Обзор практики рассмотрения судами дел по спорам, связанным с долевым участием в строительстве

1. Суд снизил размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, учитывая незначительный период просрочки и факт передачи объекта истцу (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 24.08.2016 по делу N 33-11732/16).

Общество защиты прав потребителей в интересах Д. обратилось с иском о взыскании с ООО “Т.” в пользу Д. суммы неустойки в связи с просрочкой по передаче объекта по договору участия в долевом строительстве в размере 161 406,67 руб., компенсации морального вреда – 10 000 руб., штрафа – 40 351,67 руб.
Решением суда от 14.06.2016 иск удовлетворен частично, взыскано 70 000 руб. неустойки за период с 01.09.2015 по 02.02.2016, 1 000 руб. в счет компенсации морального вреда, 5 000 руб. штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. В пользу общества защиты прав потребителей взыскано 5 000 руб. штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. В остальной части иска отказано.
Истец ссылается на то, что штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя является особым способом обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем ст. 333 ГК РФ к нему неприменима. Также необоснованно уменьшена неустойка.
По общему правилу неустойка может быть уменьшена с двукратной учетной ставки Центрального банка РФ, в случае если должник представит дополнительные доказательства – до однократной ставки, а в экстраординарных случаях ниже однократной учетной ставки.
Согласно договору от 30.07.2014 застройщик обязался построить многоквартирный дом и после разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства – уплатить в порядке и в сроки, которые установлены договором, цену и принять в собственность объект – однокомнатную квартиру общей площадью 28,41 кв. м.
Общая стоимость объекта долевого строительства – 1 420 000 руб.
Плановый срок окончания строительства – второй квартал 2015 г.
Застройщик обязуется передать участнику помещение после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (не позднее 31.08.2015).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 29.12.2015.
Квартира передана Д. по акту приема-передачи 03.02.2016.
В связи с нарушением сроков сдачи объекта Д. была отправлена претензия с требованием в добровольном порядке заплатить неустойку. Ответ на претензию не поступил.
Суд исходил из того, что истцом обязательства по оплате стоимости доли жилого помещения выполнены полностью, однако ответчик обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок не исполнил. Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, период просрочки ответчиком исполнения обязательств, а также тот факт, что в настоящее время дом введен в эксплуатацию, квартира передана истцу, общую стоимость приобретенного истцом жилого помещения, с учетом того, что в результате виновного ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору истцу причинен моральный вред, а также требований разумности и справедливости, пришел к выводу о частичном удовлетворении иска.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как разъяснено в Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В Определении от 14.03.2001 N 80-О Конституционный Суд РФ указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф, пеню) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера штрафа, то есть, по существу, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из обстоятельств дела.
Принимая во внимание период просрочки исполнения обязательства, ответ ответчика на претензию истца, согласие ответчика на удовлетворение части претензии истца в добровольном порядке, судебная коллегия полагает, что размер неустойки судом первой инстанции определен верно, с учетом ст. 333 ГК РФ, степени нарушения прав истца и виновного поведения ответчика, что отвечает балансу интересов сторон, компенсационной природе неустойки.
В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ “О защите прав потребителей” при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку штраф в данном случае является законной неустойкой, направлен на восстановление нарушенных ненадлежащим исполнением прав, его размер должен соответствовать последствиям нарушения обязательства, он может быть уменьшен в соответствии со ст. 333 ГК РФ, при этом, с учетом установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, судебная коллегия, посчитав, что определенный судом первой инстанции размер штрафа является справедливым и соразмерным последствиям нарушения обязательств ответчиком, оставила решение суда первой инстанции без изменения.

2. Суд признал правомерным обязание лица, к которому перешли права застройщика, заключить с участником долевого строительства договор о приобретении жилого помещения, поскольку такая обязанность была возложена на застройщика, но не исполнялась по причинам, не зависящим от участника долевого строительства, пострадавшего вследствие неправомерных действий застройщика, изменившего проектную документацию без соответствующих согласований (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 23.08.2016 по делу N 33-16235/2016).

С.Р.Н. обратилась в суд с иском к ГУП “Ф.” об обязании заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в построенном многоквартирном жилом доме.
В обоснование иска указано, что между инвестором – ООО ФПК “П.” и ООО “Ю.” был заключен договор долевого участия в строительстве жилья: двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 59,8 кв. м. Впоследствии между ООО “Ю.” и А.Р.Р. заключен договор уступки прав по данному договору. Между А.Р.Р. и С.Р.Н. также был заключен договор уступки прав требования по данному договору. Таким образом, истец является участником долевого строительства, жилой дом, указанный в договоре, построен, оговоренная стоимость квартиры оплачена, в связи с чем у истца возникло право требования квартиры. Однако в техническом паспорте на дом отражена квартира, которая не соответствует оплаченной истцом.
В соответствии с распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 N 375-р строительство дома передано ГУП “Ф.”. Согласно распоряжению ответчику надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщика.
В связи с этим истец просил обязать ответчика заключить с ним договор о приобретении жилого помещения в построенном многоквартирном жилом доме с освобождением от оплаты стоимости, оплаченной по договору о долевом участии.
Решением суда иск удовлетворен.
ГУП “Ф.” указало на невозможность вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами; ответчик, являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО “С.”, которому ОАО “С.” в установленном порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности, поэтажной перепланировки), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности осуществить строительство жилого дома с учетом надстройки дополнительных этажей и перепланировки. Также ответчик указал, что соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать администрация в соответствии с изменениями, внесенными распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 N 375-р; надлежащими ответчиками по делу должны выступать ОАО “С.” и ООО “П.”, поскольку именно они осуществляли реализацию несуществующих квартир в отсутствие разрешительной и проектной документации.
Суд апелляционной инстанции решение суда оставил без изменения.
Постановлением Президиума Верховного суда Республики Башкортостан апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
Между ОАО “С.” и ООО “П.” заключен договор, предметом которого является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство в составе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра. Результатом инвестиционной деятельности является закрепление за инвестором прав на долю объекта недвижимости, законченного строительством и введенного в эксплуатацию.
Между ООО “П.” и ООО “Ю.” заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому ООО “Ю.” профинансировало строительство двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 59,8 кв. м. Обязательства по договору выполнены со стороны ООО “Ю.” в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи простого векселя.
Между ООО “Ю.” и А.Р.Р. был заключен договор уступки прав требования, согласно которому А.Р.Р. принимает все принадлежащие ООО “Ю.” права требования и обязательства, возникшие из договора о долевом участии. Обязательства по договору уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи простого векселя.
Между А.Р.Р. и С.Р.Н. заключен договор уступки прав требования, согласно которому С.Р.Н. принимает все принадлежащие А.Р.Р. права требования и обязательства, возникшие из договора о долевом участии. Обязательства по договору уступки права требования выполнены в полном объеме, что подтверждается распиской о получении А.Р.Р. от С.Р.Н. денежных средств.
Предусмотренный договором срок передачи истцу квартиры истек, что не оспаривалось ответчиком. Квартира не передана, возможность ее передачи утрачена.
Определением арбитражного суда от 27.12.2012 в отношении ОАО “С.”, являющегося застройщиком, введена процедура внешнего управления.
Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 N 375-р ГУП “Ф.” поручено совместно с Госкомитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов.
Министерству земельных и имущественных отношений во взаимодействии с администрацией поручено определить порядок передачи ГУП “Ф.” прав арендатора по договору аренды земельного участка, обремененного правами третьих лиц, на котором расположены объекты, указанные в распоряжении.
Администрации рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений, пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству.
ГУП “Ф.” поручено вступить в права застройщика по данным объектам и заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список.
Между ОАО “С.” и ГУП “Ф.” заключен агентский договор на завершение строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
ГУП “Ф.” отказано в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию без квартиры, соответствующей по характеристикам квартире истца.
Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 17.04.2015 N 377-р из распоряжения N 375-р исключены некоторые абзацы и введены абзацы, согласно которым администрации рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на не предусмотренных проектом этажах жилого дома, а также заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, по предоставлению жилых помещений в доме, строительство которого будет осуществляться.
Суд первой инстанции исходил из того, что все условия, предусмотренные Законом Республики Башкортостан “О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан”, были соблюдены.
Выводы суда о том, что ответчик обязан заключить с С.Р.Н. договор о приобретении жилого помещения с освобождением от уплаты стоимости 59,8 кв. м, ранее ею уплаченных, судебная коллегия находит правомерными, поскольку такая обязанность была возложена на ГУП “Ф.” распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 21.04.2011 N 375-р, которое не исполнялось по причинам, не зависящим от участника долевого строительства, пострадавшего вследствие неправомерных действий застройщика, изменившего проектную документацию без соответствующих согласований.
Между тем, выводы суда в части возложения на ГУП “Ф.” обязанности по заключению с истцом договора о приобретении жилого помещения в построенном доме основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 4.2 Закона Республики Башкортостан “О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан” защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику) осуществляется в следующих формах:
1) освобождение от оплаты по договору, заключаемому с лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору;
2) выкуп лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, права требования гражданина, пострадавшего вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, к застройщику (заказчику) по цене, соответствующей сумме денежных средств, внесенной в счет исполнения обязательств по договору.
ГУП “Ф.” указало, что на сегодняшний день ответчик не располагает квартирой, указанной в резолютивной части решения суда первой инстанции.
Возлагая на ГУП “Ф.” обязанность заключить с С.Р.Н. договор приобретения двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 59,8 кв. м, в построенном доме, суд не учел, что способы защиты прав и законных интересов пострадавших участников строительства установлены Законом Республики Башкортостан.
Выводы о том, что на ГУП “Ф.” должна быть возложена не предусмотренная законом обязанность по предоставлению истцу квартиры в собственность, неверны.
Судебная коллегия изменила решение суда первой инстанции в части обязания ГУП “Ф.” заключить с С.Р.Н. договор о приобретении жилого помещения в построенном доме; обязала ответчика заключить с истцом договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном доме. В остальной части решение оставлено без изменения.

3. Признание за участниками долевого строительства права собственности на квартиры возможно только в отношении введенного в эксплуатацию объекта, который из статуса объекта незавершенного строительства или строящегося объекта переведен в разряд законченного строительством объекта (недвижимого имущества) (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 11.08.2016 по делу N 33-2990/2016).

Граждане обратились с иском к ООО “В.” о признании права собственности на квартиры. Иск мотивирован тем, что ООО “В.” является застройщиком, квартиры реализуются по договорам долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Истцы приобрели у застройщика квартиры в фактически построенном, но не введенном в эксплуатацию доме.
Истцы заключили с застройщиком договоры участия в долевом строительстве квартир, квартиры оплачены ими по приходным кассовым ордерам на основании предварительных договоров продажи. Квартиры переданы истцам по актам передачи для осуществления отделочных работ и использования.
Застройщик обязался в срок, указанный в договорах участия в долевом строительстве, завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию. Кроме того, он должен был зарегистрировать эти договоры. До настоящего времени дом не введен в эксплуатацию, хотя его строительство фактически было завершено на дату подписания договоров участия в долевом строительстве. Застройщик уклоняется от исполнения своих обязательств по введению дома в эксплуатацию и оформлению имущественных прав дольщиков, ссылаясь на финансовые и другие проблемы. Истцы произвели отделочные работы в приобретенных квартирах, проживают в них. Все инженерные сети и коммуникации подключены (электричество, отопление, водоснабжение и пр.). Оплата за потребленные коммунальные услуги производится истцами застройщику. Истцы не могут зарегистрироваться в приобретенных квартирах и зарегистрировать членов своей семьи. Их имущественные права умаляются и могут подвергаться сомнению из-за организационных и финансовых недостатков в деятельности ответчика.
Решением суда иск удовлетворен. Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности истцов на их квартиры.
Еще трое участников долевого строительства (далее – инвесторы) указали, что о вынесенном судом решении им стало известно из интернет-сайта суда. Они не были привлечены к участию в деле, хотя этим решением затронуты их права, поскольку они являются собственниками спорных жилых помещений. Между ними и ООО “В.” были заключены договоры инвестирования строительства жилого комплекса.
До настоящего времени договоры инвестирования со стороны застройщика не исполнены. Дом в эксплуатацию не введен, помещения им по акту не переданы, право собственности не зарегистрировано.
Решением арбитражного суда от 29.09.2011 в удовлетворении требований ООО “В.” к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан о признании незаконным и отмене Постановления от 25.07.2011 о привлечении к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ и наложении штрафа в размере 100 000 руб. отказано.
В ходе рассмотрения указанного дела судом установлено, что за период с 25.04.2007 по 25.06.2007 между ООО “В.” (застройщиком) и индивидуальными предпринимателями (инвесторами) по двум объектам заключены договоры инвестирования строительства жилых многоквартирных домов. На основании договоров право собственности на квартиры, расположенные в доме, может возникнуть только у них – инвесторов. Права требования по инвестиционному договору на данные квартиры они не уступали и никаким другим способом никому не передавали. Любые сделки, совершенные застройщиком – ООО “В.” с помещениями, расположенными на принадлежащих им этажах, считают недействительными.
Поскольку эти инвесторы не были привлечены к участию в деле, суд перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
Инвесторы ссылались на то, что дом не сдан в эксплуатацию. По договорам инвестирования строительства жилого комплекса от 25.04.2007 и 30.04.2007 ООО “В.” после окончания строительства обязуется передать все помещения цокольного этажа, все квартиры со второго по восьмой этаж инвесторам.
Инвесторы со своей стороны условия договора выполнили и оплатили ООО “В.” инвестиционный взнос. Однако по договорам долевого участия, заключенным в 2012 году, спорные жилые помещения предоставлены истцам.
ООО “В.” считает обоснованными требования истцов о признании права собственности на жилые помещения, предоставленные им по договорам долевого участия, поскольку истцы свои обязательства по оплате стоимости жилья выполнили, строительство жилого дома завершено, квартиры переданы в пользование истцам по актам передачи. Дом не сдан в эксплуатацию, однако это не препятствует в удовлетворении требований истцов, поскольку дом не сдается в эксплуатацию в течение длительного времени и по вине ООО “В.”. Инвесторы не представили оригиналы договоров инвестирования, которые не являются разновидностью договоров участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Эти доводы судебная коллегия не принимает во внимание, так как инвесторы представили надлежаще заверенные договоры инвестирования. В решении арбитражного суда от 29.09.2011 эти договоры были предметом исследования и оценки.
ООО “В.” является застройщиком строительства 18-этажного многоквартирного жилого дома. Инспекцией городского архитектурно-строительного надзора ему выдано разрешение на строительство от 29.01.2007. Квартиры в строящемся доме реализуются по договорам долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.
Инспекцией городского архитектурно-строительного надзора разрешено строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома с индивидуальной котельной.
20.08.2008 С. (арендодатель) и ООО “В.” (арендатор) заключили договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору земельный участок общей площадью 2 000 кв. м для строительства многоквартирного дома с индивидуальной котельной. Участок передан по передаточному акту от 20.08.2008.
По всем заключенным с истцами договорам застройщик обязался в срок до 30.06.2013 получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и не позднее 30.07.2013 передать по акту квартиры в сданном в эксплуатацию доме. Кроме того, он должен был зарегистрировать договоры долевого участия в соответствии с Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик длительное время уклоняется от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности и об участии в долевом строительстве, и отсутствуют сведения, что в ближайшее время эти обязанности будут исполнены. В результате истцы и другие покупатели квартир в строящемся доме ограничены в реализации своих прав и законных интересов. Истцы свои обязательства по договорам долевого участия выполнили, квартиры им переданы. К данным правоотношениям судом применены нормы ст. ст. 131, 219, 12 ГК РФ, разъяснения Верховного Суда РФ, содержащиеся в письме N 7-ВС-368/13 от 30.01.2013, согласно которым нормы Закона N 214-ФЗ распространяются также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 01.04.2005, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что к данным правоотношениям судом первой инстанции не были применены нормы ст. 8 Закона N 214-ФЗ, согласно которой передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. На основании ст. 4 Закона N 214-ФЗ денежные средства, получаемые застройщиком от участника, являются средствами долевого участия в строительстве многоквартирных домов. С учетом того, что право на построенную квартиру возникает у участника долевого строительства в связи с внесением средств долевого участия, денежные средства, получаемые застройщиком от участника, являются исключительно средствами долевого участия в строительстве многоквартирных домов. В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности “Роскосмос”, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 в ред. ФЗ от 13.07.2015 N 216-ФЗ).
Таким образом, законом предусмотрена возможность передачи объекта долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости. Сам по себе факт вселения, проживания, осуществления ремонтных работ, оплаты коммунальных услуг не означает передачу истцам данного помещения во владение как жилого помещения, а означает лишь передачу помещения в объекте незавершенного строительства для выполнения ремонтных работ. Оснований полагать, что спорные помещения переданы истцам во владение согласно условиям заключенных с ними договоров, не имеется, и, соответственно, они не являются их владельцами в смысле разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
Признание за истцами права собственности на недвижимое имущество возможно только в отношении введенного в эксплуатацию объекта, который из статуса объекта незавершенного строительства или строящегося объекта переведен в разряд законченного строительством объекта (недвижимого имущества). Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие ввод в эксплуатацию дома, в котором находятся спорные жилые помещения. Как установлено решением районного суда от 24.08.2015 по иску прокурора в защиту интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц, 21.01.2014 в отношении ООО “В.” была проведена проверка силами Управления архитектурно-строительного надзора Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан, в ходе которой была выявлена фактическая эксплуатация оконченного строительством многоквартирного жилого дома без получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Застройщику было дано предписание об устранении нарушений закона, которое им не исполнено. Прокуратурой было возбуждено производство об административном правонарушении по признакам правонарушения, предусмотренного ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ, застройщику внесено представление об устранении нарушений закона. Решением арбитражного суда от 08.04.2016 по делу N А15-498/2016 застройщик привлечен к административной ответственности по ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ за неисполнение предписания Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 21.07.2015. Основанием для выдачи предписания явилось невыполнение застройщиком проектных работ, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. В качестве меры административного наказания суд приостановил деятельность застройщика на 30 суток, за исключением выполнения работ по устранению недостатков, указанных в предписании. Срок приостановления деятельности истек 09.05.2016. Решением районного суда от 24.08.2015 суд обязал ООО “В.” совершить действия по получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию дома в срок до трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда. Но ООО “В.” разрешения на ввод дома в эксплуатацию не получило, решение суда не исполнило, поскольку не выполнило все необходимые требования закона для получения данного разрешения.
Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции и в иске отказала.

4. Суд взыскал разницу между фактической и договорной стоимостью квартиры, установив, что при строительстве объекта застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства, и уклонился от заключения с ним дополнительного соглашения о пропорциональном изменении размера долевого взноса (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 04.08.2016 по делу N 33-7169/2016).

Г. обратилась с иском к ООО СК “Б.”, в котором просила взыскать стоимость разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры.
В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок и своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок-секцию жилого дома с административными помещениями, подземной автостоянкой – II этап строительства многоэтажных жилых домов с административными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру проектной площадью 53,264 кв. м, жилой площадью 25,67 кв. м, общей площадью 51,08 кв. м, расположенную на 7 этаже блок-секции.
Участник долевого строительства свои обязательства исполнил в полном объеме. В соответствии с кадастровым паспортом площадь квартиры составляет 49,3 кв. м. Введенный в эксплуатацию объект на 1,78 кв. м общей площади меньше, чем общая площадь квартиры, согласованная договором.
В договоре указано, что при разнице между фактической площадью квартиры и согласованной договором (3%) стороны заключают дополнительное соглашение, которым пропорционально изменяют размер долевого взноса.
Поскольку общая площадь квартиры претерпела изменение более чем на 3%, то истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение.
Решением суда иск удовлетворен.
В соответствии с договором стороны определяют, что изменение площадей квартиры, указанных на основании обмеров, произведенных органом технической инвентаризации после окончания строительства объекта, не влечет возникновения обязательств по проведению дополнительных взаиморасчетов между сторонами, если фактическая общая площадь квартиры изменяется менее чем на 3% относительно общей площади квартиры, установленной договором.
Из буквального толкования данного условия следует, что момент определения площади квартиры, которую необходимо сравнить с площадью квартиры, установленной договором, определен сторонами – это окончание строительства объекта.
Завершение строительства подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в котором зафиксированы в том числе общая площадь жилых и нежилых помещений, общая площадь здания на основе технического паспорта. Информация о квартире отражена на плане этажа и экспликации к поэтажному плану. Разница составляет: 51,08 – 50,6 = 0,48 кв. м (0,93%).
Застройщик произвел затраты на строительство объекта долевого строительства площадью 50,6 кв. м и передал квартиру, что подтверждается односторонним актом приема-передачи, где указана общая площадь передаваемой квартиры – 50,6 кв. м.
Ответчик считает, что судом неверно установлены обстоятельства дела. В решении указано, что застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь квартиры на 3% и более (3,48%), но это не соответствует действительности, площадь квартиры уменьшена истцом за счет установки перегородок.
За изменения площади, возникшие после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры, ответчик ответственности не несет.
Ответчик считает, что кадастровый и технический паспорта на квартиру, представленные истцом, не являются бесспорными доказательствами того, что истцу передана квартира площадью 49,3 кв. м.
В техническом паспорте на квартиру указана площадь 49,3 кв. м. Суд не принял во внимание тот факт, что заключением эксперта установлено, что площади помещений составляют: 26 + 11,3 + 8,71 + 1,57 + 2,94 = 50,52 кв. м, а разница 51,08 – 50,52 = 0,56 кв. м, в процентном выражении 1,1%. Указанные обстоятельства подтверждают, что планировка квартиры претерпела изменения, ее площадь изменилась, а на дату последнего замера составила 50,52 кв. м.
Согласно договору общая площадь квартиры исчисляется как площадь всех ее помещений, расположенных от лестничной площадки за входной дверью, включая площадь комнат, коридоров, санузлов, подсобных помещений и т.д., за исключением площади лоджий.
Сторонами определено, что, если по результатам обмеров органов технической инвентаризации после окончания строительства объекта фактическая площадь квартиры изменяется более чем на 3% относительно общей площади, установленной договором, стороны заключают дополнительное соглашение о пропорциональном изменении размера долевого взноса.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик по акту приема-передачи передал квартиру истцу.
После постановки на кадастровый учет в кадастровом паспорте общая площадь квартиры составила 49,3 кв. м, что на 1,78 кв. м меньше общей площади квартиры, согласованной в договоре.
На основании данных кадастрового паспорта об общей площади квартиры и договора истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате разницы в цене. Требования истца в добровольном порядке ответчиком не исполнены.
Суд первой инстанции исходил из того, что при строительстве объекта застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь жилого помещения, подлежащего передаче участнику, на 3% и более (3,48%) и при этом уклонился от заключения с участником дополнительного соглашения о пропорциональном изменении размера долевого взноса, оговоренного договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Доводы ответчика о том, что истцом площадь квартиры была уменьшена за счет установки перегородок, не подтверждены доказательствами.
В соответствии со ст. 14 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные данным Законом сведения об объекте недвижимости.
Для кадастрового учета в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 22 Закона N 221-ФЗ необходимым является технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в п. п. 7, 15 или 16 ч. 2 ст. 7 данного Закона сведений о таком объекте) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства) – копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта РФ, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ.
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Свобода в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Согласно договору объектом долевого участия является входящее в состав объекта жилое помещение и общее имущество блок-секции объекта, подлежащие передаче участнику долевого строительства в порядке и на условиях, которые предусмотрены договором. Расположение в объекте и планировка квартиры согласованы сторонами и фиксируются в приложении к договору.
Стороны договорились, что участнику долевого строительства подлежит передаче квартира общей площадью 51,8 кв. м в следующем состоянии: потолки – шпатлевка, побелка, натяжные; полы – выравнивающая стяжка, настилка, линолеум; стены – штукатурка, шпатлевка, оклейка обоев; стены в ванной и санузле – кафельная плитка; окна – пластиковые, с двухкамерным остеклением, пластиковая подоконная доска; входная дверь металлическая; межкомнатные двери – деревянные, глухие (кухонная дверь со стеклом); инженерные сети – разводка и приборы учета согласно проекту, с установкой электрических розеток и выключателей; балконы или лоджии – с остеклением. Планировка межкомнатных перегородок и мест установки межкомнатных дверей будет согласована застройщиком с участником до начала отделочных работ.
Таким образом, из буквального толкования договора следует, что квартира должна быть передана с выполненной согласованной перепланировкой, установленными межкомнатными дверями и т.д.
При оформлении технических паспортов на объекты недвижимости жилищного фонда организации технического учета и технической инвентаризации руководствуются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37.
Из п. п. 3.43, 3.46, 3.47 Инструкции следует, что основой для текущей инвентаризации зданий служат данные обследования зданий и данные сплошного обхода, результаты которых вносятся в абрисы, поэтажные планы и технические паспорта. Изменения в зданиях устанавливаются путем сравнения старых данных, отраженных в планах и технических паспортах, с действительным состоянием объектов путем обследования их на месте инвентаризаторами.
Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит. Между тем стороны договорились, что окончательно площадь объекта долевого участия определяется по результатам обмеров органов технической инвентаризации.
Согласно кадастровому паспорту площадь помещения 49,3 кв. м. Разница между общей площадью, предусмотренной договором, и фактической площадью, по данным кадастрового учета, составляет 1,78 кв. м (более 3%), следовательно, как и предусмотрено договором, долевой взнос должен быть уменьшен по соглашению сторон. Поскольку стороны согласия не достигли, истец обоснованно обратился в суд.
Доводы ответчика о том, что истцу была передана квартира площадью 50,6 кв. м, опровергаются материалами дела. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости ее площадь 49,3 кв. м. Доказательств того, что площадь квартиры 50,6 кв. м, а 49,3 кв. м – это результат точности замеров с допустимыми отклонениями, ответчиком не представлено. Зафиксированные в кадастровом паспорте сведения в установленном законом порядке оспорены не были, кадастровый паспорт на квартиру оформлен на основании технического паспорта.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 49,3 кв. м.
В договоре предусмотрена доплата за разницу от площади переданной квартиры, а не от проектной и без учета балкона (лоджии), потому все доводы ответчика о необходимости при подсчете выплаты денежной компенсации принимать во внимание проектную площадь и общую площадь переданной квартиры с учетом балкона (лоджии) отклонены.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

5. Суд удовлетворил иск о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в связи с просрочкой передачи квартиры по договору о долевом участии в строительстве, рассчитав неустойку исходя из действовавшей в тот период ставки рефинансирования Банка России (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 03.08.2016 по делу N 33-10640/2016).

Ф. обратилась с иском к ООО “Д.” о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. В обоснование требований указала, что 20.10.2014 между ней и ООО “Д.” был заключен договор участия в долевом строительстве. Ответчик принял на себя обязанность передать ей квартиру в срок не позднее 2 квартала 2015 года. Дополнительных соглашений к договору о переносе сроков передачи объекта сторонами не заключалось. Денежные средства за жилое помещение были уплачены, однако в указанный в договоре срок квартира не передана, на требование выплатить неустойку ООО “Д.” не ответило.
Решением суда иск удовлетворен частично.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Передача объектов долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 и ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
При разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что ее размер может быть уменьшен судом только в том случае, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 42 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”).
Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. При решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя (ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”, п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”).
При удовлетворении судом требований потребителя суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1 и п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17).
Истец рассчитал неустойку за период с 04.08.2015 по 20.01.2016 исходя из ставки рефинансирования Банка России 11%. Но данный расчет нельзя признать правильным, так как ставка рефинансирования 11% действовала с 01.01.2016, до этой даты она составляла 8,25%. Суд учел это при удовлетворении иска.
При этом суд не нашел оснований для применения ст. 333 ГК РФ, так как доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательств не представлено. Материалами дела подтверждено нарушение ответчиком прав Ф. как потребителя нарушением срока передачи квартиры.
Доводы ООО “Д.” о том, что задержка строительства вызвана неблагоприятной экономической обстановкой в стране, его вина в просрочке отсутствует, оно направляло в адрес истца предложение о переносе сроков передачи квартиры, отклонены.
Ссылки на то, что эти обстоятельства, а также чрезмерный по сравнению с процентом по банковским кредитам процент взысканной неустойки и отсутствие у потребителя убытков позволяют применить к неустойке и штрафу п. 1 ст. 333 ГК РФ, дабы избежать неосновательного обогащения Ф., отклонены.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

6. Суд признал нового инвестора, к которому перешли права застройщика по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, обязанным перед участником долевого строительства, поскольку новый инвестор принял на себя обязанность по передаче участнику жилого помещения, однако своих обязательств не исполнил (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2016 по делу N 33-22923/2016).

Л. обратился с иском к ООО “С.”, ООО “Д.” об обязании заключить договор, о признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что им был заключен договор с ООО “Д.” о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого он приобрел у ООО “Д.” право на получение в собственность двухкомнатной квартиры. Стороны подписали дополнительное соглашение к договору, согласно которому ООО “Д.”, заключая договор, действовало как инвестор в соответствии с инвестиционным контрактом.
Истец полностью выполнил свои обязательства по договору, однако в связи с невозможностью ООО “Д.” исполнить свои обязательства по инвестиционному контракту ООО “С.”, ООО “Д.”, Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация городского округа Троицк Московской области заключили дополнительное соглашение об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту, согласно которому к ООО “С.” как к новому инвестору перешли права и обязанности инвестора ООО “Д.” по реализации инвестиционного проекта в части завершения строительства жилого дома.
Согласно дополнительному соглашению ООО “С.” приняло на себя обязанности ООО “Д.” перед третьими лицами (соинвесторами) по передаче им соответствующего жилья в рамках инвестиционного контракта, в связи с чем, по мнению истца, ООО “С.” приняло на себя обязательства ООО “Д.” по передаче истцу жилой площади.
Истец представил ООО “С.” все необходимые документы для признания его участником долевого строительства и заключения с ним договора, однако ООО “С.” договор участия в долевом строительстве с истцом не заключило, в связи с чем он просил понудить ответчиков заключить с ним договор о переводе прав и обязанностей инвестора по договору о долевом участии на нового инвестора – ООО “С.” и зарегистрировать его в ЕГРП, установить право собственности истца на спорное жилое помещение, а также обязать ООО “С.” представить истцу копию дополнительного соглашения об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту, договор (соглашение) о прекращении обязательств ООО “Д.” и переводе прав и обязанностей на нового инвестора, а также поэтажный план квартиры.
ООО “С.” сослалось на то, что истец состоит в договорных отношениях только с ООО “Д.” на основании договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, сделок по замене ООО “Д.” на ООО “С.” заключено не было, в связи с чем договор, заключенный истцом с ООО “Д.”, не является обязательным для ООО “С.”, при том что истец не доказал того факта, что денежные средства, уплаченные им ООО “Д.”, были направлены на строительство спорного помещения. Договор о долевом участии был заключен в соответствии с ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений”, который не предоставляет истцу права требовать признания его участником долевого строительства, при том что данный договор в нарушение требований ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” не прошел государственной регистрации.
Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, указывая, что исковое заявление подано им за пределами трехлетнего срока.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В силу ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома при соблюдении ряда условий: получения разрешения на строительство объекта; государственной регистрации договора аренды земельного участка; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.
Между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Троицка Московской области и ООО “Д.” (инвестор) был заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г. Троицка Московской области, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса. В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных средств (заемных) и привлеченных средств произвести новое строительство объекта. Дата ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2015 г.
Истцом и ООО “Д.” был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома в объеме, пропорциональном стоимости двухкомнатной квартиры, было заключено дополнительное соглашение к данному договору. Истец произвел оплату по приходным кассовым ордерам ООО “Д.”. Основаниями заключения договора стороны указали: инвестиционный контракт, договор аренды земельного участка, разрешение на строительство и Постановление главы г. Троицка.
Договор о долевом участии в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не был зарегистрирован.
Согласно дополнительному соглашению об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту, зарегистрированному в Реестре инвестиционных контрактов Минмособлстроя, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Троицка Московской области, ООО “Д.” (инвестор) и ООО “С.” (новый инвестор), его предметом является переход к новому инвестору прав и обязанностей по реализации инвестиционного проекта, предусмотренного контрактом, в части завершения строительства жилых домов и внесений изменений и дополнений в контракт в связи с уточнением условий реализации инвестиционного проекта и перераспределением прав и обязанностей между сторонами контракта.
Согласно дополнительному соглашению стороны исходят из того, что на момент его заключения строительство объекта не завершено в связи с невыполнением инвестором своих обязательств по контракту в полном объеме.
В дополнительном соглашении указано, что во исполнение обязательств по долевому участию в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории Московской области, предусмотренных контрактом, денежные средства инвестором не перечислялись.
Причитающаяся инвестору в соответствии с контрактом имущественная доля в объекте обременена правами требования третьих лиц на основании договоров, заключенных ими с инвестором. Сводный перечень договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, и состояния исполнения встречных обязательств со стороны третьих лиц содержится в приложении к дополнительному соглашению.
В соответствии с дополнительным соглашением новый инвестор заявляет о готовности принять на себя обязательства инвестора перед третьими лицами (обязательства по правам требования третьих лиц) в рамках контракта в порядке и на условиях, установленных соглашением, согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью соглашения.
Инвестор и новый инвестор при подтверждении законности прав требования третьих лиц на имущество создаваемого объекта обязуются заключить не позднее двухмесячного срока трехсторонние договоры об условиях прекращения обязательств инвестора по договорам, заключенным им с третьими лицами, и перевода на нового инвестора обязательств инвестора перед третьими лицами.
Инвестор ООО “Д.” и новый инвестор ООО “С.” в течение двух месяцев с даты подписания соглашения обязаны подписать акт о приемке-передаче подлинников правоустанавливающих документов, необходимых для реализации инвестиционного контракта. Ими был подписан акт, согласно которому иные документы, отражающие финансово-хозяйственную деятельность ООО “Д.” по строительству жилого дома по строительному адресу, отсутствуют.
ООО “Д.” направило истцу уведомление о переходе прав и обязанностей по инвестиционному контракту от ООО “Д.” к ООО “С.” по дополнительному соглашению.
ООО “С.” вторично своим уведомлением сообщило истцу о переходе к нему прав и обязанностей по инвестиционному контракту от ООО “Д.” и предложило представить документы, подтверждающие права истца на спорное жилое помещение.
Истец передал ООО “С.” для изучения квитанции к приходным кассовым ордерам ООО “Д.” и дополнительное соглашение к договору.
В инвестиционном контракте соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами. Распределение конкретных квартир и помещений объекта будет произведено после утверждения проектно-сметной документации и оформлено путем подписания дополнительного соглашения к контракту, которым будет утвержден перечень квартир и нежилых помещений, право на приобретение в собственность которых возникает у сторон по итогам реализации инвестиционного контракта.
Согласно инвестиционному контракту конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору, соинвесторам и администрации по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
В силу контракта инвестор обязан осуществить за счет собственных или/и привлеченных средств новое строительство объекта. Таким образом, договором инвестирования предусмотрено право ООО “Д.” (инвестора) привлекать третьих лиц к участию в инвестировании.
Самостоятельного договора в отношении спорной квартиры между ООО “Д.” и ООО “С.”, подтверждающего зачет произведенных истцом в отношении данной квартиры инвестиций, заключено не было.
При этом ООО “Д.” свои обязательства по инвестиционному контракту в полном объеме не исполнило, право собственности на жилые помещения, соответствующие доле ООО “Д.”, к нему не перешло, поэтому суд пришел к выводу, что ни у ООО “Д.”, ни у истца не возникло прав в отношении спорной квартиры.
Суд исходил из того, что ООО “Д.” право на спорный объект недвижимости не приобрело в связи с неисполнением обязательств по инвестиционному контракту, а право истца требовать признания права участника долевого строительства на капитальные вложения в объеме спорной квартиры не может быть основано только на факте уплаты ими денежных средств ООО “Д.” по договору долевого участия в строительстве, а зависит от содержания и от исполнения соглашений, заключенных организациями по поводу их участия в строительстве многоквартирного дома.
Суд исходил из того, что документов, подтверждающих факт оплаты со стороны истцов долевого участия по инвестиционному контракту новому инвестору ООО “С.”, представлено не было.
Судебная коллегия, руководствуясь Законом N 214-ФЗ, ст. ст. 421, 432 ГК РФ, приходит к выводу о том, что в результате перемены лиц в обязательстве ООО “С.” приняло на себя обязанность по передаче истцу жилого помещения, однако своих обязательств не исполнило, истец оплатил стоимость жилого помещения в полном объеме, предоставил пакет документов, подтверждающих его права на квартиру в данном объекте, но, поскольку новый инвестор уклоняется от заключения договора и договор участия в долевом строительстве с ООО “С.” не был заключен, значит, истец имеет право на заключение договора долевого участия с ООО “С.”.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В силу ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника).
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Судебная коллегия считает, что имеются правовые основания для перевода прав и обязанностей с ООО “Д.” на ООО “С.” по договору участия в долевом строительстве, заключенному с Л., а также основания для регистрации договора между Л. и ООО “С.”, поскольку истец представил доказательства, отвечающие требованиям ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, в подтверждение обоснованности своих требований, и о том, что он исполнил обязательство по оплате объекта.
Возникновение обязательств ООО “С.” перед истцом подтверждается инвестиционным контрактом и дополнительным соглашением к нему, так как ООО “С.”, приобретая у ООО “Д.” права и обязанности по инвестиционному контракту, приобрело и обязательства, возникшие у ООО “Д.” перед истцом по договору, где истец являлся стороной.
Суд первой инстанции указал, что начало течения срока исковой давности по заявленным истцом требованиям должно исчисляться с даты направления ему соответствующего уведомления от ООО “Д.”, и, по мнению суда, этот срок истек. Поскольку истец не представил доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, суд не нашел оснований для его восстановления и отказал в иске по данному основанию.
Однако судебная коллегия считает этот вывод ошибочным, основанным на неправильном применении ч. 2 ст. 199 ГК РФ.
Суд исходил из п. 4 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 15 от 12.11.2001 и N 18 от 15.11.2001 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности”, согласно которому исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
П. 26 данного Постановления установлено, что, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим основаниям, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
При этом суд не учел, что истец получил повторное уведомление от ООО “С.” об уступке прав и обязанностей инвестора ООО “Д.”, и доказательств получения истцом первоначального уведомления от ООО “Д.” ответчиками не было представлено (опись исходящей корреспонденции, уведомление о получении уведомления истцом), тогда как истец факт получения уведомления от ООО “Д.” отрицает.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации” течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Поскольку новый инвестор ООО “С.”, направляя истцу уведомление, фактически признает обязательства ООО “Д.”, судебная коллегия признала довод о том, что судом неправильно было определено начало течения срока исковой давности, обоснованным, а заявление ООО “С.” о его пропуске не подлежащим удовлетворению, и признает, что срок исковой давности не пропущен, истец обратился в суд в пределах срока, установленного ст. 196 ГК РФ.
Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции, иск частично удовлетворила, права и обязанности застройщика по договору о долевом участии переведены на ООО “С.”, которое обязано зарегистрировать договор о долевом участии; в остальной части иска отказано.

7. Суд изменил период расчета неустойки за нарушение срока передачи квартиры, поскольку застройщик стороной договора уступки прав требования не являлся, поэтому договор уступки, из которого была рассчитана неустойка, нельзя расценивать как соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве, права из которого были уступлены истцу (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2016 по делу N 33-26121/2016).

С. обратился с иском к ООО “И.” о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
Решением суда иск частично удовлетворен.
У.В.Д. заключила с ООО “И.” договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой. Сторонами был согласован срок окончания строительных работ.
С. заключил с У.В.Д. договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым к нему перешли все права и обязанности участника. Обязательства по оплате объекта долевого строительства выполнены им в полном объеме, однако ответчик квартиру ему не передал.
Договором участия в долевом строительстве предусматривалось, что после окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства (двухкомнатную квартиру) по акту приема-передачи.
Согласно договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве застройщик передает объект новому участнику долевого строительства.
Суд, установив факт нарушения застройщиком обязанности по своевременной передаче объекта участнику, пришел к выводу о наступлении ответственности застройщика и, руководствуясь ст. ст. 4, 6, 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”, Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”, ст. 151 ГК РФ, исходил из того, что ответчик, в нарушение требований закона, принятые на себя обязательства по передаче объекта недвижимости в установленный срок не исполнил.
Отказывая во взыскании части неустойки, суд указал, что договором уступки права требования стороны согласовали иной срок передачи объекта, нежели предусмотренный договором участия в долевом строительстве, в связи с чем начало периода просрочки подлежит исчислению на основании условий договора уступки права требования.
Судебная коллегия считает, что этот вывод сделан без учета главы 24 ГК РФ и Закона N 214-ФЗ.
В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (п. 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В силу ч. 2 данной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Ч. 3 данной нормы предусмотрено, что в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Таким образом, срок передачи застройщиком квартиры, установленный в первоначальном договоре, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры в материалах дела нет. Кроме того, ООО “И.” стороной договора уступки прав требования не являлось, соответственно, этот договор нельзя расценивать как соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве, права из которого были уступлены истцу.
В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Обсуждая вопрос о правомерности снижения неустойки, следует учесть выводы Конституционного Суда РФ, изложенные в Определении от 21.12.2000 N 263-О, согласно которым п. 1 ст. 333 ГК РФ содержит обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
При таких обстоятельствах, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, не должна служить средством обогащения кредитора, с целью соблюдения баланса интересов сторон, учитывая соотношение размера начисленной неустойки к размеру основного обязательства, степень нарушения прав истца, а также доводы заявления ответчика о снижении неустойки, судебная коллегия соглашается с выводами суда о применении ст. 333 ГК РФ.
Однако суд неверно определил период взыскания неустойки.
Судебная коллегия изменила решение суда первой инстанции в части размера неустойки и штрафа, в остальной части решение оставив без изменения.

8. Суд отказал в иске о взыскании убытков в виде стоимости ремонтно-строительных работ, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя, поскольку увеличение показателя теплопотерь квартиры в сравнении с ранее утвержденной декларацией и с учетом утвержденных изменений в проектную декларацию не свидетельствует об ухудшении качества переданного объекта долевого строительства (Апелляционное определение Московского областного суда от 20.07.2016 по делу N 33-15528/2016).

Г.Д. обратился с иском к ОАО “Т.” о взыскании убытков в виде стоимости ремонтно-строительных работ, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.
Истец заключил с ОАО “Т.” договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял обязательства по передаче истцу в собственность квартиры. Условия договора по оплате приобретаемого объекта истцом выполнены полностью.
На момент заключения договора качественное состояние квартиры определялось проектной декларацией ООО “Т.” строительства многоквартирных жилых домов. Декларация была размещена на сайте и предоставлена истцу.
Позже застройщик внес в проектную декларацию изменения, в результате которых ухудшилось качественное состояние квартиры по сравнению с тем, которое было на момент заключения договора и его оплаты.
На момент заключения договора по проектной декларации конструкция наружной стены состояла из следующих материалов: выше отм. -0,100 до отм. +3,250 – газосиликатные блоки “Hebel” марки D500 толщ. 200 мм с внешним слоем из эффективного утеплителя типа “Пеноплекс” толщ. 100 мм и наружным облицовочным бетонным блоком толщиной 95 мм.
Согласно измененной проектной документации поменялась наружная ограждающая конструкция выше отм. -0,100 до отм. +3,250 – газобетонные блоки марки D500 толщ. 375 мм с облицовкой бетонными блоками толщиной 140 мм.
После внесения изменений в состав наружных стен расчетное сопротивление теплопередачи наружных стен понизилось, что повлекло за собой увеличение теплопотерь через ограждающие конструкции. Так как проектом предусмотрено поквартирное отопление от индивидуального газового котла, то с увеличением теплопотерь через наружные стены увеличивается расход потребляемого газа, газ оплачивает собственник, т.е. собственник “переплачивает” за то, что стены стали хуже по теплопроводности.
По мнению истца, он имеет право на получение в собственность объекта, качество которого соответствует проектной декларации, существовавшей на момент заключения договора и его оплаты. Ухудшение качества квартиры является недостатком оказываемых услуг.
Истец обратился к ответчику в досудебном порядке с претензией и предложил в разумные сроки выплатить стоимость ремонтно-строительных работ по приведению квартиры в соответствие с первоначальной строительной декларацией. В добровольном порядке требования не удовлетворены.
Размер убытков определен истцом согласно выводам судебной строительной экспертизы.
Решением суда в иске отказано.
Внесенные в проектную документацию изменения получили положительное заключение негосударственной экспертизы.
Согласно проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизе построенный ответчиком объект соответствует требованиям нормативных документов. Теплопотери квартиры не соответствуют проектной декларации ответчика, действующей по состоянию на день заключения договора долевого участия между сторонами, помимо всего прочего, по причине изменения конструкции наружных стен. Теплопотери увеличились на 11%.
При выполнении соответствующих работ теплотехнические характеристики наружных стен могут быть приведены в соответствие с проектной документацией, действующей по состоянию на день заключения договора долевого участия.
Суд первой инстанции руководствовался положениями ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”, а также ст. 309 ГК РФ и, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, пояснение экспертов в судебном заседании, пришел к выводу, что, поскольку увеличение показателя теплопотерь квартиры истца на 11% в сравнении с ранее утвержденной декларацией 2012 года и с учетом утвержденных изменений в проектную декларацию в 2014 году, на чем основывает свои требования истец, не свидетельствует об ухудшении качества переданного объекта долевого строительства.
При этом факт наличия отступлений от условий договора долевого участия при строительстве квартиры истца, что является обязательным условием для привлечения застройщика к ответственности в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, подтверждения не нашел.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

9. Суд взыскал задолженность по договору долевого участия, установив, что общая площадь квартиры увеличилась по сравнению с проектной более чем на 1 кв. м, в связи с чем ответчик обязан доплатить разницу в стоимости (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.07.2016 по делу N 33-11778/2016).

ЗАО “И.” обратилось к А. с иском о взыскании задолженности по договору, указав, что между истцом и ООО “Э.” (дольщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. Предметом договора в числе иных являлась квартира общей площадью 46,84 кв. м. В соответствии с договором оплачиваемая площадь всех помещений окончательно определяется по завершении строительства в соответствии с заключением БТИ; в случае увеличения оплачиваемой площади помещений по сравнению с проектной более, чем на 1 кв. м, дольщик обязуется оплатить образовавшуюся разницу из расчета средней стоимости квадратного метра оплачиваемой площади. По договору цессии право требования квартиры перешло к А. Общая площадь переданной ответчику квартиры составляет 53 кв. м; ответчик отказывается компенсировать истцу увеличившуюся площадь квартиры, в связи с чем истец просил взыскать с А. разницу в стоимости квартиры.
Решением суда иск удовлетворен.
А. указывает на отсутствие доказательств оплаты договора первоначальным дольщиком и считает, что в договоре долевого участия и в акте приема-передачи квартиры ее проектная площадь исчислялась в соответствии со СНиП 2.08.02-89, в связи с чем фактическая площадь также должна быть определена в соответствии со СНиП. Он также обратил внимание на то, что в акте приема-передачи выразил свое несогласие с площадью принимаемой квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Из технического паспорта квартиры по состоянию на 17.03.2016 следует, что ее общая площадь по ст. 15 ЖК РФ составляет 41,7 кв. м, по СНиП 31-01-2003 – 47,2 кв. м.
Ответчику была направлена претензия с требованием оплатить разницу в стоимости проектной и фактической площади квартиры. Ответчик требование не удовлетворил.
Суд первой инстанции исходил из того, что общая площадь квартиры увеличилась по сравнению с проектной более чем на 1 кв. м, в связи с чем ответчик обязан доплатить разницу в стоимости.
Довод ответчика о том, что проектная и фактическая площадь квартиры должны быть исчислены в соответствии с положениями СНиП 2.08.02-89, отклонен.
Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования условий договора долевого участия следует, что при его заключении стороны согласились, что для целей определения цены квартиры принимается ее общая площадь без применения каких-либо понижающих коэффициентов к ее отдельным частям, в том числе лоджиям, балконам и т.д. Ссылок на какие-либо санитарные нормы и правила, в т.ч. СНиП 2.08.02-89*, договор не содержит.
Довод о том, что в акте приема-передачи ответчик выразил свое несогласие с площадью принимаемой квартиры, основанием для отказа в иске служить не может, поскольку факт увеличения площади квартиры по сравнению с проектной установлен материалами дела.
Довод об отсутствии доказательств оплаты договора первоначальным дольщиком также не является основанием для отказа в иске. В договоре цессии стороны установили, что уступаемое право оплачено полностью; соответственно, установлен и размер обязанности цессионария по оплате квартиры.
При определении цены квартиры должна приниматься во внимание ее общая фактическая площадь.
Из технического паспорта следует, что квартира состоит из гостиной площадью 25,8 кв. м, ванной площадью 4,4 кв. м и кухни площадью 11,5 кв. м. Кроме того, в квартире имеется лоджия, площадь которой в техническом паспорте указана как 5,5 кв. м (по СНиП 31-01-2003).
Вместе с тем при определении цены квартиры должна приниматься во внимание ее фактическая площадь без применения каких-либо понижающих коэффициентов.
Из технического паспорта следует, что фактическая площадь лоджии составляет 11,035 кв. м. Следовательно, общая площадь квартиры для целей определения ее цены составит 52,735 кв. м. Разница между фактической и проектной площадью составит 5,895 кв. м.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

10. Суд отказал в признании права собственности на квартиру, поскольку ответчик правопреемником застройщика не является, обязанности достраивать объект у него нет; обязанность компенсировать стоимость достройки была возложена на истцов-дольщиков пропорционально размерам их долей, это обязательство ими не исполнено, поэтому нет оснований для передачи им спорного объекта (Апелляционное определение Амурского областного суда от 13.07.2016 по делу N 33АП-4372/2016).

Х.Л., Х.Т. обратились с иском к ЗАО “А.” о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности передать квартиру.
20.06.2008 между ООО “Н.” и Ф. был заключен договор, по условиям которого Ф. являлся участником долевого строительства квартиры. Цена договора уплачена Ф. в полном объеме. 19.08.2008 Ф. уступил И. права по данному договору на основании договора цессии. 31.10.2008 между И. и Х.Л., Х.Т., Х.А. был заключен договор уступки права требования по договору от 20.06.2008.
26.10.2012 конкурсным управляющим ООО “Н.” были проведены электронные торги, победителем которых признано ЗАО “А.”, с которым заключен договор купли-продажи предмета торгов – доли в объекте незавершенного строительства, обременения на земельный участок участниками долевого строительства, обременения на объект незавершенного строительства. Одновременно ООО “Н.” переуступило ЗАО “А.” право аренды земельного участка, на котором расположен проданный объект незавершенного строительства. При этом договором купли-продажи данного объекта предусмотрено, что к ЗАО “А.” переходят все права и обязанности по исполнению договоров долевого участия в отношении продаваемого объекта.
08.04.2013 Х.А. уступил свое право требования по договору долевого участия Х.Л. и Х.Т.
Ссылаясь на то, что к ЗАО “А.” перешли обязательства перед участниками долевого строительства, истцы обратили внимание на то, что недостроенный объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, находятся в залоге у участников долевого строительства, в том числе у Х.Л. и Х.Т.
С учетом этого истцы просили признать за ними право собственности на трехкомнатную квартиру и возложить на ответчика обязанность передать ее по акту приема-передачи.
ЗАО “А.” указало, что решением суда от 18.07.2014 и Апелляционным определением от 30.07.2014 на ЗАО “А.” была возложена обязанность осуществить достройку объекта незавершенного строительства в определенные сроки и за счет собственных средств, а остальные участники общей долевой собственности должны компенсировать ему стоимость застройки пропорционально размерам своих долей. Ответчик объект незавершенного строительства достроил за счет собственных средств и ввел в эксплуатацию. Договор долевого участия, на котором истцы основывают свои требования, был заключен с ООО “Н.”, правопреемником которого ЗАО “А.” не является. Денежных средств, внесенных дольщиками, от ООО “Н.” ответчик не получал, завершив строительство жилого дома за счет собственных средств. Поскольку ООО “Н.” не представило встречного эквивалентного представления, само по себе наличие обременения в виде залога на жилой дом и на земельный участок не означает, что ЗАО “А.” обязано достраивать объект незавершенного строительства себе в убыток. Приняв во внимание социальную напряженность, ЗАО “А.” направило истцам оферту на заключение дополнительного соглашения к договору долевого участия, по условиям которой ответчик принимает на себя обязанность передать спорную квартиру Х.Т., Х.Л., а они обязуются компенсировать ему часть расходов на достройку. При этом ответчик обосновал затраты на достройку в представленном истцам расчете, однако истцы от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия отказались.
Решением суда в иске отказано.
Истцы указали, что суд не в полной мере изучил договор купли-продажи, заключенный между ООО “Н.” и ЗАО “А.”, который содержит сведения об обременении продаваемого объекта. При этом условий об обязанности ООО “Н.” передавать ЗАО “А.” полученные от дольщиков денежные средства этот договор не содержит. Обязательства по достройке незавершенного объекта строительства ответчик принял на себя добровольно. Оспаривают вывод суда о том, что, поскольку доля имущества истцов в состав продаваемого имущества не входит, условие о переходе прав и обязанностей по исполнению договоров долевого участия на ЗАО “А.” не распространяется. Полагают, что судом необоснованно приняты во внимание решение суда от 18.07.2014 и Апелляционное определение от 30.07.2014. Приводят довод о том, что права по исполнению договоров долевого участия перешли к ЗАО “А.” в силу закона в связи с наличием обременения залогом приобретаемого имущества. Кроме того, ответчиком фактически исполнялись обязанности по договорам долевого участия. Считают, что основания для увеличения цены договора отсутствуют.
Суд первой инстанции исходил из того, что ЗАО “А.” правопреемником ООО “Н.” не является, обязанность достраивать объект незавершенного строительства, в том числе спорное жилое помещение, у ответчика отсутствует. Кроме того, судебными актами от 18.07.2014 и от 30.07.2014 на дольщиков была возложена обязанность компенсировать стоимость достройки пропорционально размерам своих долей. Данное обязательство истцами исполнено не было, а потому правовые основания для передачи спорного объекта недвижимости Х.Л., Х.Т. не наступили.
Суд первой инстанции правильно руководствовался ст. 209, п. 1 ст. 247, ст. 301 ГК РФ о правах собственника имущества, ст. 219 ГК РФ о моменте возникновения права собственности, ст. 309 ГК РФ о надлежащем исполнении обязательств, п. 1 ст. 334.1 ГК РФ о залоге, ст. 421, ст. 422 ГК РФ о свободе договора и о толковании условий договора, ч. 1 ст. 6, ст. 11, ст. 12.1, ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, верно учел разъяснения п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, дал верную оценку договорам долевого участия от 20.06.2008 и купли-продажи объекта незавершенного строительства от 30.10.2012 и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Как видно из договора купли-продажи от 30.10.2012, ООО “Н.” в лице конкурсного управляющего продало ЗАО “А.” имущество, в том числе доли в праве собственности на объект незавершенного строительства с правом аренды земельного участка. Договором предусмотрено, что к покупателю переходят права и обязанности по исполнению договоров долевого участия в отношении продаваемого недвижимого имущества.
Между тем доли в праве собственности, принадлежащие участникам долевого строительства реализуемого объекта незавершенного строительства, в состав продаваемого конкурсным управляющим ООО “Н.” имущества не вошли. В связи с этим нет оснований считать ЗАО “А.” правопреемником ООО “Н.”. Это подтверждается судебными актами от 18.07.2014 и от 30.07.2014 по иску ЗАО “А.” об определении порядка владения и пользования общим имуществом, которым на ЗАО “А.” возложена обязанность самостоятельно с привлечением третьих лиц достроить и сдать в эксплуатацию приобретенный объект незавершенного строительства, а на дольщиков – профинансировать достройку объекта пропорционально принадлежащей им доле.
В силу ст. 210 ГПК РФ решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу.
Решением суда от 18.07.2014 установлены сроки достройки объекта незавершенного строительства. Между тем данное решение не ставит внесение дольщиками денежных средств в счет финансирования строительства приобретенного ЗАО “А.” объекта в зависимость от наступления каких-либо обстоятельств. Таким образом, дольщики обязаны произвести финансирование объекта после вступления решения в законную силу.
Поскольку обязанность внести денежные средства за достройку объекта незавершенного строительства подлежала исполнению ранее, чем обязанность, возложенная судом на ЗАО “А.”, судебная коллегия признает обязательства по финансированию строительства объекта незавершенного строительства и обязательства по передаче спорной квартиры встречными обязательствами.
В силу п. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. П. 3 той же статьи установлено, что ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Стороны не оспаривают, что Х.Л., Х.Т. обязательств по финансированию спорного объекта не исполнили. Также они не оспаривают факта направления ЗАО “А.” в адрес истцов оферты с предложением компенсировать часть расходов ответчика на достройку объекта незавершенного строительства пропорционально принадлежащей им долям из расчета суммы меньше установленной решением суда от 18.07.2014.
Поскольку обязательства по внесению денежных средств в счет компенсации расходов на достройку объекта незавершенного строительства истцами не исполнены, оснований для удовлетворения иска не имелось.
При этом коллегия отклоняет доводы, направленные на оспаривание выводов суда о том, что доля истцов не входит в состав продаваемого имущества, поскольку это обстоятельство установлено решением суда от 18.07.2014 и не подлежит оспариванию сторонами (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).
Доводы о том, что ЗАО “А.” является правопреемником ООО “Н.”, поскольку спорное имущество обременено залогом, основаны на неверном толковании норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Между тем согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Судебным решением были установлены иные права и обязанности как для залогодателя, так и для залогодержателей, от исполнения которых в силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны не могут отказаться в одностороннем порядке.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

11. Суд отказал в иске о расторжении договора участия в долевом строительстве в связи с невнесением участником оплаты по договору, поскольку несоблюдение застройщиком правил наличных и безналичных расчетов не является основанием для вывода о том, что произведенные таким способом расчеты не должны приниматься во внимание при рассмотрении гражданско-правового спора; на физическое лицо не возложена обязанность контролировать соблюдение хозяйствующим субъектом кассовой дисциплины и правил ведения бухгалтерского учета при совершении финансово-хозяйственных операций (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 12.07.2016 по делу N 33-4912/2016).

ООО “Б.” обратилось с иском к Ш. о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и взыскании неустойки.
15.03.2013 между ООО “Б.” (застройщик) и Ш. (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с договором расчет между сторонами производится так: участник долевого строительства передает денежные средства в сумме 2 500 000 руб. (по каждому договору) застройщику до подписания договоров. Систематическое нарушение участником сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка платежа в течение более чем 2 месяца являются основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договоров.
Если участник долевого строительства не произведет окончательного расчета за квартиру в сроки, указанные в договоре, застройщик имеет право расторгнуть договор.
05.11.2014, руководствуясь договорами и ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, ООО “Б.” в адрес Ш. заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложений направлено письмо с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор и соглашение о расторжении договора. От Ш. ответа не последовало. Неисполнение Ш. обязательств по уплате цены договора является существенным нарушением его условий.
Таким образом, договор подлежит расторжению в связи с просрочкой платежа сроком более 2-х месяцев.
Решением суда иск удовлетворен в части. Договор расторгнут, за ООО “Б.” признано право собственности на объект долевого строительства, во взыскании неустойки отказано.
Ответчик ссылается на то, что произвел оплату в полном объеме, это подтверждается договором, справками и подписью директора ООО “Б.”, подтверждающей оплату. Тот факт, что по кассовым книгам не отслеживается поступление денежных средств от Ш., объясняется тем, что оплата произведена до подписания договора. Истец предоставил кассовые книги, которые охватывают период после даты подписания договора, что противоречит самой сути вопроса. В кассовых книгах истца вносителями денежных средств значатся исключительно сотрудники самого ООО “Б.”, а не дольщики, покупающие у истца квартиры, что свидетельствует о том, что фактически истцом принято за норму получать денежные средства от дольщиков напрямую руководителем, который по своему личному усмотрению либо вносил данные средства в кассу, либо нет. То есть факт нарушения кассовой и бухгалтерской дисциплины подтверждается кассовыми книгами.
Апелляционная инстанция решение оставила без изменения.
Президиум краевого суда апелляционное определение отменил, дело направил на новое рассмотрение.
В подтверждение исполнения обязательств ответчик представил справки за подписями директора ООО “Б.”, из которых следует, что оплата по договорам Ш. произведена полностью в общей сумме 5 000 000 руб.
Суд первой инстанции пришел к выводу о неоплате заключенных с Ш. договоров, не признал надлежащим исполнением денежного обязательства получение директором ООО “Б.” наличных денежных средств по справкам.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ч. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено право застройщика в случае наличия оснований, предусмотренных ч. 4 и 5 ст. 5 данного Закона, расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по договору и о последствиях неисполнения такого требования.
К основаниям для расторжения договора законодатель относит просрочку внесения платежа более чем на 2 месяца при условии единовременного внесения платежей либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей при условии рассрочки платежей.
Согласно п. 1 ст. 140 ГК РФ платежи на территории РФ осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.
Из договоров следует, что участник долевого строительства передал денежную сумму в размере 2 500 000 руб. застройщику до подписания договора.
Факт получения от Ш. денежных средств по договорам подтвержден справками за подписью директора, который в силу полномочий по уставу действовал от имени общества без доверенности.
Директор подтвердил, что собственноручно подписал данные документы и проставил печать общества. При этом указал, что фактически денежные средства не получал, Ш. при заключении сделки не видел, имелась договоренность с лицом, которое он отказался назвать, о внесении денежных средств в кассу через несколько дней. Справки и договоры обществом не оспорены.
Суд не учел, что несоблюдение участниками гражданского оборота правил наличных и безналичных расчетов является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена административным и налоговым законодательством. При этом такое правонарушение не является безусловным основанием для вывода о том, что произведенные таким способом расчеты не должны приниматься во внимание при рассмотрении гражданско-правового спора.
ООО “Б.” представлена кассовая книга и выписки операций банка по лицевому счету общества за оспариваемый период о движении денежных средств, где не зафиксировано поступление на расчетный счет денежных средств по договорам.
Вместе с тем на физическое лицо не возложена обязанность контролировать соблюдение хозяйствующим субъектом кассовой дисциплины и правил ведения бухгалтерского учета при совершении финансово-хозяйственных операций.
Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о расторжении договоров, в этой части отказала; в остальной части решение оставила без изменения.

12. Суд отказал в иске застройщика о расторжении договора долевого участия, поскольку условие договора о выполнении участником комплекса работ на момент его заключения уже было исполнено; во встречном иске о признании права собственности на незавершенный объект долевого строительства также отказано, так как дом не введен в эксплуатацию (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 11.07.2016 по делу N 33-2982/2016).

ООО “М.” обратилось с иском к Ю. о расторжении договора долевого участия в строительстве (мены), заключенного между ЖСК “С.” и Ю.
В обоснование иска указано, что между ЖСК “С.” и Ю. был заключен договор долевого участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом и передать участнику долевого строительства 1-комнатную квартиру площадью 59,2 кв. м, а Ю. обязуется произвести комплекс работ в порядке и сроки, которые предусмотрены договором. В договоре указаны стоимость квартиры и стоимость комплекса работ.
В соответствии с договором на следующий день после создания объекта участник уведомляет застройщика об окончании работ. По окончании инспекции объекта работ между сторонами составляется и подписывается акт сдачи-приемки работ по форме, предусмотренной договором.
Письмом от 21.01.2014 Ю. было предложено исполнить принятые на себя обязательства по выполнению комплекса работ либо произвести оплату стоимости указанных работ в течение 7 дней. Уведомление Ю. было получено. Однако условие договора о выполнении комплекса работ она не выполнила, стоимость работ не оплатила.
Договором предусмотрено, что невыполнение участником долевого строительства принятых на себя обязательств, в частности комплекса работ, обусловленного договором, является основанием для его расторжения по инициативе застройщика.
Ю. обратилась со встречным иском к ООО “М”, Росреестру, А., К., Б. о признании права собственности на незавершенный объект долевого строительства. В обоснование иска указано, что ранее квартира принадлежала Б. на основании заключенного между нею и ЖСК “С.” договора долевого участия. Ввиду того, что Б. квартиру продала Ю., договор с Б. был аннулирован и переоформлен на Ю., при этом ЖСК “С.” каких-либо притязаний к Б. и к Ю. об оплате стоимости квартиры не имел. Ранее Б. приобрела эту квартиру у К., которая являлась собственником квартиры на основании заключенного с ЖСК “С.” договора долевого участия от 11.11.2010.
К. выплатила ЖСК “С.” причитающиеся по договору денежные средства, поэтому ЖСК “С.” не препятствовал в дальнейшем заключению сделок по отчуждению этой квартиры. Факт исполнения К. своих обязательств по договору о долевом участии подтверждается актом сдачи-приемки работ (услуг, продукции) от 11.11.2010, который подписан сторонами и скреплен печатью ЖСК “С.”.
20.04.2012 Ю. купила у Б. однокомнатную квартиру общей площадью 59,2 кв. м в строящемся доме, но, поскольку строительство дома не было завершено, во избежание собственников-двойников они обратились в ЖСК “С.” для переоформления документов, и с участием ЖСК “С.” был заключен новый договор долевого участия, в котором дольщиком указали Ю. и, как в прежних договорах, указали условие о производстве дольщиком ремонтно-строительных работ на сумму 888 000 руб., хотя за квартиру она заплатила Б. 1 350 000 руб., имеется расписка от 20.04.2012. При подписании договора К. заверил, что никаких проблем с квартирой не имеется, долга за Б. также не имеется. Договор долевого участия, который был заключен с Б., по просьбе руководства ЖСК “С.” был отдан им для аннулирования.
На момент заключения договора долевого участия от 20.04.2012 квартира состояла лишь из каркаса, она сделала в квартире капитальный ремонт, приобрела мебель и необходимые для проживания приборы и технику, после окончания ремонта вселилась в квартиру и все время фактически проживает в ней, что подтверждается фотографиями квартиры.
По сегодняшний день строительные работы по дому ответчиком не завершены, жилой дом в эксплуатацию не введен, но, исходя из степени завершенности строительства (более 98%), квартира передана Ю. и может быть признана ее собственностью. Ответчик ООО “М.” (правопреемник ЖСК “С.”), зная, что у Ю. не имеется долга по оплате квартиры, уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств, не вводит дом в эксплуатацию и не предоставляет документов для государственной регистрации права собственности на дом.
Считает, что она является добросовестным приобретателем.
Решением суда в иске отказано. Встречные требования удовлетворены.
ООО “М.” ссылается на то, что 20.04.2012 между ЖСК “С.” (ныне ООО “М.”) и Ю. заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется построить многоквартирный дом и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру площадью 59,2 кв. м, а Ю. обязуется произвести комплекс работ в порядке и сроки, которые предусмотрены договором.
Комплекс работ, выполнение которых возложено на участника долевого строительства, стоимостью 888 000 руб., подлежал оплате дольщиком в счет оплаты квартиры. Однако Ю. это условие договора не исполнила, стоимость квартиры не оплатила, акта приема-передачи комплекса работ не представила, условие договора не выполнила, что является основанием для его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ.
Суд пришел к выводу, что ранее дольщиком К. исполнено условие договора об оплате комплекса работ в сумме 888 000 руб., что подтверждается актом приема-сдачи выполненных работ от 11.11.2010, подписанного представителем застройщика. Однако данный документ не является доказательством исполнения работ по договору между К. и застройщиком ЖСК “С.”, т.к. он не касается нового дольщика Ю., свое обязательство по оплате стоимости выполненных работ Ю. не исполнила, указанное условие договора следовало толковать буквально согласно правилам ст. 431 ГК РФ.
Кроме того, акт сдачи-приемки работ от 11.11.2010 не соответствует требованиям законодательства о бухгалтерском учете, в нарушение п. 1 ст. 9 ФЗ от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете” в указанном акте не приводится содержание факта хозяйственной деятельности, не указано, какие именно работы выполнены К., в каких натуральных величинах. Другие доказательства, позволяющие установить перечень выполненных работ, ответчиком не представлены. Ю. не отрицала, что это условие договора она не исполнила, акт приема-передачи выполненных работ не представила. То обстоятельство, что в договоре была указана дата выполнения работ – 15.04.2012, тогда как договор заключен 20.04.2012, не может служить основанием для освобождения Ю. от обязательств по оплате стоимости квартиры (путем предоставления работ или денежной оплаты). Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Суд, отказывая в иске, фактически лишил ООО “М.” квартиры по договору, по которому ответчица не исполнила своих обязательств, а также лишил возможности получить причитающуюся ему оплату стоимости квартиры.
Судом не применены правила ст. 450 ГК РФ, ответчицей Ю. нарушено существенное условие договора об оплате стоимости квартиры.
Суд пришел к выводу, что Ю. приобрела спорную квартиру у Б., однако Б. не являлась собственником спорной квартиры и не могла распоряжаться ею, поскольку собственником квартиры являлось ООО “М.”.
Признавая за Ю. право собственности на спорную квартиру, суд не учел, что в соответствии с ч. 2 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
Ст. 218 ГК РФ судом применена неправильно, не учтено, что Ю. не была принята в ЖСК “С.” в качестве члена кооператива, а заключила договор участия в долевом строительстве, к которому подлежат применению нормы Закона N 214-ФЗ.
Согласно договору участник долевого строительства обязуется выполнить работы к 15.04.2012. В приложении N 1 к договору указано наименование работ и их стоимость.
В деле имеется письмо ООО “М.” от 21.01.2014 в адрес Ю., в котором ей предложено исполнить принятые на себя обязательства по выполнению комплекса работ либо произвести оплату их стоимости в течение 7 дней.
Суд сделал вывод, что согласно п. п. 4 и 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях: просрочки внесения платежа участником долевого строительства в течение более 2-х месяцев, если в соответствии с договором оплата должна производиться путем единовременного внесения платежа; систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2-х месяцев, если в соответствии с договором оплата должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
Чтобы отказаться от исполнения договора, застройщик должен согласно п. п. 3, 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ направить участнику в письменной форме предупреждение о необходимости погашения им задолженности и о последствиях неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу или вручено ему лично под расписку; получить документальное подтверждение получения участником предупреждения либо принять возврат заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу.
По истечении 30 дней с даты направления участнику предупреждения при неисполнении участником просроченного обязательства по оплате и при соблюдении указанных условий застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При принятии такого решения застройщик направляет участнику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Договор будет считаться расторгнутым со дня направления такого уведомления. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В нарушение указанных требований ООО “М.” не направляло в адрес Ю. уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, доказательств направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора истец не представил, предварительный порядок расторжения договора нарушен.
Суд пришел к выводу, что срок исполнения обязательства договором, заключенным с Ю., не установлен. Суд пришел также к выводу, что условие договора о выполнении комплекса работ на момент его заключения уже было исполнено, оно является формальным.
Так, из материалов дела следует, что ранее эта квартира по договору, заключенному между К. и ЖСК “С.”, должна быть после окончания строительства дома и приемки его в эксплуатацию передана дольщику К. Свидетели К. и бывший председатель ЖСК “С.” подтвердили факт заключения договора о долевом участии с К., а также факт выполнения ею комплекса выполненных работ (такое условие вместо условия об оплате стоимости было указано в договоре с К.). Факт выполнения комплекса работ по договору с К. подтверждается также актом приема-сдачи от 11.11.2010.
Факт составления акта подтвердили свидетели, один из которых выполнял строительные работы для ЖСК “С.”. Свидетель А. в суде подтвердил, что он купил две квартиры у ЖСК “С.” за наличные деньги, передал их К., однако каким образом К. оформил получение денег, он не знает, затем он одну из этих квартир продал К., с которой по предложению председателя ЖСК “С.” К. был заключен новый договор о долевом участии и составлен акт приема-передачи от 11.11.2010 о выполнении комплекса работ на сумму 888 000 руб.
Установлено также, что К. продала спорную квартиру Б., при этом также между ЖСК “С.” и Б. заключен новый договор о долевом участии, поскольку дом не был завершен строительством, не был принят в эксплуатацию.
Согласно ст. 162 ГК РФ сторона в подтверждение условия договора, заключенного в письменной форме, вправе ссылаться на другие письменные и иные доказательства, таковыми являются акт приема-передачи выполненных работ от 11.11.2010, расписка Б. о получении от Ю. денежных средств, а также показания свидетелей, которые согласуются с представленными Ю. письменными доказательствами, подтверждающими выполнение условия о выполнении комплекса работ, включенного в договор о долевом участии от 20.04.2012.
Довод ООО “М.” о том, что акт от 11.11.2010 не является допустимым доказательством, составлен с нарушением требований Закона “О бухгалтерском учете”, не содержит перечня работ, их характеристики и пр., не может быть принят во внимание, поскольку дольщик К.А.К. не может отвечать за правильность составленного ЖСК “С.” акта приема-передачи, который утвержден генеральным директором ЖСК “С.”, скреплен печатью и удостоверен подписью председателя.
Доводы ООО “М.” о том, что условие договора, заключенного с Ю., об оплате комплекса работ следует толковать буквально и Ю. должна предоставить доказательства, подтверждающие исполнение этого условия, отклонены, они опровергаются доказательствами, подтверждающими, что до заключения договора от 20.04.2012 стоимость квартиры уже была выплачена другими дольщиками.
Доводы о том, что А. не оплатил стоимости спорной квартиры, получил ее в счет оплаты выполненных им строительных работ, что он на основании решения арбитражного суда взыскал с ООО “М.” стоимость строительных работ, не могут быть приняты во внимание, т.к. А. отрицает это обстоятельство, правоотношения по строительству дома возникли между фирмой “В.” и ЖСК “С.” (ныне ООО “М.”), участником которых А. не является. Договор долевого участия с А. не был представлен суду, однако факт его составления подтвердили К., председатель ЖСК “С.”.
Решение суда в части отказа в иске о расторжении договора является правильным.
Однако суд пришел к ошибочному выводу, что имеются основания для удовлетворения иска Ю. о признании за нею права собственности на квартиру. Суд не учел требования Закона N 214-ФЗ, согласно которому после окончания строительства дома он должен быть введен в эксплуатацию, что должно подтверждаться актом приема-передачи, утвержденным соответствующими организациями. Однако судом установлено, и это не отрицает Ю., что дом не введен в эксплуатацию, степень его готовности до 98% также не подтверждается допустимыми доказательствами, требования об обязании ООО “М.” получить акт ввода дома в эксплуатацию не заявлены.
Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска о признании права собственности на незавершенный объект долевого строительства, обязании представить документы для регистрации права собственности, обязании Росреестра зарегистрировать право собственности и в этой части иска отказала; в остальной части решение оставила без изменения.

13. Суд обязал застройщика осуществить подачу газоснабжения в жилой дом, взыскал компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение прав потребителя, поскольку в переданной участнику долевого строительства квартире отсутствует газоснабжение, отопление, горячая вода; в иске к управляющей организации отказано, так как в ее функции не входит осуществление технологического присоединения к сетям и обязанность по газоснабжению дома (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу N 33-19037/2016).

А. обратилась с иском к управляющей организации ООО “Д.”, АО “Л.” об обязании осуществить подачу газоснабжения в жилой дом, компенсации морального вреда.
В обоснование своих требований указала, что между ней и ЗАО “Л.” заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей к дому территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать ей объект долевого строительства, а она обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, которые предусмотрены договором. По акту приема-передачи в связи с завершением строительства и вводом дома в эксплуатацию застройщик передал ей квартиру общей площадью 41 кв. м. Одновременно между ею и ООО “Д.” заключен договор управления многоквартирным домом. До настоящего времени в квартире полностью отсутствует газоснабжение, нет отопления, отсутствует горячая вода, в связи с чем она лишена возможности пользоваться жилым помещением по назначению.
Решением суда иск к АО “Л.” удовлетворен, в иске к ООО “Д.” отказано.
Застройщиком разработаны проекты газоснабжения жилых строений, все газовое оборудование домов, включая подводящие подземные сети газоснабжения, имеет физическую готовность к пуску газа, в настоящее время проводятся пусконаладочные работы газоиспользующего оборудования.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшим к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ. Потребитель при нарушении его прав исполнителем вправе требовать от него компенсации морального вреда (ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”), а также уплаты штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1).
Суд пришел к выводу, что переданная А. квартира имеет недостатки (отсутствие газоснабжения), которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования. В силу ст. 7 Закона N 214-ФЗ А. вправе требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок посредством подачи газа в жилое помещение.
Технологическое присоединение газораспределительных сетей к сетям внутриквартирного газового оборудования и своевременное заключение с газоснабжающей организацией договора о подключении дома к газораспределительной сети являются обязанностями застройщика, которые он должен осуществить до ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта участнику долевого строительства, чего в данном случае сделано не было.
Отказывая в иске к ООО “Д.”, суд отметил, что в функции управляющей организации не входит осуществление технологического присоединения к сетям и обязанность по газоснабжению дома.
В соответствии со ст. 15 Закона N 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Факт нарушения АО “Л.” прав потребителя А. нашел подтверждение.
Между тем суд, правильно определив характер спорных правоотношений и закон, подлежащий применению, не учел ч. 6 ст. 13 Закона N 2300-1 и не взыскал с ответчика в пользу истца штраф за несоблюдение прав потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом N 2300-1, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1).
Судебная коллегия изменила решение суда первой инстанции, дополнив резолютивную часть указанием на взыскание штрафа, в остальной части решение оставила без изменения.

14. Суд удовлетворил иск о расторжении соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, поскольку ответчик не произвел оплату в предусмотренный договором срок, что является существенным нарушением условий соглашения и основанием для его расторжения (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 07.07.2016 по делу N 33-6799/2016).

ООО “С.” обратилось с иском к С.П.НА. о расторжении соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве в части приложения, заключенного между С.П.НА., С.В. и ООО “С.” с согласия ЖСК “Г.”.
Между ЖСК “Г.” и ООО “С.” был заключен договор участия в долевом строительстве. Объектом являлась в том числе двухкомнатная квартира площадью 73,01 кв. м.
Между ООО “С.” с согласия ЖСК “Г.” и С.П.НА. С.В. было заключено соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве в части приложения, по которому участник передает правопреемнику свои права по договору в части приложения, заключенному между застройщиком и участником на получение в собственность двухкомнатной квартиры площадью 73,01 кв. м, в завершение I этапа строительства многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой.
За передачу прав по соглашению правопреемник участника долевого строительства уплачивает ему денежную сумму в течение одного дня после регистрации в Росреестре.
Оплата своевременно произведена не была, в связи с чем было направлено уведомление, которое было получено ответчиком (действующим за себя лично и в качестве наследника за С.В.), но так и не исполнено. Таким образом, действия ответчика свидетельствуют об уклонении от принятых на себя обязательств, что влечет нарушение прав и законных интересов истца и является основанием для расторжения соглашения.
Решением суда иск удовлетворен.
Ответчик ссылается на то, что суд не учел, что деньги по соглашению были внесены в кассу ООО “С.”, поэтому требования истца противоречат ст. ст. 309, 310, 454 ГК РФ. Он считает, что в настоящее время истец не является стороной по соглашению.
Указывает, что суд также не учел, что на момент рассмотрения иска С.П.НА. не вступил в наследство после смерти его супруги С.В.
Согласно сообщению нотариуса С.П.НА. обратился с заявлением о принятии наследства.
Суд исходил из того, что имеются предусмотренные ст. 450 ГК РФ основания для расторжения договора, поскольку ответчиком допущено существенное нарушение договора – неисполнение условия об оплате.
Согласно ст. 382 ГК РФ право, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Согласно ч. 1 ст. 389.1 ГК РФ взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются ГК РФ и договором между ними, на основании которого производится уступка.
В силу п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
По своей правовой природе переход прав требования по возмездной сделке является продажей имущественных прав.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
С учетом установленных обстоятельств и указанных норм права суд пришел к выводу, что соглашение об уступке права требования подлежит расторжению, так как ответчик не произвел оплату в предусмотренный договором срок, что является существенным нарушением условий соглашения и основанием для его расторжения.
Доводы о том, что деньги по соглашению были внесены в кассу ООО “С.”, поэтому требования истца противоречат ст. ст. 309, 310, 454 ГК РФ, являются необоснованными.
Ответчик не представил доказательств оплаты по соглашению. Также не было заявлено ходатайства об оказании содействия в истребовании данных документов. Представитель ответчика не отрицал того, что у его доверителя нет никаких документов о внесении денежной суммы в кассу, полагает, что таким доказательством является факт возбуждения уголовного дела в отношении руководителя, между тем доказательств возбуждения уголовного дела не представлено.
Доводы о том, что ООО “С.” не является стороной по соглашению, необоснованны.
В соответствии с соглашением после его подписания стороной по договору – участниками долевого строительства становятся правопреемники участника, то есть С.П.НА. и С.В., а стороны по соглашению не менялись.
Судебная коллегия отклоняет доводы о том, что на момент рассмотрения иска ответчик не вступил в наследство после смерти С.В.
Согласно ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
В соответствии с ч. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
В состав наследства в соответствии со ст. 1112 ГК РФ входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Согласно сведениям нотариуса с заявлением о принятии наследства после смерти С.В. обратился супруг С.П.НА. Другие лица с заявлением о принятии наследства к нотариусу не обращались.
Поскольку С.П.НА. в шестимесячный срок обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства, то он в установленном порядке вступил в наследство, в обязательствах перед ООО “С.” произошла замена.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

15. Суд отказал в иске о признании недействительным одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику, поскольку, направив в адрес участника акт приема-передачи, застройщик выполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства; наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику принять квартиру с указанием этих недостатков (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 07.07.2016 по делу N 33-12603/2016).

С. обратился с иском к ООО “З.” о признании недействительным одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства.
В обоснование требований указано, что между ООО “З.” и С. заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок передать в собственность участника квартиру. Условия договора в части оплаты долевого взноса истцом исполнены в полном объеме. Квартира в установленный договором срок не передана. С. обратился к ООО “З.” с претензией, в ответ получил ответ о том, что в соответствии с п. 6 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” и договором застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, который направлен по почте. Однако истец его не получил, акт им получен позже в офисе ООО “З.”.
Решением суда в иске отказано.
Ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
ООО “З.” получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, истцу заказным письмом с уведомлением направлено сообщение о готовности к передаче объекта долевого строительства и о последствиях необоснованного уклонения от его принятия.
Данное сообщение вручено истцу согласно отслеживанию почтовых отправлений Почты России.
До настоящего времени акт приема-передачи спорного объекта С. не подписан.
В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, оно подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В случаях, когда обязательство не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 данного Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный ч. 4 данной статьи срок или при отказе участника от принятия объекта (за исключением случая, указанного в ч. 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта (п. 6 ст. 8).
С. указал, что акт приема-передачи не подписан в связи с наличием недостатков в объекте долевого строительства.
Между тем фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшении цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков), однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта.
Законом и договором установлена обязанность участника долевого строительства принять объект по акту приема-передачи. При этом участник вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует ему принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.
Доказательств того, что застройщик уклоняется от подписания акта приема-передачи спорного объекта, не представлено, тогда как установленное уклонение истца от подписания акта приема-передачи не может свидетельствовать о виновных действиях ответчика.
Таким образом, направив в адрес истца акт приема-передачи, ответчик выполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

16. Суд снизил размер неустойки и штрафа за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, поскольку взыскание неустойки и штрафа в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права, соразмерности ответственности правонарушителя и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2016 по делу N 33-25900/2016).

Ж. обратился с иском о взыскании с ОАО “М.” неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
В обоснование требований указывает, что 25.11.2014 между истцом и В. был заключен договор уступки, по которому к истцу перешли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве, заключенному между В. и ОАО “М.”. По условиям договора застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее 30.06.2014. В настоящее время обязательства им не исполнены.
Согласно договору застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, подземный паркингом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а участники обязуются оплатить стоимость объекта в порядке и в сроки, установленные договором.
24.08.2015 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплаты неустойки, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
С учетом того, что факт просрочки ответчиком обязательства по передаче объекта по договору долевого участия в строительстве нашел свое подтверждение, суд пришел к выводу, что истец вправе потребовать предусмотренную ч. 2 ст. 6 ФЗ от 20.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” неустойку. Проверив представленный истцом расчет неустойки за период с 30.06.2014 по 23.11.2015, суд признал его правильным. Учитывая, что при реализации инвестиционного проекта имели место существенные изменения обстоятельств, из которых исходили стороны договора долевого участия, принимая во внимание заявление ответчика о снижении размера неустойки, суд применил ст. 333 ГК РФ.
Поскольку факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя нашел свое подтверждение, есть основания для взыскания с ответчика в пользу истца на основании ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” компенсации морального вреда и на основании п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1 штрафа, размер которого также снижен на основании ст. 333 ГК РФ.
Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При этом п. 1 ст. 333 ГК РФ, закрепляя право суда уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, в соответствии с которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Как следует из п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”, применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение и одновременно предоставляет суду право снижения ее размера в целях устранения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, что соответствует основывающемуся на общих принципах права, вытекающих из Конституции РФ, требованию о соразмерности ответственности.
С учетом обстоятельств дела, наличия объективных причин, послуживших перенесению сроков окончания строительства дома, заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, а также принимая во внимание компенсационную природу неустойки, которая должна быть направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а не служить средством обогащения, снижение судом размера неустойки и штрафа обоснованно.
Размер взысканных неустойки и штрафа с учетом существа спора, периода нарушения обязательства соразмерен последствиям нарушения обязательства, соблюдает баланс прав участников спорных правоотношений. Взыскание неустойки и штрафа в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушителя и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

17. Суд признал правомерным отказ в признании истца участником долевого строительства, пострадавшим от действий (бездействия) застройщика, поскольку в представленном истцом договоре долевого участия отсутствует отметка о его государственной регистрации, что необходимо для признания его заключенным, также не представлены документы, подтверждающие смену истцом фамилии (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 05.07.2016 по делу N 11а-9865/2016).

Н. обратилась с заявлением к министерству строительства и инфраструктуры о признании незаконным отказа в признании ее участником долевого строительства многоквартирного дома, пострадавшим от действий (бездействия) застройщика.
В обоснование требований указала, что она 10.10.2007 заключила с ООО “У.” договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Свои обязательства исполнила в полном объеме. В ответе министерства было сообщено, что на основании решения комиссии Н. отказано в признании участником долевого строительства многоквартирного дома, пострадавшим от действий (бездействия) застройщика в связи с тем, что ею представлены недостоверные документы либо документы, по форме или содержанию не соответствующие требованиям действующего законодательства РФ. Также указано, что представлены два договора, заключенные в отношении одного и того же объекта, но различные по цене, в связи с чем невозможно установить достоверность сведений о стоимости и полном объеме оплаты по договору.
Н. указала, что для включения в реестр обманутых дольщиков не имеет значения наименование договора, а также соблюдение его формы, поскольку граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Считает, что, поскольку основные требования к договору для целей включения в реестр дольщиков соблюдены, то отсутствие регистрации договора долевого строительства, заключенного в письменной форме, не свидетельствует о его несоответствии закону. Ссылается на то, что Порядком ведения реестра участников долевого строительства не предусмотрено представление свидетельства о смене фамилии. Также указывает, что второй договор был приложен ошибочно, он являлся проектом и содержал ошибку в части цены договора.
Решением суда в иске отказано. Суд пришел к выводу, что оспариваемое решение министерства вынесено в соответствии с требованиями закона, уполномоченным лицом в пределах предоставленных полномочий, при этом права административного истца не нарушены.
Согласно ст. 1 Закона Челябинской области от 28.06.2012 N 344-З “О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов на территории Челябинской области” действие данного Закона распространяется на граждан РФ, постоянно проживающих на территории Челябинской области, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов, в результате чего строительство остановлено и (или) граждане не могут оформить права на жилые помещения в многоквартирных домах, внесенных органом исполнительной власти Челябинской области, уполномоченным на осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов, и соответствующих следующим требованиям:
1) заключение до 01.01.2011 договора участия в долевом строительстве или иного договора в соответствии с гражданским законодательством РФ, на основании которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном на территории Челябинской области, который на момент привлечения денежных средств граждан не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности;
2) осуществление гражданином в полном объеме оплаты по договору на строительство;
3) неудовлетворение застройщиком или лицом, привлекшим денежные средства гражданина на строительство (создание) многоквартирного дома, требования о передаче в собственность оплаченного жилого помещения или возврате денежных средств, уплаченных по договору на строительство, признанному судом или арбитражным судом недействительным или незаключенным.
Постановлением Правительства Челябинской области от 28.09.2011 N 328-П утвержден Порядок ведения реестра участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Челябинской области.
Согласно п. 16 раздела III Порядка включение сведений об обманутом дольщике в реестр производится после проведения министерством правовой экспертизы представленных дольщиком документов, указанных в п. п. 10 и 11 Порядка.
Основаниями для отказа во включении в реестр является в том числе представление заявителем недостоверных документов либо документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства РФ и Порядка (п. 23 раздела III).
При проведении министерством правовой экспертизы представленных Н. документов было установлено, что в договоре долевого участия в строительстве отсутствует отметка о его государственной регистрации, что необходимо для признания договора заключенным. Кроме того, Н. не представлены документы, подтверждающие смену фамилии.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.
Ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусмотрено, что сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.
Таким образом, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является обязательной.
Поскольку Н. был представлен договор, который по форме не соответствовал действующему законодательству, а именно не зарегистрирован в порядке, установленном законом, то у административного ответчика отсутствовали основания для включения Н. в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков).
Ссылки на то, что для включения в реестр обманутых дольщиков не имеет значения соблюдение формы договора, основные требования к договору для целей включения в реестр дольщиков соблюдены в представленном договоре, отклонены. Государственная регистрация является условием заключения договора долевого участия в строительстве, а ее отсутствие свидетельствует об обратном.
Доказательств уклонения ООО “У.” от надлежащего оформления договорных отношений с участником долевого строительства суду не представлено. С соответствующими требованиями в суд Н. не обращалась.
Указание на то, что Порядком ведения реестра участников долевого строительства не предусмотрено представления свидетельства о смене фамилии, и на судебный акт, который был приложен к документам и которым установлено изменение фамилии, не свидетельствует о незаконности решения.
Перечнем документов, необходимых для включения в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Челябинской области, содержащимся в приложении 2 к Порядку, предусмотрено представление копии паспорта или иного документа, удостоверяющего личность заявителя. При этом судебный акт не является иным документом, который удостоверяет личность заявителя.
Не являются состоятельными и доводы о том, что второй договор был приложен к заявлению ошибочно, являлся проектом и содержал ошибку в части цены договора.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

18. Суд признал недействительным дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, поскольку стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки за нарушение срока передачи объекта участнику, но в любом случае он не может быть ниже размера, установленного законом (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 05.07.2016 по делу N 11-9525/2016).

Ч. обратился с иском к ООО “Г.” о признании дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве недействительным, применении последствия недействительности сделки; взыскании неустойки, штрафа за неудовлетворение требований потребителя, компенсации морального вреда.
В обоснование иска указал, что 09.10.2013 между ООО “Г.” и Ч. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать однокомнатную квартиру участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в собственность. Застройщик обязуется передать участнику квартиру по акту приема-передачи в срок не позднее 30.06.2015. Обязанность по оплате стоимости объекта истцом исполнена своевременно и в полном объеме. Однако ответчик в предусмотренный договором срок и до настоящего времени не исполнил свои обязательства по договору и не передал истцу объект. 06.12.2014 между истцом и ООО “Г.” было подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, по условием которого был изменен срок передачи объекта – не позднее IV квартала 2015 г., за перенос сроков застройщик уплачивает участнику компенсацию, рассчитанную на период с 01.07.2015 по дату подписания акта приема-передачи квартиры.
Компенсация уплачивается застройщиком в течение 30 календарных дней на основании письменного заявления участника в адрес застройщика с приложением копии подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры и банковских реквизитов, на которые подлежат перечислению денежные средства.
Компенсация истцу не выплачена. Истец считает, что данное соглашение является недействительным, поскольку ущемляет права потребителя, так как размер неустойки не может быть уменьшен ниже размера, установленного законодательством. С претензией истец к ответчику обращался, но ответа не получил.
ООО “Г.” указало, что на официальном сайте застройщика дважды были опубликованы изменения к проектной декларации, в соответствии с которыми срок передачи объекта перенесен – не позднее 2016 года. Уведомления о переносе срока направлены истцу в срок, предусмотренный ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, полагает, что у истца нет оснований для предъявления требований о взыскании неустойки.
Решением суда иск удовлетворен в части: взыскана неустойка за период с 01.01.2016 по 04.04.2016, компенсация морального вреда и штраф, в остальной части иска отказано.
Из ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 2 ст. 6 данного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником является гражданин, неустойка (пени) уплачивается в двойном размере.
Ст. 12 Закона N 214-ФЗ устанавливает, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта участнику осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Согласно договору обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора долевого участия произведена 24.10.2013. Расчет по договору произведен полностью, что подтверждается справкой ООО “Г.” от 07.11.2013, претензий по оплате не имеется.
06.12.2014 между ООО “Г.” и Ч. заключено дополнительное соглашение к договору, где стороны установили для застройщика новый срок передачи участнику квартиры – не позднее IV квартала 2015 г. Соглашение было зарегистрировано.
04.03.2016 ООО “Г.” получена претензия Ч. о выплате ему в добровольном порядке неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 и с 01.01.2016 по 04.03.2016, которая в добровольном порядке не удовлетворена.
22.10.2014 ООО “Г.” направило в адрес Ч. уведомление о продлении сроков строительства с предложением заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое истец подписал, установив для застройщика новый срок передачи квартиры – не позднее IV квартала 2015 г. Иные сроки передачи объекта стороны не согласовывали.
Суд, руководствуясь п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9, ст. 421 ГК РФ, указал, что, подписывая соглашение, стороны действовали исходя из принципа свободы договора, достигли согласия об установлении нового срока передачи квартиры, размере компенсации за изменение установленного договором срока, соглашение подписано сторонами добровольно и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Вместе с тем пункты соглашения, ограничивающие ответственность застройщика по передаче объекта участнику, нельзя признать законными.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Законом.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с договором участия в долевом строительстве все изменения, дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, подлежащими государственной регистрации и являющимися неотъемлемой частью договора.
Условие о сроке передачи объекта является существенным, изменение условий договора подлежит государственной регистрации. То есть для изменения срока передачи объекта необходимо заключение сторонами письменного дополнительного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке.
Соглашение от 06.12.2014 подписано сторонами и зарегистрировано.
Поскольку Законом N 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения установленного договором срока передачи объекта при соблюдении сторонами предусмотренного ГК РФ порядка, то заключение сторонами соглашения об изменении срока передачи квартиры свидетельствует об обязанности застройщика передать участнику объект в новый срок – не позднее 31.12.2015.
Поэтому у застройщика не могло возникнуть ответственности за нарушение срока передачи объекта за период с 01.07.2015 по 31.12.2015. Соответственно, у участника не возникло права на взыскание неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, за указанный период.
Вместе с тем соглашением ограничена ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта, поскольку согласованная сторонами компенсация предусмотрена за период с 01.07.2015 по дату подписания акта приема-передачи, то есть охватывает в том числе период, выходящий за согласованный сторонами новый срок, что свидетельствует об уменьшении предусмотренной законом неустойки.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Поскольку неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику объекта в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, является законной, то ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
Стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законом (п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Так как стороны в дополнительном соглашении уменьшили предусмотренный законом размер неустойки на период, выходящий за согласованный сторонами новый срок передачи квартиры, что свидетельствует о нарушении требований закона и прав истца, то соглашение в части, ограничивающей ответственность ООО “Г.”, подлежит признанию недействительным.
Суд исходил из того, что ответчиком нарушен вновь согласованный срок передачи квартиры, и, руководствуясь указанными нормами, определил размер неустойки.
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд принял во внимание характер обязательства и объем последствий их нарушения, и, применив ст. 333 ГК РФ, снизил неустойку.
Руководствуясь ст. ст. 13, 15 Закона N 2300-1, суд взыскал с застройщика компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.
Взыскивая с ООО “Г.” штраф в размере 50% от сумм, присужденных к взысканию, суд учел, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства перед истцом, то есть оказал некачественную услугу.
П. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом N 2300-1, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).
Судебная коллегия отменила решение суда первой инстанции в части и признала недействительными два пункта дополнительного соглашения в части, ограничивающей ответственность за нарушение срока передачи объекта долевого строительства; в остальной части решение оставила без изменения.

19. Суд обязал ответчика, которому поручено завершение строительства жилых домов, заключить с истцом договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме, поскольку истец включен в список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 30.06.2016 по делу N 33-12640/2016).

П. обратился с иском о признании незаконным бездействия ГУП “Ф.” по неисполнению распоряжения Правительства Республики Башкортостан и об обязании ответчика заключить договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с заключенным договором о долевом участии в строительстве жилья.
В обоснование иска указано, что истец является участником долевого строительства, в связи с чем у него возникло право требования на квартиру. В соответствии с распоряжением Правительства РБ строительство дома передано ГУП “Ф.”. Согласно распоряжению ГУП “Ф.” надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в распоряжении.
Решением суда иск удовлетворен.
ГУП “Ф.” указало, что суд не учел следующее: поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО “Х.”, а указанная кредитная организация согласия на совершение сделки не давала, регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды участка невозможна в силу закона, что исключает возможность ответчика вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами; ГУП “Ф.”, являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО “Х.”, которому застройщиком ОАО “Х.” в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение распоряжения Правительства РБ осуществить строительство дома с учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагалась бы спорная квартира, и заключить с истицей договор, а кроме того, принятым позже распоряжением Правительства РБ пункт распоряжения, в соответствии с которым на ГУП “Ф.” была возложена обязанность заключить договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, отменен; соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать местная администрация; надлежащими ответчиками по делу должны выступать организации, осуществлявшие реализацию несуществующих квартир в отсутствие разрешительной и проектной документации.
В соответствии со ст. 4.2 Закона РБ “О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ” защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории РБ, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ, в счет исполнения его обязательств по договору.
При этом защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении его процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения не завершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории РБ; включения требований граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении его процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.
Между ОАО “Х.” и ООО “У.” заключен договор инвестирования в строительство жилого дома.
По заключенному между инвестором и ООО “У.” договору о долевом участии в строительстве жилья ООО “У.” приобрело право требования на квартиру.
Между ООО “У.” и М. заключен договор уступки права требования, по условиям которого М. приобрел права требования по данному договору. Впоследствии это право перешло П. по заключенному с М. договору уступки прав требования.
Несмотря на истечение предусмотренного договором срока передачи квартиры истцу, квартира не была передана, возможность ее передачи утрачена, поскольку в построенном доме предусмотренная спорным договором долевого участия квартира отсутствует.
Определением арбитражного суда в отношении ОАО “Х.”, являвшегося застройщиком указанного дома, введена процедура внешнего управления.
Распоряжением Правительства РБ ГУП “Ф.” поручено совместно с Госкомитетом РБ по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов.
Тем же распоряжением администрации рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.
Указанным распоряжением предусмотрена обязанность ГУП “Ф.” в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов, заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.
В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов ГУП “Ф.” заключен агентский договор.
Сторонами не опровергается, что жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию без этажа, на котором предполагалось строительство квартиры истца.
Суд первой инстанции исходил из того, что ГУП “Ф.” не исполнено распоряжение Правительства РБ.
В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с агентским договором ГУП “Ф.” обязалось в целях завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.
Согласно агентскому договору ГУП “Ф.” обязалось при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО “Х.” все договоры и соглашения, необходимые для реализации агентского договора.
Все условия, предусмотренные Законом РБ “О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ”, были соблюдены.
Определением арбитражного суда установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истцом стоимости квартиры, ее площади и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ эти обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.
Довод о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, где предполагалось нахождение спорной квартиры, несостоятелен, поскольку распоряжением Правительства РБ предусмотрено, что ГУП “Ф.” необходимо заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов недвижимости.
Правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения ими с ГУП “Ф.” договоров о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия предусмотренных проектом объектов долевого строительства средств для завершения строительства, либо по иным причинам.
Довод о невозможности заключения с истцом договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажей, на котором предполагалось размещение квартиры П., признает необоснованным, поскольку требования П. по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных им за квартиру, а не на заключение договора о приобретении такой квартиры в данном жилом доме.
Более того, распоряжением Правительства РБ было предусмотрено составление списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на не предусмотренных проектом этажах жилого дома. Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на эту категорию граждан.
Довод о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с администрацией, не влечет признания ГУП “Ф.” ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность администрации не установлена.
Исключение из распоряжения пункта, в соответствии с которым на ГУП “Ф.” была возложена обязанность заключить с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, договоры на приобретение жилых помещений, при том что нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное лицо, обязанное заключить такие договоры с гражданами, не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов П., в отношении которого такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.
Судебная коллегия находит, что Закон РБ “О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ” и распоряжение Правительства РБ не ставят возможность заключения таких договоров в зависимость от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении квартир в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия им независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

20. Суд удовлетворил иск о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, установив, что застройщик уклоняется от регистрации, не представляет документы в регистрирующий орган (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 30.06.2016 по делу N 33-10012/2016).

Х. обратился с иском к ООО “Х.” о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья. В обоснование иска указано, что 26.04.2013 между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве квартиры. Стоимость квартиры истец оплатил в полном объеме. Свои обязательства по сдаче дома во втором полугодии 2011 года ответчик не исполнил, от государственной регистрации договора уклоняется.
Решением суда иск удовлетворен.
В силу ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
В силу ст. 17 Закона N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 16 Закона N 122-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
ООО “Х.” факт уплаты цены договора истцом не оспаривался.
10.04.2009 между ООО “Х.” и ОАО “Х.” заключен договор на долевое участие в строительстве жилья, предметом которого является финансирование ОАО “Х.” доли в строительстве многоэтажного жилого дома с офисными помещениями на первом этаже, по которому ООО “Х.” приняло на себя обязательство по строительству квартиры площадью 50,58 кв. м.
По условиям дополнительного соглашения застройщик ООО “Х.” обязался выполнить работу по строительству жилого дома, срок завершения строительства – второе полугодие 2011 года.
По данным выписки из ЕГРП от 04.06.2015 договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию 25.06.2012.
Судом установлено, что строительство дома велось на основании разрешения на строительство от 27.03.2009, выданного застройщику ООО “Х.”.
Собственником земельного участка, на котором строится дом, является ООО “Х.”.
Решением арбитражного суда от 04.10.2011 ОАО “Х.” признано несостоятельным (банкротом), в отношении его введено конкурсное производство.
Заявлением исполняющего обязанности конкурсного управляющего ОАО “Х.” от 15.11.2011 сообщено руководству ООО “Х.” об отказе от исполнения договора долевого участия от 10.04.2009. Договор считается расторгнутым с даты получения этого заявления.
Поскольку Х. полностью произвел оплату по договору долевого участия, при этом произвести государственную регистрацию сделки не представляется возможным, так как ООО “Х.” уклоняется от регистрации, не представляет документы в регистрирующий орган, у ответчика имеются запреты и имущественные обязательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования.
Копия справки ООО “Х.” от 07.08.2009 об оплате и отсутствии финансовых претензий в подтверждение доводов об исполнении ОАО “Х.” обязанности по договору долевого участия от 10.04.2009 не может быть принята во внимание. ОАО “Х.” не представило первичных бухгалтерских документов, подтверждающих факта оплаты объектов долевого участия, а копия справки таковой не является.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

21. Суд снизил размер неустойки за просрочку устранения недостатков парковочного места по договору долевого участия в строительстве, учитывая явную несоразмерность подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства и период просрочки (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 28.06.2016 по делу N 33-7717/2016).

Ф. обратилась с иском о возврате ключа, взыскании неустойки, коммунальных платежей, компенсации морального вреда, указав, что по договору участия в долевом строительстве она приобрела долю в праве в нежилом помещении – подземная автостоянка. Согласно договору ее доле соответствует парковочное место проектной площадью 15,5 кв. м. Она подписала акт приема-передачи парковки, при этом ей вручили ключ от автоматических въездных ворот парковки и от 2-х автоматических шлагбаумов. В связи с тем, что лифт, сообщающийся с парковкой, не работал, двери парковки были закрыты, с труб на потолке на ее парковочное место течет вода. Ключ от парковки она вернула А., ему же отдала акт – претензию возврата парковки. Позднее она обнаружила, что фактическая площадь ее парковочного места не соответствует площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве. Просила обязать ответчика обозначить границы парковочного места согласно площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве, вернуть ей ключи от въездных ворот парковки, выплатить неустойку, взыскать с ответчика коммунальные услуги за ее парковочное место в размере 7 467 руб., компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб., привлечь ответчика к административной ответственности.
Впоследствии она уточнила требования и просила обязать ответчика не допускать изменения границ парковочного места, принадлежащего Ф., обозначенного и отделенного от прилегающего (соседнего) места разделителем – отбойником, составляющее 3,0 кв. м ширины и 5,1 кв. м длины, взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков устранения недостатков в размере 1 000 000 руб., 8 438,34 руб. – стоимость уплаченных Ф. коммунальных платежей за период неиспользования парковочного места, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы по оплате услуг представителя – 15 000 руб., штраф за несоблюдение удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке.
От иска об обязании обозначить границы парковочного места, возврате ключей от въездных ворот парковки, привлечении к административной ответственности Ф. отказалась, в связи с чем производство по делу в этой части было прекращено.
Решением суда иск удовлетворен частично. Взысканы неустойка в сумме 10 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 1 000 руб., штраф в сумме 5 500 руб., расходы на представителя в сумме 5 000 руб. В остальной части иска отказано.
Суд руководствовался ст. ст. 210, 223, 249 ГК РФ об обязанности собственника по содержанию принадлежащего ему имущества, Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”; ст. 330 ГК РФ о взыскании неустойки (штрафа, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в случае просрочки исполнения; ст. 333 ГК РФ о снижении размера неустойки; ст. ст. 98, 100, 103 ГПК РФ о судебных расходах.
В соответствии с договором участия в долевом строительстве застройщик обязан был передать дольщику объект долевого участия в срок не позднее 150 календарных дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с договором передачи доли в праве истцу передана доля в праве на парковочное место в нежилом помещении цокольного этажа жилого дома.
За Ф. зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве.
Сторонами был подписан акт сдачи-приемки выполненных строительно-монтажных работ.
Ф. подала жалобу с требованиями о сдаче парковочного места, передаче ключей, обозначении границ.
Был подписан акт устранения недостатков, в соответствии с которым управляющая компания вернула Ф1 электронные ключи от шлагбаума и гаражных ворот помещения подземной автостоянки, протечки были устранены, а также был зафиксирован факт обозначения номера парковочного места и отделения его от соседнего разделителем-отбойником.
Недостатки парковочного места были устранены ответчиком с нарушением срока, что подтверждается актом приема.
Период исчисления срока для взыскания неустойки за заявленный истцом период необоснован. Согласно расчету суда размер неустойки составил 690 000 руб.
Ответчик заявил ходатайство о снижении размера неустойки. Учитывая явную несоразмерность подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, период просрочки, суд удовлетворил ходатайство, снизив на основании ст. 333 ГК РФ неустойку до 10 000 руб.
Размер неустойки определен в соответствии со ст. 333 ГК РФ, п. 42 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” и Определением Конституционного Суда РФ от 24.10.2013 N 1664-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Соловьева Валерия Николаевича на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации”.
Размер компенсации морального вреда с учетом конкретных обстоятельств дела, нарушений прав истца как потребителя был определен судом в сумме 1 000 руб.
Размер взысканного судом штрафа соответствует п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей”.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

22. Взыскивая с застройщика излишне уплаченную участником долевого строительства сумму обеспечительного платежа, а также проценты за просрочку ее возврата, суд снизил размер штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, учитывая период просрочки и то, что просрочка не причинила истцу существенного ущерба (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2016 по делу N 33-23709/2016).

Д. обратился с иском к ОАО “М.” о взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор, в соответствии с которым ответчик обязан передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принять от застройщика по акту приема-передачи объект долевого строительства не позднее 31.12.2014. Квартира приобреталась истцом с отделкой. В последующем стороны заключили дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в части отказа истца от отделки. В соответствии с дополнительным соглашением ответчик обязался вернуть истцу денежную сумму в течение 10 банковских дней с момента государственной регистрации дополнительного соглашения. Свои обязательства ответчик не исполнил. Ему была направлена претензия, которую он не удовлетворил.
Суд удовлетворил иск частично.
Между ОАО “М.” и Д. заключен договор, согласно которому ОАО “М.” обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, подземным паркингом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект.
Объектом является квартира, состоящая из трех комнат, а также встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием, неотапливаемых помещений (лоджии, балконы), общей площадью 85, 87 кв. м.
Согласно договору долевой взнос участника – 11 730 144 руб. Застройщик обязан передать участнику, а участник принять от застройщика по акту приема-передачи объект долевого строительства не позднее 31.12.2014.
Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме путем перечисления на счет ответчика денежных средств в сроки и порядке, которые предусмотрены договором, что подтверждается платежными поручениями.
В силу договора объект передается участнику по акту приема-передачи в степени строительной готовности и инженерного обеспечения согласно проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.
Согласно приложению N 2 к договору застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в степени отделки.
02.06.2015 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно которому внесены изменения в договор: долевой взнос участника – 10 653 984 руб., исходя из произведения расчетной площади квартиры на стоимость 1 кв. м площади – 118 800 руб. Стоимость 1 кв. м расчетной площади квартиры является фиксированной и изменению не подлежит.
Стороны пришли к соглашению о необходимости осуществления застройщиком возврата участнику излишне уплаченной им суммы обеспечительного платежа в размере 1 760 160 руб. путем безналичного перечисления на банковский счет участника по его заявлению в течение десяти банковских дней с момента государственной регистрации дополнительного соглашения.
Дополнительное соглашение было зарегистрировано, но в установленный им срок излишне уплаченная сумма обеспечительного платежа возвращена не была, истец обратился к ответчику с претензией.
Учитывая, что денежная сумма истцу в установленные соглашением сроки не выплачена, суд, применив положения ст. ст. 309 – 310 ГК РФ, взыскал в пользу истца излишне уплаченную сумму обеспечительного платежа, а также проценты за просрочку. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера процентов суд не нашел.
В связи с тем, что права истца как потребителя ответчиком нарушены, суд в силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” взыскал компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Правила статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании ст. 404 ГК РФ и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных ст. 394 ГК РФ.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 N 263-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Наговицына Юрия Александровича на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации”, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения обязательства.
Принимая во внимание изложенное, а также сумму задолженности и длительность просрочки, суд счел возможным снизить размер штрафа до 90 000 руб.
Доводы о том, что суд необоснованно снизил размер штрафа, отклонены, поскольку п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” предусмотрено, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Ответчик заявлял, что неустойка и штраф несоразмерны нарушенному обязательству и просил их снизить. Таким образом, ответчиком заявлялось о снижении штрафа на основании ст. 333 ГК РФ. Учитывая конкретные обстоятельства дела, период просрочки, что просрочка не причинила истцу существенного ущерба, суд пришел к выводу, что подлежащая взысканию сумма штрафа явно не соразмерна последствиям нарушенного обязательства и подлежит снижению.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

23. Суд отказал в иске об обязании застройщика предоставить в Росреестр разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, об обязании предоставить кадастровый паспорт, поскольку регистрирующий орган самостоятельно запрашивает такие документы в соответствующих органах и организациях, а у застройщика отсутствуют полномочия по постановке домов на кадастровый учет (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.06.2016 по делу N 33-23449/2016).

А. и Б. обратились с иском к застройщику о признании права собственности. В обоснование иска указано, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по которому истцы приобрели право требовать от ответчика передачи им в собственность квартиры. Обязанность по оплате стоимости квартиры истцами исполнена в полном объеме. Акт приема-передачи объекта долевого строительства подписан. В настоящее время истцы проживают в квартире, однако лишены возможности зарегистрировать право собственности на нее, поскольку ответчик не предоставляет пакет документов, необходимый для регистрации. Истцы просили суд признать за ними право собственности на объект недвижимости, обязать застройщика предоставить в Росреестр разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, кадастровый паспорт на объект.
Согласно уведомлению из ЕГРП в реестре сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 131, 218, 219, 309, 401, 431 ГК РФ, с учетом ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, исходил из того, что истцы свои обязательства по договору выполнили в полном объеме, произвели оплату жилого помещения, объект долевого строительства введен в эксплуатацию, спорное жилое помещение передано в пользование истцам, истцы пользуются им, несут бремя ответственности за него.
Установив, что ответчик нарушил установленные договором обязательства, не оформляет на себя право собственности на квартиру, в связи с чем истцы не могут зарегистрировать право собственности на квартиру, суд признал обоснованными требования истцов.
При этом в удовлетворении требований об обязании ответчика предоставить в Росреестр разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, об обязании предоставить кадастровый паспорт на объект недвижимости, суд отказал, поскольку регистрирующий орган самостоятельно запрашивает такие документы в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, либо если такие документы включены в определенный ФЗ от 27.07.2010 N 210-ФЗ “Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг” перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Согласно ч. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
Договором установлено, что застройщик обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации договора и для регистрации права собственности участников долевого строительства на объект долевого строительства.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 20 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. В свою очередь, ответчик не является управомоченным лицом и у него отсутствуют полномочия по постановке домов на кадастровый учет.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

24. Суд признал недействительным приложение к договору в части отсутствия указания в перечне работ стяжки пола, взыскал стоимость этих работ и штраф, поскольку работы по укладке линолеума без выполнения стяжки пола не соответствуют требованиям технических, строительных, санитарных и иных правил и рекомендаций, предъявляемых к ним (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 15.06.2016 по делу N 33-4258/2016).

Б. обратился в суд с иском к МУП “С.” о признании недействительным приложения к договору участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств на проведение работ. В обоснование требований указал, что при осмотре квартиры, переданной по договору долевого участия, был выявлен недостаток – отсутствие стяжки полов, линолеум положен без стяжки.
Решением суда иск удовлетворен частично, приложение к договору признано недействительным в части отсутствия указания в перечне работ стяжки пола, с ответчика взыскана стоимость работ в размере 12 525,87 руб., штраф в размере 6 262,93 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб. В пользу экспертного учреждения взысканы расходы по проведению судебной экспертизы с истца в размере 9 640,80 руб., с ответчика в размере 5 959,20 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Данный Закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В силу п. 9 ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Законом, применяется законодательство о защите прав потребителей. Спорные правоотношения данным Законом урегулированы.
Согласно п. 1 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (пп. 1 п. 2 ст. 7 Закона); соразмерного уменьшения цены договора (пп. 2 п. 2 ст. 7 Закона); возмещения своих расходов на устранение недостатков (пп. 3 п. 2 ст. 7 Закона).
Судом установлено, что 20.12.2013 между Б. и МУП “С.” был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому МУП “С.” взяло на себя обязательство по строительству и передаче истцу квартиры, а Б. – по ее оплате в размере 1 084 460 руб. Характеристика объекта содержится в приложении N 1 к договору.
Договором предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.
В силу договора ответчик обязуется по окончании строительства жилого дома передать истцу по акту приема-передачи объект, отвечающий требованиям, установленным в приложении N 1 к договору.
Застройщик несет ответственность за недостатки объекта в соответствии с действующим законодательством.
В приложении N 1 указан перечень работ, выполняемых на объекте: развод отопления с установкой конвекторов, отвод от стояков горячего и холодного водоснабжения с установкой приборов учета, отвод канализационного стояка, установка комплектов санитарно-технических приборов, внутриквартирная электрическая разводка с установкой электрического счетчика, наклейка обоев, линолеум, установка входной двери, установка межкомнатных дверей, установка металлопластиковых окон, установка плиты для приготовления пищи, установка газового счетчика. В данном приложении указана работа по настилу линолеума.
Спорная квартира передана истцу, право собственности зарегистрировано 02.03.2015.
Истцом оспаривается условие договора, изложенное в приложении N 1, по которому предусмотрена укладка линолеума, но не предусмотрена стяжка пола перед его укладкой.
Из заключения эксперта следует, что в квартире выполнена стяжка пола. Стоимость работ и материалов по выполнению стяжки пола на момент проведения экспертизы составляет 12 525,87 руб. Выполненные работы по стяжке пола не соответствуют предъявляемым к ним требованиям строительных норм и правил, а также пособию по требованиям к качеству строительных и монтажных работ.
Стяжка пола в квартире выполнена некачественно. Некачественность выражена в многочисленных трещинах по периметру всей поверхности пола квартиры, сколов в местах примыкания к металлическим маякам, повышенная “истираемость” (отслоение поверхностного слоя) поверхности при эксплуатации поверхности стяжки, отклонения поверхности стяжки от горизонтальной плоскости выше допустимых показателей по строительно-техническим нормам.
Стоимость устранения недостатков на момент проведения экспертизы составляет 32 792,41 руб.
Требуется проведение работ по полному демонтажу стяжки, их стоимость на момент проведения экспертизы составляет 15 929,75 руб.
Проведение работ по укладке линолеума в квартире без предварительного выравнивания поверхности пола, проведения работ по стяжке невозможно. Работы по укладке линолеума без выполнения стяжки пола (выравнивания поверхности) не будут соответствовать предъявляемым к ним требованиям технических, строительных, санитарных и иных правил и рекомендаций.
Суд первой инстанции признал приложение N 1 к договору в части отсутствия указания в перечне работ стяжки пола недействительным, поскольку работы по укладке линолеума без выполнения стяжки пола не соответствуют требованиям технических, строительных, санитарных и иных правил и рекомендаций, предъявляемых к ним.
Установив, что стяжка пола ответчиком в квартире истца не проводилась, суд взыскал ее стоимость в размере 12 525,87 руб.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 “О защите прав потребителей” при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Учитывая установленный факт нарушения прав потребителя, с ответчика в пользу истца взыскан штраф в размере 6 262,93 руб.
Доводы, касающиеся несогласия с выводами экспертного заключения, отклонены, поскольку не представлено доказательств, опровергающих выводы эксперта. Заключение составлено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ. Ответчик о назначении повторной экспертизы ходатайств не заявлял. Заключение эксперта отвечает требованиям ст. ст. 55, 59 – 60 ГПК РФ, содержит подробное описание результатов исследования, выводы эксперта мотивированы, основаны на исследовании путем осмотра стяжки пола. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы, сомневаться в них, у судебной коллегии не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ответчиком не представлено.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

25. Суд признал право на перечисление средств материнского капитала в счет уплаты цены договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, поскольку лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий (Апелляционное определение Самарского областного суда от 14.06.2016 по делу N 33-7403/2016).

М. обратилась с иском к Управлению Пенсионного фонда РФ о признании права на перечисление средств материнского капитала. В обоснование заявленных требований указала, что обратилась в управление с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в счет уплаты цены договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
Управление отказало в удовлетворении заявления и в направлении средств в сумме 453 026 руб. в счет уплаты цены договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве (уведомление об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала).
Решением суда иск удовлетворен.
В силу ст. ст. 7, 38 Конституции РФ в Российской Федерации обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства.
ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, установлены в целях обеспечения в том числе возможности улучшения жилищных условий семей, имеющих детей (ст. 2). Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий (п. 1 ч. 3 ст. 7).
В соответствии с ч. 1 ст. 10 данного Закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
М. в связи с рождением второго ребенка выдан государственный сертификат, которым удостоверено ее право на получение материнского (семейного) капитала в размере 365 698,40 руб.
На 2015 год в соответствии с проектом Федерального закона о бюджете увеличение размера материнского капитала составило 5,5%, что соответствует сумме 453 026 руб.
01.04.2013 между ООО “Д.” и ООО “Т.” заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. ООО “Т.” выполнило все обязательства перед ООО “Д.”.
25.12.2014 между ООО “Т.” и М. заключен договор переуступки права требования, в соответствии с которым ООО “Т.” уступило, а М. приняла права и обязанности, принадлежавшие ООО “Т.” по договору от 01.04.2013 долевого участия в части прав на трехкомнатную квартиру общей площадью 73,85 кв. м, жилой площадью 43,39 кв. м.
В соответствии с договором уступка прав по договору осуществляется на возмездной основе по взаимному соглашению сторон. Цена уступаемого права по договору определена в сумме 3 470 950 руб., в том числе НДС.
М. обязалась оплатить уступку прав наличными деньгами либо безналичным платежом путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО “Т.” в следующие сроки: 3 017 924 руб. не позднее 16.01.2015; 453 026 руб. оплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату – в сроки, установленные Законом N 256-ФЗ путем перечисления денежных средств на реквизиты дольщика, указанные в договоре.
Между дольщиком М. и ООО “Д.” подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому расчет между ООО “Д.” и дольщиком по договору произведен в полном объеме, из чего следует, что обязательства между ними исполнены.
Из справки от 23.03.2015 ООО “Т.” и акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 24.03.2015 следует, что стоимость объекта договора о переуступке прав требований от 25.12.2014 составляет 3 470 950 руб., сумма, внесенная в счет уплаты цены договора, – 3 017 924 руб., сумма, которая будет внесена за счет средств материнского капитала, – 453 026 руб.
Росреестром за М. зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 74 кв. м, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 25.02.2015.
Управление отказало в направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий в счет уплаты цены договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве в сумме 453 026 руб. в связи с указанием направления, не предусмотренного законом, согласно п. 3 ч. 2 ст. 8 Закона N 256-ФЗ.
Договор уступки права требования, заключенный между М. и ООО “Т.”, прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, никем не оспорен, недействительным или незаключенным не признан, М. получено свидетельство о государственной регистрации права собственности. Указанный договор содержит порядок взаиморасчетов, из которого видно, что сумма в размере 453 026 руб. оплачивается за счет средств материнского капитала.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.

26. Суд отказал во взыскании с застройщика стоимости расходов на устранение недостатков стен квартиры, поскольку фактически примененный материал перегородок данным рабочего чертежа не соответствует, но допустим к применению в качестве несущих и самонесущих элементов в наружных и внутренних стенах зданий и перегородках, фактическое несоответствие примененного материала межквартирных перегородок данным рабочего чертежа не является нарушением (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 14.06.2016 по делу N 33-11110/2016).

Ф. обратился с иском к ООО “П.” о защите прав потребителей. Иск мотивировал тем, что между ним и ООО “П.” был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства по строительству и передаче участнику долевого строительства двухкомнатной квартиры.
После принятия объекта, в процессе эксплуатации истцом выявлено несоответствие межкомнатных и межквартирных перегородок проектной строительной декларации. Также были выявлены дефекты в оконном остеклении квартиры.
Претензия истца о возмещении стоимости устранения недостатков ответчиком удовлетворена не была.
Истец просил суд взыскать с ответчика стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков стен, для замены оконных блоков, неустойку, расходы на оплату услуг по составлению сметной документации, компенсацию морального вреда.
Решением суда иск удовлетворен частично, взыскана стоимость расходов на замену оконных блоков, неустойка, штраф, компенсация морального вреда.
В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 7 данного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Между Ф. и ООО “П.” был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства по строительству своими силами и (или) с привлечением других лиц многоквартирного дома и передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию двухкомнатной квартиры.
После принятия объекта долевого строительства, в процессе эксплуатации истцом выявлено несоответствие межкомнатных и межквартирных перегородок проектной строительной декларации: межкомнатные перегородки выполнены из газобетонных блоков толщиной, тогда как декларацией предусмотрены кирпичные перегородки; межквартирные перегородки выполнены из газобетонных блоков, декларацией же предусмотрены трехслойные кирпичные перегородки.
Претензия Ф. о возмещении в течение 10 дней стоимости расходов по устранению несоответствия стен проектной декларации и расходов по составлению сметной документации застройщиком удовлетворена не была.
Судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО “Б.”.
Согласно заключению эксперта фактически примененный материал перегородок данным рабочего чертежа не соответствует, но допустим к применению в качестве несущих и самонесущих элементов в наружных и внутренних стенах зданий и перегородках.
Демонтаж перегородок с целью замены строительного материала не требуется, необходимо подтверждение фактической толщины перегородок соответствующим расчетом на предмет соответствия нормативным параметрам звукоизоляции.
Согласно исследовательской части экспертного заключения экспертом установлено, что блоки стеновые автоклавного твердения соответствуют требованиям ГОСТ 31360-2007 “Изделия стеновые неармированные из ячеистого бетона автоклавного твердения. Технические условия”.
Фактическое несоответствие примененного материала межквартирных перегородок жилого дома данным рабочего чертежа экспертом как нарушение не классифицируется.
Согласно заключению инспекции Государственного строительного надзора жилой дом соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Актом приемки объекта капитального строительства установлено, что предъявленный объект выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительным нормам и правилам и государственным стандартам.
Отказывая во взыскании стоимости расходов, необходимых для устранения несоответствия стен проектной декларации, суд первой инстанции руководствовался выводами экспертного заключения о том, что примененный застройщиком материал перегородок допустим к применению в качестве несущих и самонесущих элементов в наружных и внутренних стенах зданий.
Согласно договору участия в долевом строительстве застройщик имеет право внести в дом (квартиру) незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии что по завершении строительства дом и квартира будут отвечать требованиям проектной документации.
Однако в нарушение ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ сведений о том, что отступление от проектной декларации при строительстве дома привело к ухудшению качества объекта долевого строительства или сделало его непригодным для предусмотренного договором использования, не представлено.
Судебная коллегия оставила решение суда первой инстанции без изменения.