Определение кадастровой стоимости земельного участка, образованного из участка, в отношении которого установлена рыночная стоимость

Число судебных исков в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости растет год от года. Так, если в 2013 г. суды рассмотрели 6190 судебных исков по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, то за январь – ноябрь 2014 г. в судебные органы было подано 14 010 исков. Растущее количество споров обусловлено использованием методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости, что приводит к большому числу ошибок и многократному завышению стоимости земельных участков.

Нередко результаты определения кадастровой стоимости оспариваются заинтересованными лицами в судебном порядке путем предъявления требований об установлении в отношении земельных участков их рыночной стоимости. Если после внесения в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда в размере рыночной, собственник решит разделить свой участок, он должен быть готов к тому, что кадастровая стоимость образованных участков опять взлетит до прежних значений.

Это следует из комментируемого Определения. Суть дела заключается в следующем. Обществу с ограниченной ответственностью на праве собственности принадлежал земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2012 его кадастровая стоимость установлена равной его рыночной стоимости (разница с государственной оценкой в 7,5 раза).

Впоследствии общество разделило этот земельный участок на 10 новых участков. При их постановке на кадастровый учет Кадастровая палата внесла в ГКН сведения о кадастровой стоимости этих участков, исходя из удельного показателя земель сельхозназначения, оценочная группа N 1, утвержденного Постановлением администрации Тамбовской области от 25.11.2011 N 1652 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Тамбовской области” (далее – Постановление администрации).

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий по формированию в ГКН недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости на дату образования 10 земельных участков, указав, что удельный показатель кадастровой стоимости этих участков должен быть получен путем деления рыночной стоимости, ранее установленной в судебном порядке, на площадь ранее существовавшего земельного участка. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.10.2014, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014, в удовлетворении требований отказано.

Арбитражный суд Центрального округа Постановлением от 18.03.2015 отменил указанные судебные акты, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области. Соглашаясь с доводами истца, суд кассационной инстанции, в частности, отметил, что суд (устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости) мог определить удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, так как она сформирована из его рыночной стоимости. При наличии рыночной стоимости земельного участка, зная его площадь, всегда можно определить удельный показатель кадастровой стоимости (кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости – п. 3 ст. 66 Земельного кодекса (ЗК) РФ).

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее – Коллегия), рассмотрев кассационную жалобу Кадастровой палаты, пришла к мнению, что выводы суда кассационной инстанции не соответствуют нормам материального права, и определила Постановление Арбитражного суда Центрального округа отменить, акты нижестоящих судов оставить без изменения.

По общему правилу государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения не чаще одного раза в 2 года) и не реже чем один раз в 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, в порядке, предусмотренном ст. 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон об оценочной деятельности). В связи с тем, что использование земли в Российской Федерации является платным, ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности и Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее – Методические указания), установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь образуемых (учтенных) земельных участков, которые не попали в перечни, формируемые при осуществлении государственной кадастровой оценки.

Учитывая, что на момент постановки на кадастровый учет образованных земельных участков в ГКН отсутствовали сведения об удельном показателе кадастровой стоимости земли преобразуемого земельного участка, на основании п. 2.1.1, 2.1.17 Методических указаний суды сделали вывод о правомерности использования Кадастровой палатой значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельхозназначения, утвержденного Постановлением администрации.

Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее – Правила кадастровой оценки), предусмотрено, что при проведении кадастрового учета вновь образуемых земельных участков определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Аргументация Коллегии по данному делу вызывает немало вопросов. Так, согласно п. 2.1.17 Методических указаний в случае образования новых земельных участков путем раздела земельного участка кадастровая стоимость образуемых участков определяется путем умножения их площади на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Определение кадастровой стоимости в этих случаях осуществляет орган кадастрового учета, и в случае отсутствия кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка в соответствии с п. 2.1.1 Методических указаний оно должно происходить путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельхозназначения соответствующей группы на площадь земельного участка.

Однако в рассматриваемом случае в ГКН отсутствовала не кадастровая стоимость, а удельный показатель кадастровой стоимости земли преобразуемого земельного участка. Ведь на основе п. 3 ст. 66 ЗК РФ и ст. 3, 24.18 Закона об оценочной деятельности можно сделать вывод о том, что устанавливается (определяется) именно кадастровая стоимость участка в размере (равной) его рыночной стоимости. То есть после внесения в ГКН рыночной стоимости земельного участка, установленного решением суда, она становится кадастровой. Следовательно, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в данном случае не должно было применяться.
Ссылка Коллегии на п. 13 Правил кадастровой оценки представляется не совсем корректной. Последние изменения в этот документ были внесены Постановлением Правительства РФ от 30.06.2010 N 478. То есть, по сути, Правила кадастровой оценки не приведены в соответствие с Законом об оценочной деятельности, в который глава III о государственной кадастровой оценке была внесена позднее Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ.

Определения понятия “удельный показатель кадастровой стоимости земли” в федеральных законах нет. Однако в п. 2.2.7 Приказа Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 “Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов” рядом с этим понятием в скобках содержится пояснение – это кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади.

Содержащееся в Определении ВС РФ утверждение о том, что в ГКН отсутствовали сведения об удельном показателе кадастровой стоимости земли преобразуемого земельного участка, потому что были исключены на основании судебных актов об установлении его рыночной стоимости, представляется не соответствующим действительности. Дело в том, что ни Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, ни Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 “Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости” не предусмотрено внесение в ГКН сведений об удельном показателе кадастровой стоимости. Этот показатель содержится в отчете об оценке.

Представитель Кадастровой палаты ссылался в данном деле на то, что Кадастровая палата не вправе самостоятельно устанавливать удельный показатель кадастровой стоимости земли. В связи с этим надо заметить, что согласно письму ФГБУ “ФКП Росреестра” от 05.09.2012 N АС-399/2012 Кадастровая палата считает возможным, чтобы ее филиалы при применении требований Методических указаний для определения кадастровой стоимости земельного участка, образованного из участка, в отношении которого в ГКН в качестве сведений о кадастровой стоимости внесена его рыночная стоимость, производили определение удельного показателя кадастровой стоимости путем вычисления отношения величины рыночной стоимости преобразуемого земельного участка к величине его площади.

Можно было бы предположить, что лицам, обращающимся в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, следовало бы одновременно заявлять требование об установлении удельного показателя кадастровой стоимости земли на случай, если эти лица в перспективе планируют осуществить раздел своих участков. Однако такое предположение опровергнуто выводами, содержащимися в Определении ВС РФ от 02.09.2015 N 89-АПГ15-1. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ определила, что требование заявителей об установлении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (которое было заявлено вместе с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости) удовлетворению не подлежит, так как исходя из положений ст. 24.17 и 24.18 Закона об оценочной деятельности значения удельных показателей кадастровой стоимости определяются только в рамках утверждения результатов определения государственной кадастровой стоимости по итогам государственной кадастровой оценки.

Надо согласиться с доводом Коллегии о том, что исходный земельный участок прекратил свое существование после осуществления его раздела. Однако нельзя не признать, что рыночная стоимость конкретного земельного участка напрямую зависит от многих факторов, которые не могут быть учтены при установлении кадастровой стоимости методом массовой оценки. То есть рыночная стоимость исходного земельного участка, очевидно, является более точной применительно к образованным из него участкам, чем стоимость, определенная на основании среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости.

Следуя логике Определения ВС РФ, можно сделать вывод о том, что собственник земельного участка, который снизил кадастровую стоимость путем внесения в ГКН его рыночной стоимости, в случае осуществления преобразований своего участка будет возвращаться на исходную позицию. Для того чтобы снизить налогооблагаемую базу по земельному налогу – кадастровую стоимость земельного участка, собственнику придется снова обращаться к оценщику, в саморегулируемую организацию оценщиков, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если правообладатель участка – юридическое лицо или публичное образование), в суд. Все эти действия требуют от правообладателя земельного участка дополнительных финансовых и временных затрат. Кроме того, если заинтересованное лицо, привлеченное к участию в деле об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной, не будет возражать против удовлетворения требований, расходы по делу будут отнесены на заявителя (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”).

Таким образом, получается, что для собственника земельного участка нет смысла обращаться в суд с требованием об установлении его рыночной стоимости, если в ближайшем будущем он собирается разделить свой участок.

Землякова Г.Л. Определение кадастровой стоимости земельного участка, образованного из участка, в отношении которого установлена рыночная стоимость. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.09.2015 N 310-КГ15-5224 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 10. С. 16 – 20.