Помощь адвоката: Мошенники по ипотеке

Желание обзавестись собственным жильем не чуждо для большинства российских семей, тем более что ипотека в наше время достаточно доступна. Несмотря на кризис, рынок недвижимости растет год от года. Всплывают все более заманчивые предложения. И вместе с такими предложениями растет количество мошеннических действий в сфере ипотечного кредитования.

Совершенствование законодательства, приведшее к дифференциации уголовной ответственности за мошеннические действия в сфере кредитования, не мешает преступникам придумывать и реализовывать все более запутанные схемы. Причем мошеннические действия при оформлении ипотеки возможны как со стороны работников банка либо организаций, оформляющих ипотечный кредит, так и со стороны продавцов квартир, являющихся предметом ипотеки.

В данной статье хотелось бы рассмотреть наиболее характерные примеры из судебной практики и на их основе выявить основные способы, применяемые мошенниками в сфере ипотечного кредитования.

1. Создание организованной преступной группы под видом организации, имеющей своей целью предоставление ипотечного жилья категориям граждан, которым в силу их низкого дохода либо иных причин было отказано банками в выдаче ипотеки. Такой была, например, печально известная компания “Социальная инициатива”.

Судебная практика: Кассационное определение Верховного Суда РФ N 47-О08-60 от 24 ноября 2008 года.

Организатор преступной группы С.Ю. для систематического хищения денежных средств, поступивших в некоммерческое партнерство от граждан, разработал программу “Социальное жилье”. Целью программы якобы являлось решение жилищной проблемы для лиц, у которых в силу небольшого заработка отсутствовала возможность получения денег в кредитных организациях. Не раскрывая процесса приобретения жилья, программа содержала заведомо ложную информацию о наличии договоренностей корпорации с банками о кредитовании партнеров некоммерческого партнерства.

Договор о совместном приобретении жилья и положение о предоставлении финансовой помощи также содержали ложную информацию о том, что объекты недвижимости приобретаются корпорацией путем кредитования через банковскую систему под залог недвижимости. В течение 40 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права партнерство закладывало приобретенное имущество в банк, с которым было заключено соглашение о сотрудничестве. После полного погашения партнером предоставленной финансовой помощи залог с квартиры снимался, а партнерство было обязано в течение 30 дней после снятия залога переоформить приобретенное совместно с партнером жилье в частную собственность партнера.

В результате члены организованной группы, действуя через введенных в заблуждение консультантов, создавали иллюзию гарантированного приобретения жилья в короткие сроки за счет средств банка и склоняли граждан к заключению соглашения с партнерством и внесения необходимых взносов в кратчайшие сроки.

Затем сотрудники партнерства убеждали граждан в подписании документов: заявления о приеме, заявления на поиск жилья, положения о членских взносах, договора о совместном приобретении жилья, положения о предоставлении финансовой помощи.

Осуществляя положенные платежи, граждане постепенно убеждались в том, что квартир не будет. После чего обращались с заявлениями в правоохранительные органы. По данному делу проходило несколько десятков потерпевших. Подсудимым было назначено наказание в виде лишения свободы на значительные сроки.

2. Мошеннические действия преступников по сговору с сотрудниками банка.

Судебная практика: Апелляционное определение Московского городского суда N 10-10467/2014 от 11 августа 2014 года.

Сотрудники банка направляли клиентов, не имеющих высоких или подтвержденных доходов, в организацию, которая предоставляла ипотеку по одной справке о доходах. При этом при подписании договора залога параллельно оформлялся договор купли-продажи заложенной квартиры без даты якобы “для подстраховки” кредитора. Фактически люди, уплатившие не менее половины ипотечного кредита, обнаруживали, что они не являются собственниками своих квартир, а квартиры принадлежат третьим лицам.

Так, до истечения срока кредитного договора были поданы иски о выселении (потерпевшие С-вы, Т.Р.В., Т-вы, С.Е.А., Р.Е.А., П.В.), а также совершена продажа ряда квартир третьим лицам. Подсудимым было назначено наказание в виде лишения свободы.

3. Мошенничество в сфере кредитования путем предоставления заведомо ложной информации о поручителе по кредиту, оформление в обеспечение обязательств по кредиту чужой квартиры без согласия собственника.

Судебная практика: Постановление Московского городского суда N 4у-5-2495/14 от 15 октября 2014 года.

Ч. заключила с ОАО “НОТА-банк” кредитный договор, по которому получила 230 000 долларов США, не намереваясь их возвращать. Ч. для получения кредита представила в банк факсимильную копию справки из ООО “Сапеко Текнолоджис”, из которой следует, что она работает в указанной организации по совместительству и получает заработную плату 300 000 рублей в месяц. В анкете заемщика она, будучи предупрежденной о необходимости указывать достоверные сведения, указала сведения о заработной плате в размере 300 000 рублей, но не указала наличие у нее кредитных обязательств перед “Юниаструм банком”. В заявке на получение кредита Ч. предложила в качестве залога квартиру. Квартира на момент заключения договора ей не принадлежала, кроме того, представленный Ч. в банк договор поручительства от имени собственника квартиры Т.Ю.А. был подписан самой Ч.

Суд назначил Ч. наказание в виде лишения свободы.

4. Приобретение по кредитному договору квартиры у лица, выдающего себя за ее собственника.

Судебная практика: Апелляционное определение Московского областного суда по делу N 33-20204/2014 от 15 сентября 2014 года.

Ж. имел в собственности квартиру, в которой проживал периодически. В апреле 2012 года при попытке открыть входную дверь в квартиру не смог этого сделать, т.к. замок был заменен. Открывшая дверь незнакомая женщина представилась А. и заявила, что эту квартиру она приобрела по договору купли-продажи, заключенному от его имени, однако Ж. никакого договора с А. не заключал.

В 2011 году Ж. потерял свой паспорт, в связи с этим обратился в органы полиции и получил новый паспорт 03.04.2012.

21.02.2012 А. на основании договора купли-продажи приобрела спорную квартиру от физического лица, представившегося Ж., и получила соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности. Для приобретения квартиры А. оформила кредит в банке и ипотеку.

Суд пришел к выводу о том, что на самом деле Ж. вышеуказанный договор купли-продажи с А. не заключал, поскольку в действительности от его имени действовало другое лицо, что в судебном заседании признано А., которая пояснила, что вышеуказанную сделку с ней заключал и оформлял другой человек, представившийся Ж.

Таким образом, от имени Ж. действовало другое лицо, предъявившее паспорт гражданина РФ на имя Ж., который истец в конце 2011 года утерял, реквизиты потерянного паспорта были указаны в документах регистрационного дела, заведенного регистрационной службой.

Поскольку Ж., являющийся собственником спорной квартиры, не подписывал оспариваемый договор купли-продажи данного жилого помещения и его воля на заключение данной сделки отсутствовала, то данный договор суд признал недействительным. Квартира возвращена Ж., а А. осталась с кредитным договором. Требования А. о признании недействительным кредитного договора к банку остались без удовлетворения, так как в обязанности банка не входило проверять юридическую чистоту приобретаемого имущества.

5. Приобретение по кредитному договору квартиры, на которую может быть наложен арест либо иное ограничение.

Судебная практика: город Санкт-Петербург, номер дела назвать не могу, так решение по нему еще не вынесено.

Так, О., будучи привлеченным к уголовной ответственности и находясь под следствием, дает указание своей жене М. о реализации квартиры, приобретенной ими в период брака и оформленной на нее. М. продает ее К., который для ее приобретения оформляет ипотечный кредит. Служба безопасности банка проверяет квартиру и одобряет ипотеку. Арест на квартиру еще не наложен.

К. оформляет кредит, подписывает договор купли-продажи, передает деньги М., подает совместно с М. в Управление государственной регистрационной службы документы на регистрацию сделки, а через пять рабочих дней обнаруживает, что на квартиру наложен арест правоохранительными органами для предотвращения ущерба, причиненного О. в рамках уголовного дела, и обеспечения возможной конфискации имущества.

Кредит с банком оформлен, деньги переданы продавцу М. При этом М. не отказывается вернуть деньги, но потом, когда мужа освободят. В настоящее время К. подан иск об истребовании имущества от ареста, но решение по нему еще не вынесено. Предлагаю уважаемым читателям предсказать финал. Лично я считаю, заявление подано неверно, истцом в заявлении об истребовании имущества от ареста должна быть М., так как К. пока не является собственником квартиры. Также от ареста будет освобождена только 1/2 часть квартиры как доля М. в совместно нажитом имуществе.

6. Похожая ситуация, но уже с вынесенным судебным решением. Наложение ареста в рамках уголовного судопроизводства на ранее заложенное по ипотечному кредиту имущество, оформленное надлежащим образом, является незаконным; иск об освобождении имущества от ареста подлежит удовлетворению.

Судебная практика: Апелляционное определение Челябинского областного суда от 24.06.2014 N 11-5658/2014.

Решением суда с Е. в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) в связи с неисполнением обязательств взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя и соответствующего акта от 15.10.2012 спорная квартира передана взыскателю как не реализованная на вторичных торгах. Однако Управление Росреестра уведомило взыскателя о приостановке государственной регистрации права на недвижимое имущество в связи с имеющимся арестом.

Как оказалось, постановлением районного суда в рамках расследования уголовного дела в отношении Е. на спорную квартиру наложен арест с целью обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, а также других имущественных взысканий.

В связи с тем, что ипотека в силу закона была зарегистрирована в ЕГРП ранее ареста в рамках уголовного дела и переход права собственности на квартиру был вызван неисполнением кредитного договора, то требования банка об освобождении имущества от ареста правомерно удовлетворены судом.

7. Навязывание банком дополнительных комиссий и страховок при оформлении ипотечного кредита.

Судебная практика: Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.08.2014 по делу N 33-11365/2014.
С. обратился в суд с иском к Банку ВТБ 24 (ЗАО) о признании частично недействительными условий кредитного договора, применении последствий недействительности части сделки, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и взыскании штрафа.

Условиями кредитного договора на заемщика была возложена обязанность по уплате единовременной комиссии за услуги по выдаче ипотечного кредита, а также по страхованию рисков утраты и повреждения квартиры на срок действия договора; рисков прекращения или ограничения права собственности на квартиру; рисков причинения вреда жизни заемщика и потери трудоспособности заемщиком.

В соответствии со статьей 31 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей” условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условия кредитного договора о возложении на заемщика обязанности по уплате единовременной комиссии за выдачу кредита являются недействительными, поскольку выдача кредита совершается банком прежде всего в своих интересах, то есть данное действие не является услугой, оказываемой заемщику, в смысле, определенном пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, взимание комиссии за выдачу кредита является неправомерным и нарушает права заемщика как потребителя банковских услуг. Условия кредитного договора в указанной части являются недействительными в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования С. были удовлетворены частично. Условия кредитного договора в части установления страхования рисков (прекращения или ограничения права собственности на квартиру, причинения вреда жизни, потери трудоспособности заемщиком) и установления суммы единовременной комиссии за услуги по выдаче ипотечного кредита были признаны недействительными. Данные суммы и проценты за пользование чужими денежными средствами взысканы с банка.

В заключение хотелось бы дать главную рекомендацию заемщику при оформлении ипотечного кредита: будьте внимательны и рассудительны, чтобы не оказаться жертвой обмана. Необходимо быть дотошным при изучении документов, истории и отзывов о кредитной организации, собственниках квартиры. Нельзя поддаваться спешке даже при супервыгодных условиях. Мошенники часто используют психологические приемы, в том числе искусственно создают атмосферу спешки или, наоборот, чрезмерной заботы и обходительности, чтобы ослабить внимание клиента.

Не доверяйте специалистам банка, проверяйте продавца квартиры самостоятельно. В противном случае вы рискуете оказаться втянутым в уголовное расследование и последующее судебное разбирательство.

Есть масса примеров, когда банковские служащие невнимательно проверяют юридическую чистоту залоговой недвижимости. Одни специалисты, преследуя цель наживы и вступив в сговор с мошенниками, дают разрешение на сделку купли-продажи квартиры с “темным прошлым”. Другие сотрудники банка, из-за собственной неграмотности и лени, разрешают оформить кредит заемщику с уголовным прошлым в экономической сфере. Нельзя исключать тот факт, что сотрудники банка могут вступать в сговор с организованными преступными группами.

И конечно, немаловажным фактором является сопровождение сделки грамотным специалистом, юридически “просветленным”, знакомым с большинством мошеннических схем в сфере ипотечного кредитования. Потому что главная задача юриста – не допустить возможности возникновения в будущем судебных разбирательств в отношении сопровождаемой сделки.