Организация предоставления органами местного самоуправления земельных участков для строительства

Новым для отечественного законодательства является предоставление земельного участка под застройку – в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Земельный кодекс весьма фрагментарно регламентирует указанную процедуру. Основные положения такого предоставления закрепляются Градостроительным кодексом.

Земельным кодексом предусмотрены две различные процедуры предоставления земельного участка под строительство:

  • с предварительным согласованием места размещения объекта;
  • без предварительного согласования.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в орган местного самоуправления (орган государственной власти) с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

Если указанное заявление подается в орган государственной власти, уполномоченный предоставлять земельный участок (например, на территории административных центров в соответствии с законами субъектов Российской Федерации), то последний обращается к органу местного самоуправления по месту нахождения земельного участка о проведении выбора земельного участка.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка посредством определения вариантов размещения объекта. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном предоставлении земельных участков для строительства. В случае если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.

Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. Неисполнение обязанности по информированию населения является основанием для отмены решения о предварительном согласовании либо предоставлении земельного участка.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Орган местного самоуправления (орган государственной власти) принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта. Копия решения выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Непринятие администрацией муниципального образования решения по заявлению о выборе земельного участка является незаконным бездействием. Так, производственный жилищно-строительный кооператив обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконным бездействия администрации города, предварительно не согласовавшей кооперативу место размещения объекта и не утвердившей акт выбора земельного участка для строительства индивидуальных жилых домов.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано исходя из того, что бездействия со стороны администрации не имелось. Суд указал, что действия по заявлению о выборе земельного участка администрацией города совершались, так как вопрос о предварительном согласовании кооперативу места размещения индивидуальных жилых домов был вынесен на рассмотрение комиссии администрации города по выбору земельных участков для строительства.

Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, требования кооператива удовлетворил, основываясь на следующем.

Кооператив обратился в администрацию города с заявлением о выделении земельного участка для строительства индивидуальных жилых домов с предварительным согласованием места размещения объекта.

В заявлении указаны сведения, предусмотренные п. 1 ст. 31 Земельного кодекса.

Согласно п. 6 ст. 31 Земельного кодекса по результатам рассмотрения такого заявления и осуществления процедур выбора земельного участка, предусмотренных п. 2 – 5 названной статьи, уполномоченным органом должно быть принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта либо об отказе в размещении объекта.

Администрацией города подготовлен проект постановления о предварительном согласовании кооперативу места размещения индивидуальных жилых домов на испрашиваемом земельном участке. Проект согласован уполномоченными органами и службами; вопрос о предварительном согласовании включен в повестку дня заседания городской комиссии по выбору земельных участков для строительства, однако с рассмотрения этот вопрос был снят и впоследствии также не рассмотрен.

Решение вопроса о предварительном согласовании места размещения объекта относится к компетенции администрации города. Доказательств наличия каких-либо препятствий для принятия соответствующего решения администрация города не представила.

Таким образом, бездействие администрации города, не принявшей решение по заявлению кооператива о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке, является незаконным.

Доводы администрации о том, что бездействие ею не допущено, поскольку на основании заявления кооператива совершен ряд подготовительных действий по предварительному согласованию места размещения объекта, судом апелляционной инстанции отклонены, так как предусмотренное п. 6 ст. 31 Земельного кодекса решение (о предварительном согласовании места размещения объекта либо об отказе в размещении объекта) принято не было. Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции в силе.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Это, по сути, основной документ, оформляющий процедуру предоставления земельного участка. В дальнейшем при условии соблюдения процедуры предоставления (проведение межевания, кадастрового учета) орган местного самоуправления не вправе отказать в предоставлении данного земельного участка, что подтверждается в том числе и сложившейся судебной практикой адвоката.

Так, предприниматель обратился в администрацию города с заявлением о выделении ему места под строительство автостоянки. Комитетом архитектуры и градостроительства предпринимателю был выдан акт выбора земельного участка под размещение автостоянки, который согласован в установленном порядке с соответствующими службами.

Письмом Комитета архитектуры и градостроительства администрации предприниматель извещен об отказе ему в выдаче заключения о возможности выделения земельного участка под строительство автостоянки, так как мэром города принято решение об отказе в оформлении документов на испрашиваемый участок. Кроме того, в письме указано на то, что данная территория будет отведена другому застройщику.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в отказе предоставить земельный участок.

Решением требования заявителя удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя отказано.

Суд кассационной инстанции счел, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10, 11 настоящего Кодекса.

Уполномоченным органом на принятие решения о предоставлении в аренду земельного участка является администрация.

Учитывая, что на момент принятия такого решения индивидуальным предпринимателем были выполнены требования по согласованию акта выбора земельного участка с соответствующими службами, оснований для отказа в предоставлении ему земельного участка не имелось, в связи с чем оспариваемые действия администрации не соответствуют нормам ЗК РФ (ст. 20, 30, 31, 34).

То обстоятельство, что данное решение не выражено в требуемой форме (письмо Комитета), не влияет на право заинтересованного лица оспорить его в соответствии с п. 9 ст. 30 ЗК РФ.

В том же случае, если решение о предварительном согласовании отменяется по мотиву несоответствия законодательству, орган местного самоуправления, принявший такое решение, должен будет возместить убытки.

Адвокат по земельным вопросам