Процедура приемки-передачи квартиры в новостройке

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” определена процедура, порядок и сроки приемки-передачи квартиры в доме-новостройке.

Эта процедура определена в общих чертах и напрямую касается лишь тех новостроек, которые приобретались на основании договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома.

Статьей 8 вышеуказанного ФЗ N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что сама форма передаточного акта или иного документа о передаче законодательно не предусмотрена, т.е. в каждом конкретном случае она может иметь разнообразный вид в зависимости от практики конкретного застройщика. Однако в любом случае передаточный акт или иной документ о передаче (далее называемый “передаточный акт”) должен быть двусторонним и однозначно отражать факт передачи конкретной квартиры, конкретного метража с конкретными параметрами от конкретного застройщика к конкретному участнику долевого строительства (далее по тексту также называемому “приобретатель”); факт приемки квартиры в надлежащем состоянии; факт отсутствия недоделок и дефектов; факт приемки-передачи конкретного оборудования, имеющегося в квартире, в надлежащем состоянии. В акте должна быть отражена дата приемки-передачи, подписи сторон. Акт должен быть подписан надлежащими уполномоченными на подписание данного акта лицами.

Сроки передачи указаны в п. 4 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ, которым предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

С момента принятия ФЗ N 214-ФЗ накопилась большая судебная практика по вопросу, касающемуся сроков приемки-передачи квартир в домах-новостройках. Например, истец обратился в суд с иском к ответчику о защите прав потребителя, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что ответчик нарушил положения договора о долевом строительстве и передал ему двухкомнатную квартиру позже срока, определенного в договоре как срок окончания строительства жилого дома; просил о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, компенсацию морального вреда и расходов по оплате юридических услуг. При этом в одном пункте договора срок передачи квартиры был указан в виде конкретной даты, а в другом пункте этот срок был ориентирован на дату получения разрешения на ввод строительного объекта в эксплуатацию.

Определением Московского областного суда от 26.08.2010 по делу N 33-16632/2010 суд признал доводы истца о применении положения договора, предусматривающего планируемый срок окончания строительства жилого дома I квартал 2009 года, как не соответствующий требованиям другого пункта заключенного между сторонами договора, определяющего сроки передачи ответчиком истцу квартиры в течение 2-х месяцев, исходя из даты наступления события – получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, а не из даты планируемого окончания строительства, поскольку действующим законодательством, ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В результате суд пришел к выводу, что установленный договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома срок по передаче истцу квартиры ответчиком нарушен не был, иск удовлетворению не подлежит.

Важно отметить, что положения о сроках приемки, предусмотренные ФЗ N 214-ФЗ, применяются судами и по другим видам договоров с учетом особенностей данных договоров.

Например, Определением Московского городского суда от 26.01.2011 по делу N 33-1791 суд отказал в удовлетворении исковых требований участнику договора на инвестирование строительства части жилого дома, который считал, что сроки передачи построенного жилья были нарушены, и требовал взыскания неустойки. Суд, сославшись на ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ, пришел к выводу, что обязательство ответчика по строительству объекта выполнено в срок, установленный договором инвестирования, сроки строительства объекта и всего комплекса, который включает в себя объект инвестирования истцом, нарушены не были, что подтверждается датой проведения обмера БТИ, т.е. суд связал дату наступления обязательств по передаче квартиры с установленным законом сроком ввода строительного объекта в эксплуатацию и не применил указанный в договоре ориентировочный срок окончания строительства.

В том случае, если обнаружится, что передаваемая квартира не соответствует требованиям закона, договора, строительным нормам, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ), участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона (п. 5 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ).

Сложности возникают с тем, что застройщики не всегда соблюдают сроки ввода объекта в эксплуатацию, а также не всегда надлежащим образом извещают приобретателя о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Часто до этапа непосредственной приемки-передачи приобретателю выдается смотровой ордер, в котором фиксируется, имеются ли недостатки и дефекты квартиры и иные претензии приобретателя.

На этапе приемки квартиры приобретателю необходимо произвести тщательный осмотр квартиры и указать все недостатки, выявленные при приемке квартиры и имеющегося в ней оборудования. Если это квартира с произведенным застройщиком ремонтом (под ключ), то рекомендуется прежде всего обратить внимание на то оборудование и отделку, которое приобретатель не планирует заменять при дальнейшем ремонте: стены, батареи, окна, остекление балконов, плитку, сантехнику, счетчики, двери и т.п. Необходимо проверить работу стоков, кранов, запорных механизмов на трубах, дверях и окнах и т.д. В основном, как показывает практика, придираться к качеству оклейки обоев или, допустим, качеству межкомнатных дверей нецелесообразно, так как в основном приобретатели еще до въезда в квартиру делают свой ремонт и заменяют обои, напольное покрытие, плинтуса, межкомнатные двери.

Однако если приобретатель не планирует делать ремонт, а рассчитывает сразу въехать в квартиру для проживания в ней, ему следует указать в акте все недостатки, в том числе те, которые касаются вышеуказанного.

Необходимо четко уяснить, что с момента подписания передаточного акта риск случайной гибели квартиры ложится на приобретателя.

Также нужно иметь в виду, что недостатки, которые были выявлены при приемке, но не были указаны в передаточном акте, не будут устраняться застройщиком и их придется устранять приобретателю самостоятельно. Вышеуказанное не касается скрытых дефектов, которые не могли быть выявлены при обычном осмотре.

Бывает так, что приобретатели, то ли от радости, то ли от ложной скромности, подписывают передаточный акт без замечаний, даже если видят, что недостатки в квартире имеются. Бывает, к сожалению, и так, что представитель застройщика оказывает некое давление на приобретателя и под разными предлогами не советует приобретателю письменно вносить свои замечания.

Для примера можно привести Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2011 по делу N А33-8986/2010. Между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи к договору, в соответствии с которым истец передал в собственность, а ответчик принял нежилое помещение. Истец до передачи строительного объекта выполнил для ответчика дополнительные строительные работы в передаваемом ответчику помещении, но ответчик не оплатил эти дополнительные работы, сославшись на то, что при приемке-передаче стороны не имели претензий друг к другу.

Суд указал, что согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При подписании акта истец не только не предъявил претензий по оплате, но и указал на отсутствие к ответчику соответствующих претензий. На этом основании суд отказал истцу.

Перед поездкой на осмотр и приемку приобретателю необходимо внимательно прочитать свой договор (со всеми приложениями) для того, чтобы четко уяснить, какие права и обязанности есть у сторон при приемке квартиры. Договор и относящиеся к договору документы (в копиях) необходимо взять с собой на приемку.

Рекомендуется на приемку квартиры поехать не одному, а с представителем-юристом и со свидетелями (друзьями, родственниками, сослуживцами), вести аудиозапись всех разговоров с момента начала приемки и до конца всего мероприятия, сделать фото (плюс видеозапись). Необходимо, чтобы у приобретателя с собой были листы бумаги, ручка, рулетка.

Часто бывает, что в стандартном бланке передаточного акта имеется запись: “Техническое состояние квартиры и оборудования:…” и даны только 1 – 2 пустые строки. Если замечаний нет, на этих строках умещается фраза типа: “Пригодно для нормального использования. Претензий нет”. Если замечания есть, то этих строк явно недостаточно, поэтому могут понадобиться дополнительные листы.

Если у приобретателя есть замечания по передаваемой квартире, нужно четко сформулировать и подробно описать их. При этом нужно проследить, чтобы замечания, изложенные на отдельных от передаточного акта листах, были официально вручены уполномоченному представителю застройщика (для этого необходимо проверить полномочия у этого представителя, сделать копию с доверенности, записать его должность и Ф.И.О.), для чего в передаточном акте необходимо сделать соответствующую запись о том, что у приобретателя имеются замечания по передаваемой квартире, изложенные на отдельном листе, который является неотъемлемой частью передаточного акта. У приобретателя должен остаться второй экземпляр всех документов или их копии.

С представителем застройщика необходимо непосредственно на осмотре и приемке согласовать сроки и порядок устранения недоделок.

Обращает на себя внимание, в частности, также следующая судебная практика.

Так, Определением Московского городского суда от 19.08.2010 по делу N 33-25813 суд отказал в удовлетворении исковых требований истца об обязании передать квартиру с устраненными недостатками, взыскании суммы неустойки, убытков и компенсации морального вреда, причиненных истцу в результате нарушения ответчиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, в связи с тем что недостатки были устранены, а наличие финансовых претензий к застройщику (по итогам обмера БТИ) не является законным основанием для отказа истца от приемки квартиры и подписания акта приема-передачи квартиры.

Определением Московского городского суда от 24.01.2011 по делу N 33-1199, в частности, разъяснено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Так как двустороннее изменение договора не подписано сторонами, то застройщиком были нарушены обязанности по своевременной передаче объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наступлении ответственности застройщика в рамках условий договоров на основании действующего законодательства.

В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2011 N 33-1301/2011 указывается, что отсутствие заключенного договора социального найма или иных оснований для внесения оплаты за переданное дольщиком по акту приемки-передачи жилое помещение не освобождает лицо, принявшее квартиру в пользование, от обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг.

Подписание передаточного акта, таким образом, важный и ответственный момент. С момента подписания передаточного акта приобретатель обязан осуществлять права собственника по содержанию квартиры и оплате коммунальных и иных платежей. С этого момента приобретатель имеет право подать документы для государственной регистрации права собственности на квартиру.

Еще раз обращаем внимание приобретателей на то, что уклоняться от приемки чревато, так как в этом случае процесс приемки-передачи пройдет без участия приобретателя.

Согласно п. 4 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

Это сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Пунктом 6 статьи 8 вышеуказанного ФЗ N 214-ФЗ предусмотрено (за некоторыми исключениями), что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный законом вышеуказанный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В Законе также предусмотрено, что указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч. 4 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, приобретателю рекомендуется следить за ходом строительства и процессом приемки дома и не пропускать указанные сроки во избежание неблагоприятных последствий, связанных с пропуском сроков приемки.

Далее хотелось бы коснуться последствий, предусмотренных законом, в случае если качество квартиры (и в целом многоквартирного дома) не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Статьей 7 ФЗ N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 статьи 9 ФЗ N 214-ФЗ.

Из анализа судебной практики следует, что она разнородна, суд далеко не всегда выносит решения в пользу дольщиков. Например, Определением Новосибирского областного суда от 08.02.2011 N 33-583/2011 суд отказал дольщику по требованию о взыскании с застройщика денежных средств – разницы, возникшей в результате уменьшения метража квартиры по итогам обмера БТИ, а также в связи с недостатками, имеющимися в передаваемой квартире. Кассационная инстанция признала правильным, что суд первой инстанции не принял во внимание довод истца о том, что поскольку общая площадь переданного ему объекта долевого строительства 120,2 кв. м без учета лоджий и балконов не соответствует договору, то ответчик обязан исполнить условия договора и вернуть разницу за 3,42 кв. м, рассчитанную по цене, указанной в договоре, в размере 184 680 руб., отказав в удовлетворении заявленного требования.

Суд мотивировал такое решение тем, что это влечет изменение цены договора, которая в силу ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 и соответствующего пункта договора между истцом и ответчиком может быть изменена по соглашению сторон, по условиям данного договора в случае корректировки площади по результатам фактических обмеров органами БТИ. Однако стороны не изменяли цену договора, которая является его существенным условием, после заключения договора.

Суд также указал, что договором предусматривалось окончательное определение характеристик и площади объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и проведения обмеров органами Ростехинвентаризации, а как следует из приложения к договору, являющегося его неотъемлемой частью, стороны пришли к соглашению, что площадь (квартиры) рассчитывается по методике, определенной застройщиком, который не отвечает за несовпадение указанной площади, площади определенной замерами Ростехинвентаризации и иной уполномоченной организации.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что довод жалобы о том, что пункт договора, содержащий денежное обязательство застройщика и все условия его возникновения, должен применяться независимо от пункта договора, предусматривающего возврат денег, не может быть принят во внимание за необоснованностью, поскольку суд первой инстанции исследовал и истолковал условия договора с учетом положений ст. 431 ГК РФ и в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”.

Кроме того, суд не принял во внимание и того, что истец отказался принять квартиру по акту, о чем на имя ответчика направил претензию, где в связи с выявленными дефектами в процессе независимой экспертизы уровня качества общестроительных работ (частично установлены выключатели и розетки, не произведено остекление лоджии), предложил обеспечить полное и оперативное устранение дефектов. К претензии истец приложил независимую оценку уровня и качества общестроительных работ. Несмотря на наличие недоделок, суд тем не менее оставил претензии по данному доводу дольщика без удовлетворения.

Отдельные сложности возникают, когда квартира в новостройке приобретается не на основании договора участия в долевом строительстве, а на ином основании, например когда квартира приобретается путем вступления в жилищно-строительный кооператив.

В этом случае всегда возникает неясность со сроками приемки. Приобретателю – члену ЖСК почти никогда не удается добиться того, чтобы срок передачи готовой квартиры был заранее оговорен и письменно зафиксирован.

Кроме положений ФЗ N 214-ФЗ о приемке готовой квартиры по аналогии, в данном случае следует ориентироваться на положения ст. 314, 457, 459, 469, 549, 554, 558, 721, 740, 753, 755, 756 Гражданского кодекса РФ, применяемых также по аналогии, ст. 110 – 134 Жилищного кодекса РФ.

Общие рекомендации по приемке-передаче квартиры при этом остаются такими же.

Заметим, что по данной категории дел судебная практика по рассмотренному в данной статье вопросу практически отсутствует. Это связано с тем, что нововведения, касающиеся ЖСК, были введены в ФЗ N 214-ФЗ в июне 2010 года и судебная практика еще в достаточной мере не наработана.

Также приобретателю при приемке квартиры и до подписания передаточного акта следует сверять фактически выполненные работы в квартире с перечнем отделочных работ, выполняемых в квартире (если квартира сдается с отделкой). Данный перечень, как правило, является приложением к договору.