Незавершенное строительство в рамках дела о банкротстве застройщика

В последнее время вопрос о банкротстве застройщиков довольно актуален в связи с новизной законодательства и присущими данной процедуре особенностями.

Во многих случаях строительство многоквартирных домов осуществляется на долевых началах («долевое участие в строительстве»), имея в виду распределение расходов по строительству между будущими собственниками расположенных в таком доме помещений («объектов долевого строительства») при отсутствии у лиц, вкладывающих денежные средства либо иное имущество в строительство, права на соответствующий земельный участок. Граждане участвуют в долевом строительстве многоквартирных домов с различными целями: от удовлетворения жилищной потребности до последующего получения прибыли от перепродажи жилого помещения, полученного в собственность.

Законодательство о банкротстве относительно недавно пополнилось новым механизмом регулирования банкротства застройщиков (параграф 7 главы 9 Федерального закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующий данные положения, введен ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ), так как данная сфера имеет особенности и требует самостоятельного регулирования, а именно определенных процессуальных действий для обеспечения реализации и равной защиты прав граждан — участников строительства. Но, несмотря на, то что Закон в отношении данной категории должника довольно «молод», в нем уже отмечаются изменения.

Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» вносит ряд изменений в регулирование процедуры банкротства.

В целом данные изменения направлены на урегулирование проблем незавершенного строительства, одной из которых является погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено. Существующие способы погашения требований участников строительства преследуют цель — завершение строительства многоквартирного дома и последующая передача жилых помещений участникам строительства. В основе способов лежит правовой механизм замены застройщика.

Стоит отметить договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика (п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве). А именно обязанность перечисления со стороны приобретателя в счет застройщика разницы между стоимостью прав на объект незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства (в случае если стоимость прав превышает совокупный размер требований) (п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве), так же как и альтернативную возможностью получения права требования к застройщику в размере разницы между стоимостью получаемых объектов и совокупным размером указанных требований (в случае если стоимость прав меньше совокупного размера требований) (п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). Членами данных организаций вправе быть все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства). В создании ЖСК наряду с их членами могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после его завершения будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства (п. 9 ст. 201.10 Закона о банкротстве). При этом права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений. Однако данные меры, хотя и носят прогрессивный характер и способствуют удовлетворению жилищных потребностей и защите имущественных прав граждан-участников строительства, не в состоянии полностью обеспечить приоритетную защиту «граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов».

Согласно новому порядку имущество и обязательства передаются новому застройщику-приобретателю. В абз. 5 ч. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве специально для целей параграфа установлено понятие приобретателя, таким образом, приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику по Закону N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Тут же стоит отметить, что данное положение о приобретателе начнет действовать с 1 января 2017 года. В настоящее же время приобретателем согласно ч. 14 ст. 23 ФЗ от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» <6> может быть только юридическое лицо, отвечающее следующим требованиям:

1. отсутствие процедуры ликвидации юридического лица;
2. отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении юридического лица одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
3. отсутствие решения о приостановлении деятельности юридического лица в порядке, установленном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
4. отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», сведений о юридическом лице — застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
5. отсутствие в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктом 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, сведений о юридическом лице — застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
6. отсутствие у юридического лица недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными ко взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской финансовой отчетности за последний отчетный период;
7. отсутствие у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета, у застройщика судимости за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также неприменение в отношении указанных лиц наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административного наказания в виде дисквалификации.

Встречным исполнением со стороны приобретателя является исполнение за застройщика полученных от него в порядке перевода долга обязательств. Заявление о намерении стать приобретателем подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. К заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие статус застройщика по Закону N 214-ФЗ, и возможность финансировать завершение строительства. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления. Отдельно арбитражным судом по ходатайству арбитражного управляющего выносится определение о передаче прав и обязанностей застройщика приобретателю, которые переходят по договору передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика. Данный договор регистрируется на основании определения арбитражного суда о переходе прав, о чем делается публикация (имеется в виду переход права). К приобретателю могут быть предъявлены требования только о передаче жилых помещений. Остальные кредиторы остаются в реестре требований кредиторов предыдущего застройщика.

Нельзя не отметить договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика (п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве). В частности, обязанность перечисления со стороны приобретателя в счет застройщика разницы между стоимостью прав на объект незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства (при положительном значении разницы) (п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве), так и альтернативную возможность получения права требования к застройщику в размере разницы между стоимостью получаемых объектов и совокупным размером указанных требований (при отрицательном значении разницы) (п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).

Данное нововведение можно сопоставить с механизмом замены застройщика, строящимся по модели договора купли-продажи, т.е. в деле о банкротстве застройщика, которому принадлежит объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), должна быть обеспечена альтернативность вариантов реализации идеи замены застройщика и основанных на ней способов погашения требований участников строительства. Таким вариантом, помимо передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, может быть продажа объекта незавершенного строительства и земельного участка с условием о принятии покупателем на себя обязанности завершить строительство многоквартирного дома и передать расположенные в нем жилищные помещения участникам строительства. Право выбора одного из способов должно принадлежать собранию участников строительства.

Таким образом, можно предположить, что механизм замены по модели договора купли-продажи может стать одним из альтернативных вариантов решения проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика, учитывая, что предпосылки в виде обязанности «доплатить» разницу между стоимостью прав на объекта незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства уже закреплены законодательно.