Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки)

Одним из условий, определяемых в ходе обращения взыскания на ипотеку, является начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (ред. от 17 июня 2010 г.) (далее – Закон об ипотеке) возлагает обязанность по определению начальной продажной цены на суд при судебном порядке обращения взыскания (п. 2 ст. 54), а при внесудебном порядке – на стороны (п. 4 ст. 55), не устанавливая ни легального понятия начальной продажной цены, ни критериев ее определения.

Суд, разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, должен не только обосновать ее в мотивировочной, но и указать в резолютивной части решения. Неустановление судом начальной продажной цены заложенного имущества, на которое обращено взыскание, квалифицируется как нарушение норм материального права и является основанием для его отмены (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 31 августа 2004 г. N Ф03-А51/04-1/1587, от 17 октября 2006 г. N Ф03-А59/06-1/3481). Без выяснения вопроса об определении начальной продажной цены заложенного имущества судебный акт не может быть исполнен (дело ФАС Северо-Кавказского округа N Ф08-4837/2004).

При отсутствии в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку условия о начальной продажной цене или порядке ее определения соглашение считается незаключенным, поскольку это условие отнесено законом к числу его существенных условий (п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке).

Вместе с тем вопрос о начальной продажной цене в механизме осуществления права залога имеет первостепенное значение, поскольку от его решения зависит эффективность процедур обращения взыскания и реализации предмета ипотеки, следовательно, ипотечной модели в целом. Поэтому на доктринальном уровне следует сформулировать понятие начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества и выявить критерии, на основании которых она может определяться.

Будет уместным упомянуть, что понятие цены в праве и экономике имеет различное содержание. С позиции гражданского права цена выступает условием договора и является денежным выражением обязательства произвести платеж за проданную (поставленную) продукцию, выполненные работы или оказанные услуги. В правоотношении “купля – продажа” цена обозначает денежную сумму, которую покупатель обязуется передать продавцу в счет оплаты товара (ст. 454 ГК). В экономической теории понятие цены раскрывается через категорию стоимости как денежной оценки потребительской полезности товара, выражающей его способность обмениваться на другие товары [3, 4]. В этом смысле цена товара представляет собой денежное выражение его стоимости, эквивалент обмена в экономических связях участников гражданского оборота. В условиях рынка цена и стоимость, как правило, не совпадают друг с другом: под влиянием различных факторов товары, имеющие одинаковую стоимость, могут быть проданы по различным ценам.

Определение цены как денежного выражения стоимости дает ГОСТ Р 51303-99. Такую же природу имеет и начальная продажная цена выставляемого на реализацию заложенного имущества (объекта взыскания).

В процессе товарного обмена цена в зависимости от субъекта, ее определяющего, может представлять собой сумму, запрошенную (цена продавца), предлагаемую (цена покупателя) или уплаченную (цена сделки) за товар. Очевидно, начальная продажная цена выставляемого на торги заложенного недвижимого имущества является суммой, запрошенной в ходе торгов.

Вместе с тем в силу специфики отношений по обращению взыскания начальная продажная цена не может быть охарактеризована как цена продавца, поскольку определяется не залогодателем или ипотечным кредитором, а является результатом согласованной воли сторон ипотеки и лишь при наличии спора сторон относительно ее размера определяется судом (п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Поэтому начальная продажная цена – это та цена, по которой залогодержатель согласен продать переданное ему в ипотеку имущество, а залогодатель вынужден согласиться на его продажу через процедуры взыскания.

В ходе торгов участники, конкурируя друг с другом, делают надбавки против начальной продажной цены. Выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (п. 6 ст. 57, подп. 2 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке). Следовательно, в механизме торгов начальная продажная цена заложенного имущества представляет собой стартовую (минимальную) цену, с которой начинаются торги. Ее необходимо отличать от предложенной победителем наиболее высокой (максимальной) цены, по которой оно будет продано. Это первая функция начальной продажной цены, выполняемая ею при осуществлении ипотечным кредитором права залога.

Другая ее функция состоит в том, что наряду с иными условиями, перечисленными в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке, начальная продажная цена является существенным условием соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку. Такое соглашение сторон ипотеки, предусматривающее право ипотечного кредитора оставить объект взыскания для себя или третьих лиц, квалифицируется как договор купли-продажи недвижимости или как предварительный договор купли-продажи, если соглашение лишь предусматривает обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи [6]. В этом случае начальная продажная цена не может рассматриваться как минимальная цена, запрошенная в ходе торгов, а выполняет функцию покупной цены, по которой объект взыскания будет передан ипотечному кредитору или третьему лицу, в чьих интересах такое соглашение заключено. Именно в счет покупной цены засчитываются обеспеченные ипотекой требования залогодержателя к должнику (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).

Третья функция начальной продажной цены состоит в том, что она является исходным критерием для определения цены, по которой залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество в случае признания повторных торгов несостоявшимися (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке). При этом как цена, определяемая соглашением между залогодателем и залогодержателем, так и цена, определяемая самим судом, должна отвечать требованиям, установленным ст. 555 “Цена в договоре продажи недвижимости” Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, начальную продажную цену следует определить как денежное выражение стоимости заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), выставляемого на реализацию, с которой начинаются торги, либо исходя из которой определяется покупная цена объекта взыскания в случае признания торгов несостоявшимися, а также в случае приобретения залогодержателем заложенного имущества для себя или третьих лиц.

Положения п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке указывают на договорную природу начальной продажной цены, по которой заложенное имущество будет выставлено на реализацию.

Вместе с тем вполне очевидно, что в ходе обращения взыскания на ипотеку начальная продажная цена формируется в условиях противоположно направленных интересов ипотечного кредитора (взыскателя) и залогодателя (должника) и не подчиняется каким-либо экономическим законам, в отличие от продажной цены, складывающейся под влиянием спроса и предложения. Залогодатель всегда стремится к получению максимальной цены за реализуемое имущество с тем, чтобы не только погасить требования кредитора, но и получить разницу между вырученной суммой и долгом [8]; в случае признания повторных торгов несостоявшимися, его риск ограничен утратой 25% стоимости реализованного имущества.

Залогодержатель, напротив, заинтересован лишь в получении суммы, достаточной для покрытия обеспеченного залогом долга, поскольку выставление объекта взыскания по завышенной стоимости затягивает реализацию и вовсе может привести к безрезультатности публичной продажи и неудовлетворению требований взыскателя [9]; перспектива оставления имущества за собой даже по цене на 25% ниже рыночной стоимости всегда сопряжена с дополнительными расходами по содержанию и дальнейшей реализации приобретенного имущества.

При таких обстоятельствах достижение соглашения о размере начальной продажной цены становится практически невозможным. Судебная практика свидетельствует, что стороны, как правило, отдельное соглашение о начальной продажной цене в суд не представляют и в ходе судебного разбирательства такого соглашения не достигают даже по предложению суда. Но закон недвусмысленно предписывает, что при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена определяется по соглашению сторон, а в случае спора – самим судом (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке).

Полагаю, что начальная продажная цена может быть указана сторонами в договоре ипотеки, а может быть установлена отдельным соглашением, заключенным как до, так и в ходе судебного разбирательства.

В судебной практике, однако, сложились разные подходы к толкованию этого положения законодательства:

при определении начальной продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре об ипотеке. Указанная стоимость признается судами “продажной ценой, определенной на основе соглашения сторон” (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N А58-3257/03-Ф02-2167/04-С2). Суды полагают, что в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога. Именно залоговая стоимость указывается судом в качестве начальной продажной цены (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 27 июня 2006 г. N Ф04-3919/2006(23877-А03-11), от 25 сентября 2007 г. N Ф04-6167/2007(37954-А81-30) [10];

другие суды, напротив, исходят из того, что указанная в договоре ипотеки цена закладываемого имущества не является его начальной продажной ценой, а лишь свидетельствует об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения договора ипотеки; соглашение о начальной продажной цене должно быть заключено как отдельное соглашение, как отдельный единый документ. При этом суды считают, что если стороны соглашения о начальной продажной цене не представили, то суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену в соответствии с представленными доказательствами (Постановления ФАС Поволжского округа от 19 марта 2002 г. N А57-5211/2001-4, ФАС Уральского округа от 4 ноября 2003 г. N Ф09-881/03-ГК) [11].

Не обсуждая правильность обозначенных подходов, отметим лишь одно: если стороны достигли соглашения относительно размера начальной продажной цены, вопрос о том, какими соображениями руководствовались стороны при ее определении, не подлежит обсуждению – это право сторон, задача суда – зафиксировать эту цену в решении. Если такого соглашения не достигнуто, то начальная продажная цена приобретает характер факта, подлежащего доказыванию, и суд обязан ее определить в соответствии с представленными доказательствами.

Тогда возникает вопрос о критериях, которыми должен руководствоваться суд при определении начальной продажной цены, поскольку ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об ипотеке таких критериев не устанавливают.

На доктринальном уровне можно выделить следующие подходы к решению поставленного вопроса.

А. Рыночная стоимость.

Общепризнанным в судебной практике является подход, согласно которому начальная продажная цена определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества (п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26) [12]. Этот подход находит подтверждение в ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (ред. от 27 декабря 2009 г.) (далее – Закон об оценке), закрепляющей презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки в случаях, если закон не определяет иной вид стоимости для целей оценки.

С точки зрения ст. 3 Закона об оценке, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Аналогичное определение рыночной стоимости дано в п. 6 Федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”, утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 255. Однако нельзя с уверенностью утверждать, что определение начальной продажной цены реализуемого заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости является оптимальным подходом, учитывающим интересы обеих сторон ипотеки.

На реализацию имущества влияют многие факторы, имеющие характер чрезвычайных обстоятельств. Во-первых, продажа заложенного имущества вследствие обращения на него взыскания во внесудебном порядке имеет для залогодателя вынужденный, а при судебном порядке взыскания – принудительный характер. Во-вторых, сроки реализации объекта взыскания регламентированы законом императивно и не могут быть изменены по чьей-либо просьбе, в том числе залогодержателя [13]. В-третьих, реализация заложенного имущества с торгов расценивается как осуществляемая на ограниченном рынке продавцов, в частности, функция продавца заложенной недвижимости, реализуемой с публичных торгов в порядке исполнения решения суда об обращении на него взыскания, возложена законом на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ). В-четвертых, заложенное имущество отчуждается в условиях недостаточности информации, характеризующей оцениваемый объект взыскания по сравнению с продаваемыми в принудительном порядке объектами-аналогами, что также сказывается на результатах оценки. Указанные обстоятельства свидетельствуют скорее о нерыночном характере стоимости, на основании которой устанавливается начальная продажная цена реализуемого в порядке обращения взыскания предмета ипотеки.

Кроме того, определение начальной продажной цены в размере рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика , как это сейчас делают суды, в корне противоречит природе торгов, предполагающих пошаговое повышение цены, а не ее снижение. В результате торги своей цели по реализации заложенного имущества не достигают, а ипотека утрачивает обеспечительную функцию. Завышенная начальная продажная цена, установленная судом, не соответствующая качественному состоянию и рыночной стоимости имущества на момент реализации, является одной из проблем в организации работы судебных приставов по реализации заложенного имущества. Очевидно, в основу определения начальной продажной цены должна быть положена иная стоимость, отличная от рыночной.

Б. Ликвидационная стоимость.

Специалисты в сфере оценки недвижимости едины во мнении, что среди видов стоимостей, перечисленных в ФСО N 2, в качестве критерия определения начальной продажной цены реализуемого с торгов объекта взыскания должна использоваться его ликвидационная стоимость [15]. Последняя в отличие от рыночной стоимости учитывает влияние на продажу чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (п. 9 ФСО N 2). Ликвидационная стоимость является отражением наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции (выставления на продажу) объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий. Таким образом, в отличие от рыночной, ликвидационная стоимость учитывает фактор вынужденности продажи в ограниченные сроки.

Методологически ликвидационная стоимость определяется как рыночная стоимость объекта оценки за минусом коэффициента на вынужденный характер продажи [16]. Расчет поправочного коэффициента предполагает выделение и обоснование факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества (места расположения, срока экспозиции, инвестиционной привлекательности, конъюнктуры рынка, эффективности маркетинга, субъективных факторов и др.). Конкретное значение этого коэффициента, по мнению экспертов, колеблется в диапазоне от 0,2 до 0,5 рыночной стоимости объекта оценки, а в некоторых случаях может достигать значения 0,8 рыночной стоимости объекта оценки [16].

Представляется, что в условиях рынка именно ликвидационная стоимость является адекватным отражением начальной продажной цены реализуемого в порядке обращения взыскания предмета ипотеки. Такой подход соответствует юридической природе торгов по продаже заложенного недвижимого имущества и позволяет реализовать его в условиях ограниченного законом срока. В связи с этим некоторые суды при рассмотрении дел об обращении взыскания на предмет ипотеки удовлетворяют требования истца об установлении начальной продажной цены в размере ликвидационной стоимости, указывая, что ликвидационная стоимость является частным случаем рыночной стоимости в условиях ограниченного срока экспозиции (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 августа 2004 г. N Ф04-5935/2004(А75-3959-34), Определение Верховного Суда РФ от 2 февраля 2010 г. N 38-В09-9).

Однако высказываемые в литературе предложения о введении в законодательство об ипотеке ликвидационной стоимости как критерия определения начальной продажной цены [17] у законодателя поддержки не нашли. Представляется, что именно широкий диапазон коэффициента на вынужденный характер продажи в условиях экономической нестабильности создает для залогодержателя риски утраты имущества по заниженной стоимости, не покрывающей долг и расходы по взысканию. В результате судебный порядок обращения взыскания, не предусматривающий в ряде случаев альтернативы, утрачивает значение гарантии прав и законных интересов сторон ипотеки. Видимо, эта причина сегодня не позволяет в правовом регулировании вопросов установления начальной продажной цены ипотеки перейти на критерий ликвидационной стоимости.

В. Начальная продажная цена как сумма требований ипотечного кредитора.

Интересный опыт правового регулирования вопроса определения начальной продажной цены обремененного ипотекой земельного участка демонстрирует германское законодательство.

Во-первых, такая цена, именуемая наименьшим предложением, определяется судом исполнительного производства в день проведения торгов исходя из стоимости всех предыдущих прав на участок и расходов по проведению аукциона [18]. С наименьшего предложения начинаются торги, соответственно, покупателем становится тот, кто предложит наивысшую цену, т.е. сделает наивысшее предложение. Во-вторых, стороны ипотеки устранены от решения вопроса о размере начальной продажной цены, поэтому установленное судом наименьшее предложение не предусматривает выражение сторонами ипотеки согласия относительно этого факта. В-третьих, установленное судом наименьшее предложение не зависит от рыночной стоимости реализуемого в порядке принудительного аукциона земельного участка: рыночная стоимость является лишь критерием оценки поступивших предложений участников. Германское законодательство устанавливает право суда не принять предложение покупателя, если оно не достигает 50% рыночной стоимости земельного участка (§ 85а Закона о принудительном аукционе). Кроме того, залогодатель, а также кредиторы последующих рангов могут заявить требование об отказе предложению, если оно и составляет 70% рыночной стоимости земельного участка, но не покрывает всех требований (§ 74а Закона о принудительном аукционе). В последнем случае суд обязан назначить повторные торги, но при их проведении ни 50%, ни 70% учету не подлежат и земельный участок может быть реализован по любой цене, даже если она не достигает 50% его рыночной стоимости .

Следует признать рациональность германского подхода к определению начальной продажной цены обремененной ипотекой недвижимости.

Вместе с тем его перенесение на российскую правовую почву сопряжено с отказом от договорной природы начальной продажной цены и пересмотром правового регулирования как минимум двух вопросов: 1) правил проведения торгов; 2) правил оставления залогодержателем имущества за собой на случай признания торгов несостоявшимися. Видимо, такая ревизия возможна в условиях развитого рынка ипотеки, ее внедрение в российское право требует дополнительного осмысления и обоснования.

Поскольку в нашем праве начальная продажная цена заложенного имущества – результат договоренности сторон, то из германского опыта можно почерпнуть один главный вывод: в тех случаях, когда стороны, несмотря на предложение суда, договоренности относительно размера начальной продажной цены не достигли, такая цена должна определяться законом императивно.

Г. Начальная продажная цена как уменьшенная рыночная стоимость.

Анализ законодательства и судебной практики показывает, что приоритет при определении начальной продажной цены отдается критерию рыночной стоимости. Основная ошибка правоприменителя заключается в том, что начальная продажная цена устанавливается не исходя, а в размере рыночной стоимости. Все же природа начальной продажной цены иная и предполагает установление ее размера ниже рыночной стоимости с тем, чтобы выявленная в ходе торгов цена продажи заложенной недвижимости стремилась к ее рыночной цене.

Некоторые шаги в этом направлении сделаны законодателем в Федеральном законе от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество” (далее – Закон N 306-ФЗ) применительно к внесудебному порядку взыскания по ипотеке:

введена обязательная оценка объектов недвижимости, оценка которых по договору об ипотеке превышает 500 тыс. руб.;

закреплено правило, что если стороны в соглашении о внесудебном порядке удовлетворения требований ипотечного кредитора не указали иное, то начальная продажная цена реализуемого недвижимого имущества устанавливается в размере 80% его рыночной стоимости (п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

Таким образом, Закон об ипотеке закрепил обязанность сторон ипотеки устанавливать начальную продажную цену, не равную рыночной стоимости, а с учетом снижения относительно стоимости, указанной в отчете оценщика. Если стороны в соглашении о внесудебном порядке взыскания по ипотеке не определили этот процент снижения, то начальная продажная цена должна быть снижена на 20%. Конечно, можно спорить о том, насколько снижение в размере 20% от рыночной стоимости заложенного имущества является оправданным, но оно установлено законом в диспозитивной форме, поэтому стороны при определении начальной продажной цены вправе установить иной размер снижения, как больший, так и меньший.

Введенное Законом N 306-ФЗ правило на судебный порядок обращения взыскания по ипотеке не распространяется, возникает дифференциация правового регулирования вопроса установления начальной продажной цены в зависимости от формы обращения взыскания (судебной или внесудебной). Это означает, что в случаях, если взыскание на ипотеку обращается через суд и стороны соглашения о размере начальной продажной цены не достигли, объект взыскания будет выставлен на публичные торги по рыночной стоимости, тогда как при внесудебном порядке обращения взыскания стороны ипотеки обязаны определить начальную продажную цену с учетом положений п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке. Представляется, что такой подход к правовому регулированию исследуемого вопроса создает неравные правовые возможности для залогодателя и ипотечного кредитора при судебном и внесудебном порядке взыскания на заложенное имущество. Поэтому в Законе об ипотеке следует закрепить единый подход к определению начальной продажной цены для случаев, если стороны при судебном порядке соглашения о начальной продажной цене не достигли, а при внесудебном – не определили процент ее снижения относительно рыночной стоимости.

Представляется, что установленные п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке правила не могут распространяться на случай, если соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на ипотеку предусмотрено право залогодержателя оставить предмет ипотеки для себя или третьих лиц.

Исходя из изложенного можно сделать следующие выводы.

1. Начальную (минимальную) продажную цену следует понимать как денежное выражение стоимости заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), выставляемого на реализацию, с которой начинаются торги, либо исходя из которой определяется покупная цена объекта взыскания в случае признания торгов несостоявшимися, а также в случае приобретения залогодержателем заложенного имущества для себя или третьих лиц.

2. Действующее законодательство не содержит критериев определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества (объекта взыскания), а также формирует различные подходы к ее установлению в зависимости от порядка взыскания (судебного или внесудебного). Вместе с тем такая цена может быть установлена исключительно по соглашению сторон, а в случае спора – самим судом.

3. Начальную продажную цену целесообразно определять исходя из ликвидационной стоимости объекта взыскания ввиду ограниченного срока его экспозиции и принудительного характера взыскания. Такой подход соответствует цели торгов по выявлению наиболее высокой (максимальной) цены объекта взыскания (п. 4 ст. 447 ГК РФ), но не исключает возможности определения начальной продажной цены исходя из его рыночной стоимости с учетом согласованного сторонами процента ее снижения.

4. В целях создания равных правовых возможностей для сторон ипотеки в Законе об ипотеке следует закрепить единый подход к определению начальной продажной цены объекта взыскания для случаев, когда стороны при судебном порядке соглашения о начальной продажной цене не достигли, а при внесудебном – не определили процент ее снижения относительно рыночной стоимости.

5. Предлагаю в подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке второе предложение изложить в следующей редакции:

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом в размере, равном 80% рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика.