Регистрация земельного участка и самостроя. Советы адвоката.

Проясните, пожалуйста, ситуацию с самостроями. В 2007 году целый массив частного сектора оказался под угрозой сноса в связи с перспективой постройки многоэтажных домов. Когда начали выяснять, оказалось, что хотя мы и проживаем в своих домах много лет и состоим на регистрационном учете, но из-за отсутствия документов на землю никаких прав на жилые строения не имеем. Более того, в районной администрации пояснили, что и оформить права не сможем, пока не поменяется законодательство. Живем в подвешенном состоянии: и сносить не сносят, и узаконить ничего не можем. Скажите, можно ли что-то предпринять и есть ли положительная судебная практика по этому поводу?

В.Кремнева, г. Красноярск

Адвокат по земельным вопросам

Действительно, Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества” было прекращено действие абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, жестко определявшего последствия самовольного строительства на чужом земельном участке.

Так, если ранее была возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самострой на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу (п. 3 ст. 222 ГК РФ), то с сентября 2006 года предусмотрены либо снос самовольной постройки, либо признание права собственности на нее за другим лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится такой земельный участок.

На данный момент сложились определенная позиция законодателя и судебная практика, определяющие судьбу самостроев.

1. С рассмотрения Госдумой снят проект Федерального закона N 41883-5 “О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, внесенный Новосибирским областным Советом депутатов, суть которого заключалась в том, чтобы право собственности на самовольную постройку, строительство которой осуществлено до 1 сентября 2006 года, могло быть признано судом за лицом, ее осуществившим, в случае если земельный участок, на котором расположена такая постройка, будет предоставлен в установленном порядке данному лицу.

Также решением Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству от 19.05.2009 N 62 “О проекте Федерального закона N 407809-4 “О внесении изменения в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” был отклонен внесенный Самарской Губернской Думой проект закона, реанимирующий возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке за гражданином, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому гражданину под возведенную постройку.

Как видим, законодатель последователен в своей позиции не узаконивать самовольные строения, которая, впрочем, перекликается с позицией европейских стран в вопросах, касающихся самовольных строений.

2. Высшие суды обобщили сложившуюся практику и вынесли свою резолюцию о том, как следует поступать при разрешении вопросов, связанных с применением ст. 222 ГК РФ.

Совместным Постановлением Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, а также информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 закреплены следующие правовые позиции:

  • самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения, только на основании актов административного характера, поскольку квалифицировать недвижимое имущество в качестве самовольной постройки может только суд, а иные органы лишены таких полномочий;
  • прокурор и иные уполномоченные федеральным законом органы (в частности, орган строительного надзора) вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, если они защищают публичные интересы.

Следует отметить, что исходя из сложившейся судебной практики правом на иск о сносе самовольной постройки в публичных интересах обладает и орган местного самоуправления (или орган государственной власти), уполномоченный выдавать в отношении этого объекта строительные разрешения;

  • требовать сноса самовольной постройки могут также и иные лица (несобственники), права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки (например, арендатор земельного участка);
  • наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой;
  • применение исковой давности в спорах о сносе самовольной постройки не допускается, если предъявлено:
  1. требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком;
  2. требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом Президиум ВАС РФ указал, что иск о сносе самовольной постройки, заявленный владельцем земельного участка, на котором расположена такая постройка, следует рассматривать как требование, аналогичное негаторному иску. А на подобные требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (ст. 304 ГК РФ);

  • признание незаконным разрешения на строительство не влечет автоматического признания постройки самовольной, равно как и отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку;
  • самовольная постройка не может быть включена в наследственную массу, поскольку не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях. Вместе с тем это обстоятельство не помешает наследникам потребовать признания за ними права собственности на самовольную постройку в случае, если к ним в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка (при соблюдении условий ст. 222 ГК РФ);
  • положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Как видим, высшие суды РФ достаточно категоричны в отношении самовольных построек.

3. Несмотря на то что по общему правилу право собственности на самовольную постройку не может возникнуть, поскольку объект изъят из гражданского оборота и не может быть ни в чьей собственности, минимальная возможность для узаконивания самовольных строений существует.

Так, при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суд должен установить, принимало ли лицо все меры по получению необходимых разрешений. Право собственности на такой объект признается судом, только если уполномоченный орган необоснованно отказал в выдаче соответствующих разрешений (п. 26 Постановления N 10/22, п. 9 информационного письма N 143).

Кроме того, все-таки возможно использование такого аргумента, как приобретательная давность (п. 12 информационного письма N 143). Однако срок приобретательной давности для недвижимого имущества составляет 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ), и из-за этого приобретение права собственности на самовольные постройки становится затруднительным.

Таким образом, в целом российское законодательство в отношении самовольных построек абсолютно негибко и не дает возможности гражданам исправить последствия правового незнания и узаконить свое жилье.

В то же время существует Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009), направленная на либерализацию правового режима самовольной постройки, на которую не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, а также на участке, находящемся в частной собственности.

 Адвокат.