Приобретена квартира, в которой остались зарегистрированными не проживающие в ней граждане.

Вопрос: Приобретена квартира, в которой остались зарегистрированными не проживающие в ней граждане. Они не являются родственниками нового собственника. Добровольно перерегистрироваться по другому адресу указанные лица не хотят. В каких случаях возможно прекращение их регистрации?

Ответ: Прекращение регистрации возможно в случае:

  • 1) признания зарегистрированного лица безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда;
  • 2) выселения зарегистрированного лица из занимаемого жилого помещения или признания его утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда.

Обоснование: В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации” и п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, далее – Правила) снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:

  • а) изменения места жительства – на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства (в письменной или электронной форме). Если гражданин не снялся с регистрационного учета по прежнему месту жительства, орган регистрационного учета по новому месту жительства в трехдневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета;
  • б) призыва на военную службу – на основании сообщения военного комиссариата;
  • в) осуждения к лишению свободы – на основании вступившего в законную силу приговора суда;
  • г) признания безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда;
  • д) смерти или объявления решением суда умершим – на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
  • е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда;
  • ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации – на основании вступившего в законную силу решения суда.

При снятии граждан с регистрационного учета по месту жительства по основаниям, предусмотренным пп. “в”, “г”, “д”, “е” и “ж” п. 31 Правил, соответствующие документы могут быть представлены заинтересованными физическими и юридическими лицами (п. 32 Правил).

Указанный перечень оснований для снятия граждан с регистрационного учета является исчерпывающим.

В рассматриваемой ситуации покупатель вправе подать документы о прекращении регистрации, если:

  • зарегистрированное лицо признано безвестно отсутствующим – на основании вступившего в законную силу решения суда (согласно ст. 42 ГК РФ по заявлению заинтересованных лиц гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания);
  • зарегистрированное лицо выселено из занимаемого жилого помещения или признано утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда.

Относительно второго случая необходимо учитывать следующее.

Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, вправе пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 292 ГК РФ).

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения вправе пользоваться данным помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (п. п. 1 и 2 ст. 31 ЖК РФ).

Пунктом 7 ст. 31 ЖК РФ установлено, что гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в рассматриваемом случае прекращение права пользования жилым помещением возможно по иску нового собственника помещения, поскольку ответчики не являются членами семьи нового собственника и между ними и собственником нет соглашения о сохранении каких-либо жилищных отношений в связи со сменой собственника.

Данный вывод подтверждается Определением Рязанского областного суда от 15.09.2010 N 33-1596.

Между тем, если зарегистрированные лица заключали с прежним собственником договор пользования жилым помещением (договор найма жилого помещения), по общему правилу смена собственника помещения не является основанием для прекращения такого договора (ст. 675 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении предусмотренного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Таким образом, наличие действующего договора найма, заключенного прежним собственником с указанными зарегистрированными лицами, препятствует выселению их из квартиры.

В силу того что законодательством не предусмотрена государственная регистрация договоров найма жилых помещений, установить наличие действующих договоров найма (либо их отсутствие) новый собственник может только в процессе рассмотрения иска о выселении указанных лиц из занимаемого жилого помещения или о признания их утратившими право пользования данным помещением.

Следует также учитывать, что если судебное постановление, в связи с вступлением в силу которого гражданин был снят с регистрационного учета, впоследствии отменено в установленном законом порядке, то право быть зарегистрированным по прежнему месту жительства должно быть восстановлено. Соответственно, подлежат отмене и принятые во исполнение ранее действовавшего судебного постановления акты органов Федеральной миграционной службы, на основании которых гражданин был снят с регистрационного учета по месту жительства. После вступления в законную силу судебного акта, которым отменено указанное постановление суда, гражданин должен быть восстановлен на регистрационном учете по прежнему месту жительства с даты снятия. Вынесение отдельного судебного постановления для этого не требуется (см. вопр. 5 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010).