Особенности заключения и государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Гражданский кодекс РФ в отдельном § 4 главы N 34 специально регламентирует аренду только таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. На практике же гораздо чаще предприниматели имеют дело с арендой нежилого помещения, которое в качестве самостоятельного объекта регулирования не выделено. Поэтому одно время в научной литературе достаточно дискуссионным и неоднозначно решаемым на практике был вопрос о том, распространяется ли правовой режим зданий и сооружений на нежилое помещение как их составную часть, или же к правовому регулированию этих объектов следует применять общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34). Суть спора заключалась в возможности применения правил специального регистрационного режима, закрепленного в ст. 651 ГК, предписывающих регистрировать договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Для разрешения ситуации, с целью формирования единообразной правоприменительной практики, Высший Арбитражный Суд РФ счел необходимым сделать специальные разъяснения, согласно которым на нежилые помещения следует распространить правовой режим зданий и сооружений по аналогии.

Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 55.

Вместе с тем проблема оказалась не исчерпанной, поскольку, как показывает практика, в настоящее время широкое распространение получил рыночный оборот не только самих нежилых помещений, но и их отдельных частей. Зачастую организациям или физическим лицам необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение аптечного киоска, банкомата, платежного терминала, автомата для кофе и т.п. Например, такая практика очень характерна для кредитных организаций, которые устанавливают банкоматы в торговых центрах, различных организациях и учреждениях, заключая подобные договоры.

На первый взгляд, это является недопустимым, поскольку, в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду может передаваться только индивидуально-определенная вещь, к разновидности которой явно не относится часть нежилого помещения, которую непросто индивидуализировать и обособить с помощью каких-либо визуальных границ. Вместе с тем судебная практика в основном идет по пути признания таких договоров заключенными.

Во избежание неблагоприятных последствий, в том числе связанных с признанием договора незаключенным, можно выделить следующие особенности, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды части нежилого помещения:

  • для договоров, заключаемых на срок менее одного года, необходимость соблюдения требования об обязательной индивидуализации предмета, как то предписывает ст. 607 ГК РФ;
  • для договоров, заключаемых на срок один год и более, необходимость соблюдения регистрационного режима (п. 2 ст. 651 ГК), вследствие чего предъявляются еще более жесткие требования к индивидуализации предмета;
  • необходимость разграничения аренды части нежилого помещения и передачи в пользование структурных элементов помещения;
  • и наконец, чтобы впоследствии не возникли разногласия, необходимо заранее, при заключении договора, определиться, как стороны будут распределять несение расходов на электроэнергию, коммунальные услуги, уборку мест общего пользования, содержание охраны и т.п.

Остановимся на характеристике этих пунктов подробнее.

Во-первых, если договор заключается на срок менее одного года, договор не требует государственной регистрации. На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно, договор не считается заключенным. В качестве самостоятельного объекта недвижимости может выступать только помещение в целом, в нашем случае – это часть нежилого помещения. При заключении такого договора необходимо как можно подробнее конкретизировать расположение части нежилого помещения, выделить эту часть всеми возможными способами – заштриховать, выделить цветом; графически отобразить в привязке к плану или какому-либо официальному документу. Известен случай, когда юридической фирме удалось в суде отстоять интересы клиента, который при заключении такого договора установил границы путем прорисовки мелом на полу, стенах и потолке границы части нежилого помещения. Затем их сфотографировал и фотографии приложил к договору.

Вместе с тем судебная практика противоречива, и есть примеры, свидетельствующие о том, что в ряде случаев суды признают незаключенными договоры аренды неизолированной части нежилого помещения даже в случаях достаточной индивидуализации объекта аренды. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2008 г. по делу N А29-525/2008.

Поэтому при заключении таких договоров необходимо учитывать сложившуюся в данном регионе судебную практику.

Во-вторых, что касается заключения договоров на срок один год и более, то они требуют государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). При этом при сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, обязательным приложением являются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения, с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения при этом регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Причем следует обратить внимание, что после вступления в силу 1 марта 2013 года Федерального закона N 302-ФЗ правила об отмене государственной регистрации договора аренды действовали в течение двух рабочих дней, прежде чем опять вернуться к исходной ситуации. Следовательно, сделки, заключенные в эти дни без соблюдения требований о государственной регистрации, будут действительны.

Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ” // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53. Ст. 7624.

Как предписывает пп. 10 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости должны вноситься следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости – сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 14 этого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные, предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В данном случае хорошую службу сослужат документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения, в которых найдет отражение графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, содержащему план помещения. Причем это отображение необходимо включить в сам договор аренды либо оформить его как приложение к нему или акту приема-передачи помещения. Дальнейшим шагом будет обращение заинтересованного лица в органы технической инвентаризации.

Здесь будет иметь значение то обстоятельство, что юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает тем не менее все помещение целиком. По-другому, с точки зрения закона, арендатор берет в аренду все помещение, но решает вопрос с арендодателем об использовании лишь части помещения и, соответственно, о меньшей арендной плате. Ввиду такой специфической конструкции возникают некоторые сложности.

Росреестр и кадастровая палата выработали собственную позицию, согласно которой отсутствие в кадастре сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в регистрации договора аренды. По мнению этих ведомств, части недвижимого имущества (помещения в зданиях, части этих помещений) могут выступать объектом аренды, только если они являются индивидуально-определенными вещами, предназначенными для самостоятельного использования в определенных целях. Как полагает кадастровая палата, в отношении части помещения, передаваемой в аренду, должна иметься возможность идентификации в качестве объекта недвижимости. Часть помещения должна представлять собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. По мнению кадастровой палаты, конструктивно не обособленная часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, а потому не может быть объектом аренды, и постановка на кадастровый учет такого объекта нецелесообразна.

Письмо Росреестра от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 “О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости”.

Практическую помощь в подготовке документов для кадастрового учета оказывает кадастровый инженер, который на основании представленных документов готовит технический план на помещение, с указанием площади и границы арендуемой части нежилого помещения. Далее правообладатель подает заявление в кадастровую палату с просьбой учесть изменения данного помещения, к которому прилагает подготовленный технический план.

С таким заявлением может обратиться и представитель правообладателя данного помещения на основании доверенности, при этом нужно помнить, что в соответствии с новыми правилами, установленными ст. 185.1 ГК РФ <8>, такая доверенность должна быть обязательно нотариально удостоверена.

Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ “О внесении изменений в подразделы 4 и 6 раздела части первой и ст. 1153 части третьей ГК РФ”

Органу кадастрового учета на рассмотрение документов дается срок, равный десяти рабочим дням. После рассмотрения документов он принимает решение об учете изменений помещения в части сведений о частях данного помещения (за исключением случаев, когда есть основания для приостановления или отказа). На основании такого решения заинтересованному лицу выдается кадастровая выписка на целый объект со сведениями, внесенными в кадастр, о части объекта, на которую распространяется ограничение или обременение.

Пункт 3 ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”

При оформлении кадастровой выписки, в отличие от паспорта, не создается и не ставится на учет новое помещение, а ставится лишь часть помещения с целью передачи ее в аренду, без присвоения ей отдельного кадастрового номера, а с присвоением учетного номера части.

На основании такой кадастровой выписки или кадастрового паспорта и соответствующих документов осуществляется последующая регистрация договора аренды.

Обращает на себя внимание еще одна проблема, с которой сталкивается регистрационная служба при регистрации этих и других сделок.

На сегодняшний момент существуют две разные базы данных: государственный кадастр недвижимости (АИС ГКН) и Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Проблема заключается в том, что эти базы данных находятся в ведении различных структур. Поэтому при получении, например, кадастрового паспорта не всегда можно получить сведения о правообладателе объекта недвижимости; и, наоборот, при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда становится известен кадастровый номер объекта недвижимости, а только его учетный номер. Отсутствие должного взаимодействия приводит к тому, что в договорах фиксируется условный номер, что вызывает сомнения у государственного регистратора при регистрации каких-либо прав.

Разрешению этой проблемы будет служить новый Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, вступающий в силу с 1 января 2017 года (за исключением некоторых положений, вступающих в силу с 1 января 2020 года). На основе этого Закона предполагается создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, то есть будет достигнута гармонизация сведений двух реестров, воплощенная в одной базе – Едином реестре недвижимости.

Таким образом, регистрация договора аренды части нежилого помещения представляет собой достаточно сложную процедуру; однако и ее соблюдение не служит безусловной гарантией того, что в обязательном порядке договор будет признан заключенным в случае возникновения судебного спора.

Для преодоления трудностей, связанных с заключением договора аренды части нежилого помещения, сторонам предлагается прибегать к конструкции договора возмездного оказания услуг. Такие рекомендации высказаны как в научной литературе, так и в отдельных судебных решениях. Однако в данном случае могут возникнуть другие риски, на которые справедливо обращают внимание некоторые исследователи. Во-первых, по их мнению, такие действия не гарантируют стабильности договорных отношений, поскольку по договору возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе в любое время отказаться от договора, уплатив исполнителю фактически понесенные расходы. Во-вторых, если помещение сдается под офис, адрес которого арендатор планирует использовать в качестве юридического, он будет лишен возможности подтвердить его официально.

Вместе с тем использование конструкций других договоров позволяет сторонам уйти от необходимости согласования такого условия, представляющего сложность для сторон, как индивидуализация предмета аренды, а также от прохождения процедуры государственной регистрации.

В-третьих, при заключении договора сторонам следует иметь в виду, что иногда в пользование передаются не части нежилых помещений, а только конструктивные элементы зданий, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости. Это могут быть: несущая стена, крыша здания для размещения оборудования сетей связи, рекламных конструкций.

По сути, заключается договор не о передаче в аренду части нежилого помещения, а о передаче в пользование конструктивных элементов здания. Такие сделки регистрации не подлежат, о чем свидетельствует и судебная практика.

Постановление ФАС ВВО от 18 сентября 2013 г. по делу N А17-7144/2012.

В-четвертых, по договору аренды обязанность по несению расходов на текущий ремонт возлагается на арендатора. В нашем случае, когда арендуется только часть нежилого помещения, обязанность по несению этих затрат фактически должна распространяться на все нежилое помещение. Поэтому при заключении договора сторонам заранее следует согласовать перераспределение этих расходов. Кроме того, возникает вопрос, на кого должны возлагаться расходы на поддержание в надлежащем состоянии мест общего пользования: уборка коридоров, содержание охраны, оплата электроэнергии, уборка туалетов и т.д. До последнего времени он был достаточно спорным и по-разному решался на практике. Итогом таких споров явилась выработка единой позиции судов, которая нашла отражение в Обзоре судебной практики от 26 июня 2015 года N 2. В соответствии с этой позицией собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения .

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 26 июня 2015 года N 2 (2015).

Таким образом, при заключении договора сторонам, во избежание неблагоприятных последствий, следует согласовать условие о распределении между ними расходов на текущий ремонт; а также определиться, как они будут нести расходы на оплату коммунальных услуг и прочих трат на содержание мест общего пользования. В противном случае будет действовать правило, в соответствии с которым эти расходы возлагаются на арендодателя.

Подводя итог, отметим, что в отсутствие четкой правовой регламентации договора аренды части нежилого помещения при его заключении остается опираться только на доктринальное толкование существующих норм и разъяснения судебных инстанций.

Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации // Нотариус. 2015. N 8. С. 9 – 12.