Нотариальное удостоверение сделок: новеллы текущего года

В 2016 г. российская практика заключения ряда гражданских договоров претерпела изменения в части соблюдения письменной квалифицированной формы, а именно: на основании Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” введено обязательное нотариальное удостоверение следующих сделок: по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; по продаже земельной доли; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки; сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

Едва вступив в силу, новеллы Закона породили ряд проблем практического и теоретического характера, обнажив противоречивую практику его применения со стороны нотариусов, органов опеки и попечительства, представителей кредитных организаций и территориальных органов в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество. К примеру, возникли следующие вопросы: подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению сделка по продаже комнаты, входящей в состав общей долевой собственности на квартиру, если такая комната выделена в натуре как объект недвижимости и право собственности на нее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав? Требуется ли обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи долей в праве общей собственности в случае, если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли третьему лицу? Необходимо ли соблюдение квалифицированной формы при совершении сделок ипотеки машиноместа, права на которое оформлены в виде доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, учитывая тот факт, что любой залог предполагает возможность продажи заложенного объекта по требованию залогодержателя (при обращении взыскания)? А как быть с покупкой “встречной” недвижимости ребенку: покупка недвижимости несовершеннолетнему гражданину, по сути, представляет собой сделку, связанную с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, так как покупатель осуществляет встречное предоставление за счет денежных средств, а распоряжение денежными средствами несовершеннолетним на практике происходит только с разрешения органов опеки и попечительства.

Подобного рода вопросы, носящие, казалось бы, прикладной характер, зачастую обнажают проблемы более глубокого теоретического содержания. Представляется невозможным решить последние без определения цели законодательных нововведений.

Законодатель, вводя новые правила, преследовал цель защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота с помощью института нотариального удостоверения. Нотариат призван выступить инструментом эффективной борьбы со злоупотреблениями в сфере недвижимости, прав несовершеннолетних и ограниченно дееспособных, в том числе в борьбе с квартирным рейдерством при продаже мини-долей в праве и т.п. В последнем случае недобросовестный покупатель (рейдер) мог приобрести за небольшую сумму незначительную долю квартиры (например, 1/90) и получить право проживания в жилом помещении. После чего рейдеры создавали для сособственников долей в праве на жилое помещение невыносимые условия проживания с целью заставить продать принадлежащие им доли по цене, которая значительно ниже рыночной. Новым Законом также установлено, что соглашение о разделе общего имущества супругов должно носить обязательную нотариальную форму. До настоящего момента при разделе общего имущества супругов при разводе зачастую соглашения заключались на кабальных для одной из сторон условиях. Установление обязательной нотариальной формы таких соглашений предположительно должно защитить права всех участников соглашения.

Вместе с тем, анализируя благие намерения законодателя, следует отметить и существенные недостатки.

При дополнении п. 2 ст. 30 Федерального закона N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” требованием о нотариальном удостоверении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным, остался неразрешенным вопрос об иных сделках с недвижимым имуществом (обозначена только такая категория, как “продажа”). Возникает закономерный вопрос о критериях, которыми руководствовался законодатель, выделяя именно данный тип сделок.

Совершенно очевидно, что соглашения о купле-продаже представляют собой наиболее распространенный вид сделок по отчуждению недвижимости, составляющий значительный вес среди общего объема распорядительных сделок. Однако такие критерии, как “распространенность” или “популярность”, никак не могут быть признаны юридически обоснованными: то же дарение, к примеру, также относится к сделкам по распоряжению объектами гражданских прав. Последние сделки на основе такого критерия, как направленность результата, подпадают под известную классификацию договоров, направленных на передачу имущества: купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды (имущественного найма), найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды). По сути, выделение в п. 2 ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” сделок по “продаже” обособляет их в особый круг сделок без видимых четких критериев. Представляется целесообразным в ближайшее время устранить данный пробел, поскольку многие заинтересованные лица уже начали вводить в оборот сделки дарения микродолей в праве общей долевой собственности с последующей их продажей с целью обхода требований о нотариальном удостоверении сделок.

Нисколько не умаляя цели законодателя по защите прав соответствующих лиц, следует отметить еще одну непоследовательность в изложении рассматриваемой новеллы: в ней упомянуто недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним, без учета существующего в нормах ст. ст. 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации разделения несовершеннолетних по дееспособности на две самостоятельные группы: малолетние в возрасте от шести до 14 лет и несовершеннолетние от 14 до 18 лет. Естественно, правовой режим сделок, совершаемых каждой из указанных групп, отличен. Неясно, почему по-прежнему не подлежат нотариальному удостоверению сделки по дарению, мене, залогу недвижимого имущества и иные подобные сделки малолетних, а распорядительные сделки на условиях опеки (то есть лиц, находящихся под опекой) подлежат. Учитывая особенности правового статуса указанных лиц, отметим, что режим сделок малолетних практически равнозначен режиму лиц, находящихся под опекой. Однако в анализируемой норме мы этого не наблюдаем.

Гораздо более серьезная проблема выявляется при анализе последствий законодательной новеллы. Если покупатель по сделке продажи недвижимости докажет, что он добросовестный приобретатель, несовершеннолетние дети вполне могут оказаться без жилья, так как в большинстве случаев именно жилье (жилые помещения) выступает в качестве предмета рассматриваемых договоров. А нотариальное удостоверение договора, как ни парадоксально, именно покупателю облегчает путь к доказыванию своей добросовестности.

Следует отметить также и некоторые трудности практического характера, с которыми столкнулись стороны при оформлении соответствующих договоров. К примеру, удостоверять сделку по продаже недвижимости несовершеннолетнего могут нотариусы только того территориального округа, где находится само недвижимое имущество (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате), а несовершеннолетний при этом может быть зарегистрирован и проживать в другом месте (округе). Но в нотариальном удостоверении договора по месту жительства ему будет отказано, так как имущество находится на территории другого нотариального округа. Как следствие, этот недостаток в законодательстве о нотариате необходимо устранять.

В настоящее время исчисление нотариусами соответствующего тарифа за нотариальное удостоверение может быть привязано как к цене сделки, так и к кадастровой стоимости отчуждаемого объекта, которая, как известно, близка к рыночной. Во всяком случае стоимость нотариальных услуг, как правило, в разы превышает стоимость госпошлины за государственную регистрацию, которую платили заинтересованные субъекты ранее, до введения требований о нотариальном удостоверении сделок. Отчасти это связано с тем, что все нотариусы пользуются “монопольным” правом увеличения цены за счет стоимости сопутствующих услуг юридического и технического характера. Конечно, бремя оплаты таких тарифов оказалось непосильным для многих российских семей с многодетными детьми, и даже предусмотренное ныне нормативное снижение расценок на нотариальные услуги для близких родственников смотрится крайне недемократично: настолько минимален указанный процент снижения. Однако проблема кроется не в стоимости тарифа, а в другом: насколько отвечает требованиям защиты прав обратившейся за оказанием нотариальной услуги слабой стороны (допустим, гражданина, желающего продать свое жилье) “обусловливание” со стороны профессионала-нотариуса своих услуг дополнительными услугами технического и правового характера при нотариальном удостоверении практически каждой сделки.

В силу особого публичного статуса нотариуса указанные отношения фактически выведены из плоскости отношений по защите прав потребителей. Нормы п. 2 ст. 16 Закона РФ “О защите прав потребителей” о запрете обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг) здесь не применимы, хотя, казалось бы, проблема налицо.

В Концепции государственной политики России в сфере защиты прав потребителей указывается, что ключевым является воплощение в практику принятия государственных решений принципа приоритета интересов потребителей над интересами политических кругов. В настоящее время в отечественном законодательстве понятие “публичная услуга” отсутствует. Суть публичной услуги, по мнению Ю.А. Тихомирова, заключается в действиях, направленных на удовлетворение общества и личности в составе общества. Однако нормы гражданского права не применимы к отношениям, возникающим в сфере публичных услуг, как следствие, получатели услуг лишены средств правовой защиты, предусмотренных частным правом. До сих пор не разработаны стандарты качества оказания подобного рода услуг.

В этой связи представляется очевидной необходимость внесения поправок в действующее законодательство в части усиления ответственности нотариусов как должностных лиц, действующих от имени государства, за неправомерные действия подобного характера, с одной стороны, и введения комплекса мер по защите прав слабой стороны – потребителя подобных услуг, с другой. В.А. Капогузов обращает внимание на зарубежный опыт регулирования предоставления государственных услуг, где имеется действенный механизм работы общественных институтов, выражающийся в создании неформальных правил и общественных организаций, осуществляющих независимый контроль за качеством работы государственных структур по оказанию услуг гражданам. Примером является выработка таких стандартов в Великобритании в 1991 г., получившая в дальнейшем развитие в других европейских странах.

Возвращаясь к ранее поднятым вопросам, отметим, что сделка по продаже комнаты, входящей в состав общей долевой собственности на квартиру, если такая комната выделена в натуре, не должна нотариально удостоверяться, равно как и сделка купли-продажи долей в праве общей собственности, в случае, если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли третьему лицу, поскольку речь идет о переходе права собственности на объект в целом. Что касается ипотеки машиноместа, права на которое оформлены в виде доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, то она предполагает возможность обращения взыскания и продажи заложенного объекта по требованию залогодержателя с торгов. В этой связи остается не до конца выясненным вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров, заключаемых по результатам проведения торгов при обращении взыскания на такую долю. Введение такого требования на первоначальном этапе заключения договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества), на наш взгляд, больше отвечало бы интересам залогодержателя и залогодателя, нежели на этапе обращения взыскания.