видом залога квартиры проводится сделка купли-продажи, при которой выдается заем в обмен на подписанный договор купли-продажи квартиры;
  • “двойные продажи” квартир, в том числе на рынке строящегося жилья, и т.д.;

3) к третьей группе относятся действия, которые не направлены непосредственно на хищение чужого имущества, но в будущем способны привести к оспариванию сделки. К этой группе можно отнести, например, скрытие информации:

  • о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
  • о необходимости получения согласия третьего лица на совершение сделки;
  • о лицах, выбывших из жилого помещения в места лишения свободы или социальные учреждения, и т.д.

Отдельно в этой категории выделяются сделки индивидуального предпринимателя, находящегося на момент продажи объекта недвижимости в стадии банкротства и не поставившего об этом в известность покупателя.

Перечисленные незаконные действия на рынке недвижимости достаточно сложно выявить и особенно доказать, поскольку зачастую в обеспечение мошеннической схемы составляются документы, предусмотренные гражданским законодательством, на основании которых вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В Российской Федерации моментом возникновения права собственности на любой объект недвижимости (земельный участок, квартиру, жилой дом, нежилые помещения и т.д.) является момент внесения записи о регистрации права в ЕГРП. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). При этом оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

Однако в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года N 154-О указывается следующее: “Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом”.

Из сказанного следует, что, хотя в нашей стране преимущественное значение для определения законного собственника объекта недвижимости имеет факт регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, государство не гарантирует полную защищенность участников сделок от мошенничества на рынке недвижимости, поскольку регистрация права лишь удостоверяет юридическую силу представленных правоустанавливающих документов.

Обычно покупка недвижимости осуществляется нашими согражданами следующим образом:

1) поиск и выбор объекта недвижимости;
2) заключение предварительного договора купли-продажи, а также внесение авансового платежа либо задатка продавцу;
3) сбор необходимого для совершения сделки с объектом недвижимости пакета документов, а также подготовка договора купли-продажи;
4) подписание договора купли-продажи;
5) проведение расчетов между сторонами сделки, при этом по согласованию сторон расчет может проводиться:

  • как до, так и после подписания договоров;
  • как в наличном, так и безналичном порядке;
  • за счет собственных либо кредитных средств и т.д.;

6) подача документов на государственную регистрацию в регистрирующий орган;
7) совершение регистрационных действий, в том числе проведение проверки соответствия сделки требованиям законодательства и внесение записи о регистрации в ЕГРП;
8) получение документов, подтверждающих проведенную регистрацию.

Стоит обратить внимание на то, что в стандартной схеме покупки-продажи недвижимости нет такого отдельного этапа, как юридическая проверка объекта недвижимости и предстоящей сделки. По нашему мнению, это негативно сказывается на участниках рынка недвижимости, поскольку позволяет мошенникам при желании осуществить свои преступные намерения на любом этапе. И хотя согласно Закону о регистрации прав регистрирующий орган обязан проводить правовую экспертизу перед внесением записи о регистрации в ЕГРП, в действительности такая проверка сводится к установлению законности представленных на регистрацию документов и не касается предыдущей юридической истории объекта недвижимости. Вместе с тем представляется, что действия регистрирующего органа по проведению правовой экспертизы сделки должны быть основными его функциями, обеспечивающими реализацию принципа защиты права собственности и предотвращение незаконных операций на рынке недвижимости.

Способы защиты от имеющихся рисков на рынке недвижимости

Несмотря на то что регистрирующий орган перед внесением записи о регистрации в ЕГРП проводит правовую экспертизу представленных документов, полностью устранить возможные риски на этом этапе не всегда удается. В связи с тем, что система государственной регистрации сделок с недвижимостью не гарантирует участникам рынка недвижимости законность зарегистрированных сделок, можно сделать вывод о том, что участники сделок обязаны самостоятельно позаботиться о своей безопасности и проявить должную осмотрительность для того, чтобы не оказаться звеном в мошеннической схеме.

Рассмотрим возможные способы защиты от имеющихся рисков на рынке недвижимости.

Юридическая проверка объекта недвижимости перед совершением сделки

По нашему мнению, во всех случаях перед заключением любой сделки с недвижимостью необходимо проводить юридическую проверку истории объекта недвижимости, имеющихся документов, а также сведений, относящихся к нему. Качественную проверку способны осуществить практикующие юристы, адвокаты, юридические службы риелторских компаний. Разумеется, исключить все возможные риски вряд ли удастся, но максимально снизить их и юридически защититься от возможных негативных последствий в будущем вполне возможно.

Анализ наиболее часто использующихся мошеннических схем и действий позволил выделить определенные критерии “подозрительных” сделок с недвижимостью, на которые стоит обращать особенное внимание при проведении проверок. Важно отметить, что эти критерии также необходимо учитывать при проверке ранее совершенных сделок с недвижимостью. Итак, среди критериев “подозрительности” сделок можно выделить следующие:

  1. существенное отклонение суммы сделки относительно действующих рыночных цен, в частности существенно заниженная или существенно завышенная цена объекта недвижимости в договоре купли-продажи;
  2. частая смена собственников квартиры в прошлом (более двух сделок за календарный год);
  3. осуществление сделки купли-продажи объекта недвижимости представителем продавца по доверенности;
  4. необоснованный отказ собственника объекта недвижимости от представления какой-либо информации или документов на объект;
  5. наличие нестандартных или необычно сложных схем проведения расчетов, в том числе в ранее совершенных сделках с объектом недвижимости;
  6. осуществление расчетов между сторонами сделки с использованием расчетных счетов третьих лиц, в том числе в ранее совершенных сделках с объектом недвижимости.

В настоящее время возможности юридической проверки в некоторой степени ограничены законодательством о защите персональных данных, однако появились дополнительные возможности оперативной проверки объектов недвижимости посредством Интернета.

Стандартная юридическая проверка включает анализ имеющихся сведений об объекте недвижимости, опрос соседей, получение необходимых документов, осуществление запросов об объекте недвижимости в различные инстанции (управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), управляющие компании, нотариальные конторы и т.д.).

Оперативная проверка посредством Интернета может проводиться на официальных сайтах тех организаций, которые имеют отношение к продаваемому объекту недвижимости. К примеру, появились следующие возможности установления наличия исполнительных производств в отношении продавца:

  • получение информации на официальном сайте Службы судебных приставов;
  • получение выписки из налоговой инспекции (о продавце – юридическом лице или индивидуальном предпринимателе);
  • получение онлайн информации об объекте недвижимости на официальном сайте управления Росреестра и т.д.

По нашему мнению, необходимо максимально использовать имеющиеся интернет-ресурсы, так как это значительно экономит время при проведении проверки и дает дополнительную информацию.

Нотариальное удостоверение сделки

Согласно российскому законодательству сделки с недвижимым имуществом должны заключаться в простой письменной форме, после чего сделка либо переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Соответственно, существующее законодательство дает участникам рынка недвижимости право выбора – заключать сделки в простой письменной форме или заверять их нотариально. Поправки в ГК РФ об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью пока не приняты.

Вместе с тем поправками в ГК РФ, вступившими в силу с 1 сентября 2013 года, законодательно закреплено понятие “нотариальное удостоверение сделки”. Так, согласно пункту 7 статьи 1 Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ “О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации” нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой стороны права на ее совершение. Полагаем, что в таком случае у нотариуса возникает ответственность за законность удостоверенной им сделки. Соответственно, начиная с 1 сентября 2013 года можно дополнительно использовать механизм нотариального удостоверения как один из способов защиты от возможных рисков при совершении сделок с недвижимостью.

Титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности

Институт страхования достаточно эффективно работает во всем мире. На наш взгляд, в России он незаслуженно воспринимается как обременительная необходимость. На самом деле страхование – это не только эффективное средство компенсации убытков, но и достаточно мощный механизм дополнительной проверки документов на объект недвижимости.

Разумеется, как и при нотариальном удостоверении сделок, при страховании у покупателя возникают дополнительные расходы на уплату ежегодных страховых взносов, но в некоторых случаях страхование титула является очень эффективным средством защиты от возможных рисков. К примеру, если в истории квартиры прослеживаются критерии “подозрительных” сделок (получение права собственности в результате наследования, по доверенности, слишком частые сделки), то страхование является крайне желательным. Стоит отметить, что собственник вправе самостоятельно определить сумму, подлежащую выплате при наступлении страхового случая. Иначе говоря, покупатель может застраховать свои риски на любую сумму: как на рыночную стоимость квартиры, так и на меньшую сумму.

Способы защиты прав пострадавших от мошеннических действий на рынке недвижимости

Защита права собственности является одним из принципов нашего государства, закрепленных на конституционном уровне. И в связи с тем, что в России основным подтверждением права собственности является регистрация права в ЕГРП, оспаривание сделок осуществляется с целью внесения соответствующих измененных сведений в ЕГРП. И даже несмотря на то, что при мошенничестве одним из способов государственной защиты является привлечение виновных в преступлении лиц к уголовной ответственности согласно пункту 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее – УК РФ), все же основная цель пострадавших – возврат похищенного имущества и прав на него.

Рассмотрим основные способы защиты и восстановления прав пострадавших на рынке недвижимости.

Судебная защита прав в порядке гражданского судопроизводства

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. При этом решения, вынесенные судом, могут служить основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, если имущество находится во владении лица, за которым зарегистрировано право собственности на него, истребование такого имущества и оспаривание регистрации права собственности на него производятся в одном деле, при рассмотрении которого применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о виндикации. Помимо возможности признать сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки, собственник может возвратить себе права на недвижимое имущество, если докажет, что имущество выбыло из его владения против его воли; либо что имущество безвозмездно приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать; либо что приобретатель недвижимости не отвечает признакам добросовестности.

Однако на практике пострадавшему оказывается достаточно сложно защитить свои права и доказать указанные обстоятельства, особенно тот факт, что объект недвижимости выбыл из владения собственника помимо его воли.

В соответствии с российским процессуальным законодательством одним из принципов гражданского судопроизводства является принцип состязательности сторон, согласно которому каждая сторона гражданского процесса обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ГК РФ если сделка должна заключаться в простой письменной форме, то в подтверждение сделки и ее условий стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания. При этом сторона не лишена права представлять письменные доказательства.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, соответственно, подтверждением сделки должны быть в первую очередь письменные доказательства, поскольку именно в договоре указаны его условия – предмет сделки, стоимость имущества, а также условия об исполнении обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества. Именно в этом возникает основная трудность доказывания в подобных процессах, так как чаще всего допустимых и достоверных доказательств позиции пострадавшего представить не удается, поскольку мошенники в своей деятельности учитывают требования законодательства и редко допускают юридические промахи при осуществлении преступных замыслов. К примеру, если речь идет о притворной сделке, во время которой договор залога квартиры прикрывается договором купли-продажи, то доказательствами в судебном процессе могут послужить договор займа, составленный между теми же сторонами договора купли-продажи, иные документы, содержащие указание на то, что квартира передается в залог, непосредственно договор займа, а также расписка о получении денежных средств по договору займа. Такие доказательства будут являться допустимыми. Если же допустимых доказательств в подтверждение исковых требований истец не представляет, то при наличии факта государственной регистрации перехода права собственности одних только пояснений истца против пояснений ответчика недостаточно, чтобы удовлетворить исковые требования.

Отдельно отметим возможности защиты прав добросовестного приобретателя, который зачастую находится в еще более уязвленном положении, если является последним звеном в цепочке сделок, ранее совершенных преступным путем. В случае если в одной сделке или цепочке сделок оказываются и пострадавший бывший собственник, и добросовестный приобретатель, то происходит столкновение принципов защиты права собственности и добросовестности приобретения. Как следствие, в такой ситуации возникает сложный вопрос выбора между защитой интересов лица, которое незаконно лишилось своего имущества, и лица, которое добросовестно приобрело имущество либо права на него, то есть лица, которое не знало и не должно было знать о совершенных ранее незаконных сделках. При этом при любом исходе дела какая-то одна сторона оказывается пострадавшей, и ее права не защищены ничем, кроме возможности обращения в суд с иском к виновному лицу за взысканием убытков, причиненных ей незаконной сделкой. Но для этого, разумеется, необходимо установить лицо, виновное в совершении не соответствующих закону или мошеннических сделок. Кроме того, важным условием для реального возмещения ущерба является наличие у виновного лица имущества, достаточного для исполнения решения суда.

Стоит отметить, что Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность подачи заявления о принятии обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества. Такие меры целесообразно применять во всех случаях оспаривания сделок либо прав на недвижимое имущество. Как правило, ходатайство о применении обеспечительных мер (аресте либо запрете на совершение регистрационных действий) рассматривается в день поступления заявления в суд. При этом необходимо помнить, что суд не может принять меры по обеспечению иска по своей инициативе, такие меры могут быть приняты только по заявлению лиц, участвующих в деле.

Обращение в правоохранительные органы

Федеральным законом от 29 ноября 2012 года N 207-ФЗ “О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” статья 159 Уголовного кодекса Российской Федерации дополнена частью 4, в соответствии с которой мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей.

Любое лицо, полагающее, что в отношении его совершено преступление, вправе обратиться в правоохранительные органы с заявлением о совершенном преступлении, в частности о хищении имущества, мошенничестве, это особенно важно в случае недостаточности доказательной базы.

При этом материалы уголовного дела и даже доследственной проверки могут помочь в формировании необходимой доказательственной базы для рассмотрения дела в гражданском процессе. И хотя на этапе проведения доследственных проверок достаточно большое количество дел прекращается и пострадавшему рекомендуется обратиться в суд в порядке искового производства за признанием сделки недействительной, все же не стоит пренебрегать таким способом защиты прав пострадавших на рынке недвижимости.

В случаях, когда в действиях преступника действительно усматривается состав преступления, предусмотренный частью 4 статьи 159 УК РФ, у пострадавшего есть высокие шансы привлечь виновника к уголовной ответственности. Речь идет о явной подделке документов, необходимых для совершения сделки с объектом недвижимости, хищение документов, совершение сделки путем обмана, насильственных действий, угрозы и т.д. Как правило, также до суда доходят дела, в которых прослеживается систематичность действий, то есть имеется множество преступных эпизодов.

Получение компенсации от государства

Такую возможность мы рассмотрим с точки зрения компенсации, предусмотренной статьей 31.1 Закона о регистрации прав, а также статьей 1069 ГК РФ. В любом случае этот способ восстановления нарушенных прав имеет место, если другие способы не обеспечили должной защиты пострадавшего от мошенничества.

30 декабря 2004 года Закон о регистрации прав был дополнен статьей 31.1, согласно которой собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер указанной компенсации составляет 1000000 рублей. Компенсация выплачивается в случае, если в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении вреда, причиненного в результате утраты имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года, в том числе по причине отсутствия у виновного лица необходимого количества денежных средств. Только в этом случае гражданин может обратиться за возмещением к государству. Стоит отметить, что из этой категории автоматически исключаются пострадавшие, которым не удалось установить мошенников, похитивших их недвижимость, поскольку, если виновники не установлены, то у пострадавшего отсутствует возможность обратиться в суд с заявлением о возмещении вреда.

Еще одна возможность восстановления прав пострадавших на рынке недвижимости в виде взыскания ущерба с государства предусмотрена статьей 1069 ГК РФ, согласно которой вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Согласно статье 31 Закона о регистрации прав “вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме”. При этом указанное правило не содержит ограничения суммы, подлежащей выплате в качестве возмещения вреда, что позволяет сделать вывод о том, что у пострадавшего есть возможность взыскать полную сумму ущерба.

Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что для получения компенсации от государства необходимо доказать факт незаконности каких-либо документов, представленных на государственную регистрацию, наступления нежелательных последствий в виде лишения права собственности на объект недвижимости, а также факт совершения незаконных действий регистратором и наличия причинной связи между действиями регистратора и наступлением нежелательных последствий. По общему правилу государственный регистрационный орган обязан проверять законность представленных для регистрации документов. В случае если представленные для регистрации документы не соответствуют закону по форме или содержанию либо не представлены какие-либо необходимые для регистрации документы, то регистратор обязан приостановить такую регистрацию и в дальнейшем отказать в совершении регистрационных действий. Это должно гарантировать защищенность прав собственников от совершения незаконных сделок с недвижимым имуществом. Незаконные действия регистратора могут заключаться в непроведении полной правовой экспертизы представленных для регистрации документов, а также в совершении регистрации по документам, явно не соответствующим требованиям законодательства.

И хотя на практике взыскание ущерба с государственных органов представляется затруднительным в связи со сложностью доказывания незаконных действий регистратора и наличия причинной связи между совершенными незаконными действиями и наступлением нежелательных последствий, все же стоит принять во внимание такой способ восстановления прав лиц, пострадавших на рынке недвижимости.