Проблемы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в нежилом здании по поводу общего имущества
В последнее время все больше споров между собственниками стало возникать относительно общего имущества в многоквартирном доме и нежилом здании. Обусловлено это спецификой данного объекта: доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение. Поэтому собственник не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли на общее имущество, отчуждать ее, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение. В то же время собственники обязаны нести расходы на содержание общего имущества, размер которых определяется долей в праве на общее имущество.
Невозможность распоряжения собственником общим имуществом, с одной стороны, и обязанность нести бремя содержания данного имущества — с другой, на практике порождают множество вопросов, которые сводятся к спорам об установлении экономически обоснованной стоимости содержания общего имущества и выбору лица, которое будет осуществлять управление им.
Но если в жилищном праве процедура разрешения указанных вопросов относительно урегулирована: они подлежат решению на общем собрании, то для собственников помещений в нежилом здании данный вопрос законодательно не решен. В этой связи Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вынужден был применить при регулировании данных правоотношений аналогию ст. ст. 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Однако избранный подход к регулированию оказался не столь удачным, как хотелось бы. Вызвано это тем, что предусмотренная ЖК РФ процедура принятия решений на общем собрании зачастую не отвечает интересам собственников в установлении экономически обоснованной стоимости содержания общего имущества и, как следствие, не способствует выбору добросовестной управляющей организации. Причина данных явлений кроется в том, что в нежилых зданиях выше вероятность появления лица, которому на праве собственности будет принадлежать большинство помещений здания. В силу этого на общем собрании такой собственник будет обладать большинством голосов, а значит, и правом принимать любые решения без учета мнения остальных собственников.
В этой связи широко распространенными сегодня стали выбор на общем собрании «мажоритарным» собственником подконтрольной ему управляющей организации, а также установление существенно завышенной по сравнению с рыночной цены за услуги по содержанию и ремонту общего имущества нежилого здания с целью получения такой управляющей организацией сверхприбылей за счет «миноритарных» собственников.
В результате для собственников, оказавшихся в меньшинстве на общем собрании, не существует никаких механизмов для противостояния «мажоритарному» собственнику. Предлагаемый ч. 6 ст. 46 ЖК РФ способ — обжаловать решение общего собрания неприменим в данной ситуации, поскольку сосредоточение большинства голосов в руках одного собственника не является нарушением процедуры принятия решения. Нельзя признать описываемые действия «мажоритарного» собственника и злоупотреблением правом, поскольку «о злоупотреблении правом речь может идти лишь в случае, когда управомоченный субъект использует такие формы его реализации, которые выходят за установленные законом пределы осуществления права». В рассматриваемом же нами случае пределы осуществления прав «мажоритарного» собственника на общем собрании ограничены лишь специальными требованиями к процедуре его проведения. Соответственно способ защиты прав собственников, обладающих меньшинством голосов на общем собрании, в виде требования о возмещении причиненных им убытков применен быть также не может.
Непреклонна в этом вопросе и судебная практика. Так, суды придерживаются мнения, что «то обстоятельство, что истец владеет 51% всех помещений в здании, не лишает ответчика возможности участвовать в решении вопросов по организации содержания и эксплуатации общего имущества», а также что «управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».
Указание на наличие аффилированности «мажоритарного» собственника с третьими лицами, например управляющей организацией, также не влечет правовых последствий, поскольку ЖК РФ не ставит их наступление в зависимость от наличия между лицами отношений аффилированности.
Между тем нельзя не отметить, что при разрешении споров между собственниками помещений в нежилом здании по поводу общего имущества суды не всегда игнорируют факт наличия отношений аффилированности между участниками. Так, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 7 ноября 2014 г. по делу N А65-9420/2014, разрешая вопрос о завышенности размера платы за содержание и ремонт жилых и нежилых помещений, указал, что суд первой инстанции обоснованно критически оценил «решение о возложении функций по контролю за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления на совет многоквартирного дома в лице А.М. Галлямова, так как это лицо является учредителем ООО «Каисса Плюс» (выбранной управляющей организации)». Поэтому можно констатировать, что, хотя наличие отношений связанности между субъектами не влечет для них наступления юридически значимых последствий, установление данного факта играет важное значение при оценке судом представленных доказательств и формировании мнения судьи об обстоятельствах конкретного дела.
Таким образом, вышеприведенные выводы позволяют констатировать наличие проблемы, суть которой сводится к отсутствию специального правового регулирования рассматриваемых отношений, устанавливающего пределы осуществления прав для «мажоритарных» собственников при принятии решений на общем собрании.
Сразу хотелось бы оговориться, что случаи возникновения подобной проблемы в жилищной сфере существенно ограничены. В первую очередь не только потому, что наличие «мажоритарного» собственника, которому бы принадлежало большинство квартир в многоквартирном доме, не отвечает реалиям современной действительности, а во многом благодаря тому, что в ЖК РФ уже заложены механизмы, сдерживающие реализацию «мажоритарным» собственником своих интересов. Так, в ЖК РФ по некоторым вопросам введена процедура принятия решений квалифицированным большинством. Установлено правило, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников. При выборе управляющей организации в многоквартирных домах, в которых доля РФ, субъекта РФ или муниципального образования в праве на общее имущество составляет более чем 50%, а также при выборе управляющей организации застройщиком предусмотрена процедура открытого конкурса.
Отсутствие законодательных пределов осуществления прав обусловлено мнением законодателя о том, что собственники объединены общей целью — разумно и эффективно использовать общее имущество, а потому любое решение сможет быть принято большинством голосов. Между тем «сходство отдельных условий жизни людей приводит к существованию у них неких общих интересов, а различия — к несовпадению», именно поэтому на общих собраниях зачастую возникает конфликт интересов, который приводит к подмене общего интереса частным.
В свою очередь, замена общего интереса частным имеет место быть ввиду того, что законодательство позволяет сосредоточивать большинство голосов в руках одного собственника, а также никоим образом не реагирует на наличие отношений аффилированности собственника с третьими лицами. Иными словами, действующее законодательство создало для «мажоритарных» собственников все условия для реализации их частных интересов.
Именно поэтому для решения поставленной проблемы необходимо выработать такое специальное правовое регулирование, которое бы блокировало возможность реализации частных интересов собственников, а также соответствовало бы природе отношений, подлежащих регламентации.
Несмотря на бурные споры относительно определения правовой природы отношений, возникающих между собственниками по поводу общего имущества, следует все же признать, что они не лишены корпоративного начала. В этой связи считаем возможным для их урегулирования ввести институт, подобный институту одобрения сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, как наиболее соответствующий природе данных правоотношений.
Для этого ст. 46 ЖК РФ необходимо дополнить частью 1.2 следующего содержания:
«1.2. В случае если за решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме проголосовал собственник помещения, обладающий большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то такое решение может считаться принятым, если за это решение также проголосовали иные собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие:
- по вопросам, предусмотренным пунктами 1 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, — большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании всех иных собственников помещений в многоквартирном доме;
- по вопросам повестки дня, поставленным на голосование из числа не указанных в пункте 1 настоящей части, — большинством голосов иных собственников помещений в многоквартирном доме от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании иных собственников помещений в многоквартирном доме».
С целью исключения возможности для «мажоритарного» собственника чинить препятствия в проведении общего собрания необходимо произвести снижение кворума на общих собраниях в нежилых зданиях, в которых имеется собственник, обладающий большинством голосов на общем собрании. Соответственно, ст. 45 ЖК РФ следует дополнить частью 3.1 следующего содержания:
«3.1. В случае если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не принял участие собственник, обладающий большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, такое общее собрание будет правомочно (иметь кворум), если в нем приняли участие иные собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех иных собственников помещений в многоквартирном доме».
В то же время не стоит забывать, что, преследуя цель защитить «миноритарных» собственников от произвола «мажоритарного», можно создать плодотворную почву для злоупотреблений со стороны «миноритариев» на общих собраниях. С целью исключения такой возможности ст. 46 ЖК РФ необходимо дополнить частью 6.1 следующего содержания:
«6.1. Собственник, обладающий большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обжаловать в суд решение общего собрания, принятое без его участия в порядке части 3.1 статьи 45 настоящего Кодекса, если такое решение нарушает его права и законные интересы».
Представленный подход, по нашему мнению, будет способствовать установлению на законодательном уровне пределов осуществления прав «мажоритарных» собственников, что создаст правовую основу для охраны и защиты прав «миноритарных» собственников. Внесение соответствующих изменений в ЖК РФ, а не создание специального закона, регулирующего отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества, сыграет превентивную роль для жилищного права, которое в ближайшей перспективе столкнется с проблемой лобби «мажоритарных» собственников.
