Особенности приобретения заграничной недвижимости

Последнее время все большую популярность у россиян приобретает покупка недвижимости за границей. Обладая солидным банковским счетом и приняв окончательное решение стать хозяином английского замка или виллы на океанском побережье, возникает вопрос: каким образом это делается, куда обращаться и с чего начать? Ведь в каждой стране свои особенности процедуры приобретения недвижимости, речь о которых и пойдет в этой статье.

США

Законодательство США не ограничивает приобретение любой недвижимости иностранными гражданами. Но к кому же обратиться? В этом поможет риелтор, выбрать которого можно еще в России либо непосредственно в Америке. Конечно, на свой страх и риск сделку можно провести напрямую с продавцом, но лучше все же воспользоваться услугами профессионала, закрепив обязательства договором. Определившись с требованиями к недвижимости и всеми деталями, покупателя могут пригласить в ознакомительный тур от нескольких дней до недели. В среднем его стоимость составляет 1 – 3 тысячи долларов, которые в случае совершения сделки обычно включаются в стоимость недвижимости. Если визит в Соединенные Штаты специально для покупки в планы покупателя не входит, сделку можно провести и дистанционно, оформив в американском посольстве доверенность на уполномоченного риелтора. Деньги нужно переводить на так называемый трастовый счет, с которого они поступят продавцу. Риски практически сведены к нулю, если пользоваться услугами лицензированного риелтора, дорожащего своей лицензией. Не приезжая в США, дистанционно можно даже получить ипотеку, используя российский счет в международном банке.

АВСТРАЛИЯ

В Австралии операции с недвижимостью осуществляются, как правило, при посредничестве многочисленных агентств, оказывающих широкий спектр услуг. По австралийским законам не каждый риелтор имеет право заниматься торговлей недвижимостью. Это может делать только специально аттестованный агент с лицензией, для получения которой необходимо окончить соответствующий институт, после чего успешно отработать как минимум два года под началом более опытного наставника, уже имеющего лицензию. Стоимость услуг по оформлению покупки включает налоги, страховку, гербовый сбор и пр. В сумме это составляет, как правило, около 9 – 10% от стоимости недвижимости. Обычно процесс покупки занимает от 4 до 12 недель.

ОАЭ

Покупка недвижимости в Эмиратах проще, чем во многих странах. Чаще всего она совершается на стадии строительства, которое обычно длится около двух лет. Вносится 10 – 20% от полной стоимости, и объект закрепляется за клиентом. В стране распространена система, по которой 10% от стоимости инвестор платит при резервировании, еще столько же через 3 месяца, а затем каждые 4 месяца по 10%. Для дополнительной гарантии покупатель всегда может прибегнуть к услугам юристов. Полное оформление сделки через адвокатов обойдется в среднем в 3 – 4 тысячи долларов. За использование банковского счета юридической фирмы, в случае если клиент не желает переводить деньги на счет риелтора, необходимо уплатить сумму до тысячи долларов. Большой плюс для иностранных инвесторов: покупка недвижимости в ОАЭ не облагается какими-либо налогами.

ФРАНЦИЯ

Первый шаг по юридическому оформлению покупки недвижимости во Франции – заключение официального соглашения между продавцом и покупателем, которое называется Sous-Seing Prive (если оно заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (если составлено через нотариуса). Подписывая этот документ, покупатель выплачивает задаток, составляющий минимум 10% от стоимости объекта недвижимости. По закону задаток возвращается в течение 7 дней, если покупатель отказывается от покупки. В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. После подписания в течение 30 – 90 дней объект должен быть изучен на предмет юридической чистоты и всевозможных недостатков. За это время покупатель должен позаботиться об оплате. Следующий шаг – подписание заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса, после чего нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает покупателю ключи.

Новый собственник обязан застраховать свою недвижимость, а также оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют около 7 – 8% от стоимости объекта.

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ

Выбрав дом своей мечты на туманном Альбионе, покупатель делает предложение о покупке и начинает переговоры о цене, исходя из рыночной ситуации. Как только этот вопрос принципиально решен, адвокаты продавца и покупателя приступают к составлению контракта, одновременно рассылая запросы в различные инстанции для сбора информации о планах дальнейшего строительства в микрорайоне, развитии инфраструктуры, транспортного сообщения и т.д. Нелишней будет оценка покупаемого объекта независимым инженером-оценщиком, стоимость услуг которого варьирует от 500 до 1500 фунтов стерлингов. Здесь главная задача – выяснение технического состояния объекта, особенно при покупке дома. Традиционно оценщики немного занижают стоимость, однако их рекомендации и мнение о техническом состоянии могут быть существенным козырем в руках покупателя при дальнейших переговорах о цене, которая может меняться вплоть до обмена контрактами. В определенное время адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит, обычно на 10% от стоимости объекта. Одновременно адвокат продавца отправляет адвокату покупателя подписанный им контракт. С этого момента контракт вступает в юридическую силу. В договоре устанавливается дата окончания сделки, то есть официального вступления покупателя в права собственника. Иногда обмен контрактами и окончание сделки происходят в один день. В день окончания сделки покупатель получает ключи от своего нового жилища, а продавец к этому моменту обязан полностью освободить помещение. Юристы предоставляют в государственный реестр документ, подтверждающий изменение владельца объекта. Завершение сделки происходит, когда не только оформлены все соответствующие документы, но и получены все платежи на счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, то есть изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее они переводятся на клиентский счет адвоката продавца. В этот же момент нужно оплатить гербовый сбор или налог на приобретение недвижимости, который составляет от 1 до 4%. При покупке британской недвижимости также необходимо иметь документы о происхождении денег.

ГЕРМАНИЯ

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо без ограничений для иностранцев.

Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем, о стоимости, точной площади земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.

На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр. Продать недвижимость может только хозяин или лицо, назначенное им по доверенности, заверенной нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату. Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.

После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности, указываются условия и форма оплаты. Контракт подписывается у государственного нотариуса, при этом покупатель вносит задаток. Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом. Нотариус проверяет приобретаемый объект на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату “маклерского провизиона” (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу. Покупатель становится собственником после подписания двустороннего договора у нотариуса и 100-процентной оплаты.

ИСПАНИЯ

Так же как и в Германии, в Испании вся недвижимость регистрируется в регистре собственности, где можно получить любую информацию об интересуемом объекте. Правом продажи испанской недвижимости наделен только сам владелец или доверенное лицо на основании заверения нотариуса. Обычно в их роли выступают агентства, информация о которых также хранится в регистре, где, если возникли сомнения, можно получить документ “Нота простая информационная”. Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них. После выбора подходящего объекта и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором в том числе указываются условия и способ оплаты. Принято, что при его подписании покупатель выплачивает около 10% от стоимости объекта, после чего недвижимость резервируется за покупателем. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый идентификационный номер иностранца, чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи – эскритура. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании эскритуры, после чего покупатель становится полноправным владельцем.

Для снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой недвижимости, в Испании широко практикуется официальное декларирование в эскритуре стоимости, заниженной на 10 – 20% от реальной цены. Но это чревато возникновением юридических проблем при последующей перепродаже объекта.

ТАИЛАНД

Иностранные граждане могут свободно приобретать квартиры в кондоминиумах, а на покупку земельных участков и домов установлены ограничения. По законодательству Таиланда иностранцы не могут владеть землей, ее можно только оформить в долгосрочную аренду либо зарегистрировать на юридическое лицо. Покупая квартиру, иностранец получает право пользования прилегающей землей, парковкой, бассейном, садом. Единственная особенность, установленная законом в 1974 году, – иностранным гражданам может принадлежать не более 49% многоквартирного дома, а остальная часть – тайским гражданам и компаниям, зарегистрированным в Таиланде.

Агентство, занимающееся тайской недвижимостью, может находиться как непосредственно в Таиланде, так и в России, являясь филиалом тайской компании либо самостоятельной российской фирмой, продающей недвижимость через зарубежных партнеров. Проверить надежность таиландского агентства можно, например, запросив регистрационные документы на компанию и разрешение на работу. Лицензии на риелторскую деятельность как таковой в Таиланде нет. Для потенциальных покупателей предлагается ознакомительный тур от одного до пяти дней. При желании сделку можно провести удаленно. Вся процедура проходит под юридическим контролем компании-продавца. Для связи с агентством и подписания документов покупателю потребуется электронная почта и услуги экспресс-почты. Из документов для проведения сделки нужен только загранпаспорт. После выбора объекта нужно получить в тайском банке специальную справку, подтверждающую перевод иностранных инвестиций. По закону иностранец вправе приобрести недвижимость в Таиланде, только будучи инвестором, то есть если сможет подтвердить, что денежные средства переведены из другой страны, причем не в тайских батах.

Для резервирования объекта покупатель подписывает так называемый резервационный лист – первый документ по сделке, содержащий всю информацию об объекте и реквизиты сторон, на основании которого уплачивается задаток 10%. В случае отказа покупателя залог не возвращается, но если срыв сделки произошел по вине продавца, тогда задаток возвращается в двойном размере. В течение тридцати дней после внесения задатка юрист продавца начинает подготовку договора купли-продажи. Проверку объекта по желанию покупателя можно провести как до подписания резервационного листа, так и после. Всю работу выполняет юридическая компания. Одна из особенностей таиландской недвижимости в том, что не все квартиры в одном и том же здании могут являться частью этого многоквартирного дома, это обязательно нужно проверить.

Основной договор купли-продажи, или контракт, может быть подписан в отсутствие покупателя или продавца их юристами. В контракте указывается, какая из сторон и в каком размере уплачивает налоги и другие необходимые платежи по сделке. В завершение сделки покупатель уплачивает оставшуюся сумму. В зависимости от условий оплата может быть растянута по времени (при строящихся объектах), однако только после внесения всей суммы сделка будет зарегистрирована в Земельном департаменте Таиланда. Новый владелец получает чанот – документ, подтверждающий право собственности, на лицевой стороне которого изображен герб Таиланда и приведены планировка и реквизиты объекта, а на обратной – сведения обо всех предыдущих продажах этого объекта.