Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требует предоставить документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества

Вопрос: Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требует предоставить документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества покупателю по договору купли-продажи. Правомерно ли такое требование?

Ответ: Такое требование правомерно. Однако по данному вопросу существует и другая позиция.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа (абз. 1 – 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).

После передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на его защиту (ст. 305 ГК РФ). В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Данные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление N 10/22).

Таким образом, фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, требующегося для перехода права собственности (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2007 N Ф08-3695/2007, от 21.09.2006 N Ф08-4600/2006, от 06.04.2006 N Ф08-1264/2006, от 29.04.2005 N Ф08-1665/2005, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2009 N 15АП-1176/2009, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010 N 16АП-2379/10(1)). Следовательно, регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации права в связи с отсутствием документов, подтверждающих фактическую передачу недвижимого имущества продавцом покупателю.

Необходимо заметить, что по рассматриваемому вопросу в судебной практике и юридической литературе высказана другая позиция, согласно которой непредставление (отсутствие) передаточного акта (акта приема-передачи) недвижимого имущества не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку такой документ не входит в перечень документов, представляемых при регистрации (см.: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 по делу N А14-10257-2009311/22; Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (постатейный). М.: Волтерс Клувер, 2008).