Сущность объекта незавершенного строительства

В ситуации, связанной с мировым экономическим кризисом, достаточно частым явлением становятся случаи, когда объект договора строительного подряда не может быть достроен в силу отсутствия необходимых денежных средств у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным вариантом представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства.

Необходимо отметить, что действующее законодательство Российской Федерации не содержит легального определения термина “объект незавершенного строительства”. Ранее единственным документом, содержащим легальное определение объекта незавершенного строительства, являлось Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, в соответствии с которым под объектами незавершенного строительства понимались “законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, финансирование которых осуществлялось без привлечения собственных средств предприятий, с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения”. Однако данный правовой акт в настоящее время признан недействующим .

Отсутствие законодательного определения объекта незавершенного строительства является серьезным пробелом в праве, который влечет за собой невозможность отграничить объект незавершенного строительства от других объектов гражданских прав.

По мнению адвоката по земельным вопросам представляется, что для понимания сущности объекта незавершенного строительства целесообразно выделить отдельные признаки, присущие данному объекту гражданских прав.

Как справедливо отмечает К.И. Скловский, “процесс строительства является с юридической точки зрения процессом утраты строительными материалами своей идентичности (а в некоторых случаях, когда речь идет о потребляемых материалах, – и самого физического бытия). Стальная арматура и бетон преобразуются в строительные конструкции, строительные конструкции – в стены и перекрытия, а те, в свою очередь, – в корпуса и здания, снабженные также деревянными, стеклянными и прочими элементами, изготовленными из доставленных на площадку заготовок. Все эти вещи отличны друг от друга, что вполне очевидно. Но утрата идентичности означает исчезновение самой вещи как объекта права. Поэтому использование материалов в ходе строительства влечет прекращение на них права собственности в силу правила: право собственности существует, пока существует вещь”.

В этой связи возникает вопрос, с какого момента совокупность движимых по своей природе вещей (строительных материалов) превращается в самостоятельный объект недвижимости – объект незавершенного строительства.

Включение Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ объектов незавершенного строительства в перечень недвижимых вещей, предусмотренный п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, свидетельствует о том, что на объекты незавершенного строительства распространяется правовой режим, присущий другим объектам недвижимости (земельным участкам, зданиям, сооружениям).

В этой связи, рассматривая вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости, следует задать вопрос: с какого момента возникает любой другой объект недвижимости как самостоятельный объект гражданских прав?

Указанный вопрос является дискуссионным в научной литературе.

Одни ученые в качестве единственного критерия отнесения определенного объекта к недвижимому имуществу указывают на физический признак недвижимости – прочную связь объекта с землей. В частности, Б.М. Гонгало отмечает, что “для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того”. Похожей позиции придерживается и С.А. Степанов, который исходит из того, что “не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признаваемая таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее”. О.Ю. Скворцов полагает, что “признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация – явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество”.

Анализируя данную позицию, следует отметить, что ее сторонники, акцентируя внимание на соответствии физического объекта признакам недвижимости, не дают оценки вопросу о соответствии данного объекта более общим признакам – признакам объектов гражданских прав.

Вместе с тем наиболее значимый признак любого объекта гражданских прав, упомянутый в ст. 129 ГК РФ, – это его оборотоспособность. Однако существующий в физическом смысле объект недвижимости может стать оборотоспособным только после его государственной регистрации. Следует также учитывать, что объект недвижимости до его государственной регистрации не может обладать еще одним признаком любого объекта гражданских прав, а именно – самостоятельной финансовой ценностью. Само существование категории “недвижимость по закону” (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) также достаточно ясно свидетельствует о неприменимости “технического” подхода к недвижимости.

Между тем в научной литературе существует и другая позиция, сторонники которой полагают, что критерием отнесения вещи к недвижимой является государственная регистрация прав на нее. В частности, как отмечает Е.А. Суханов, “недвижимость – категория юридическая, а не физическая, и главное ее свойство – не физическая “неотрывность” от земли, а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующей вещи (ст. 131 ГК)”. Подобной позиции придерживается и О.М. Козырь, которая указывает, что недвижимостью является такое имущество, “на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация”.

Данный подход к недвижимости представляется более правильным, поскольку, исходя из положений ст. 131, 219 Гражданского кодекса РФ, физически существующий объект становится самостоятельным объектом гражданских прав только после государственной регистрации прав на него. При этом нельзя отрицать необходимость существования объекта, обладающего физическими признаками недвижимости, для осуществления государственной регистрации прав на данный объект. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в этой связи должна рассматриваться как основание для введения физически существующего объекта в гражданский оборот.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства, как и любой другой объект недвижимости, возникает с момента государственной регистрации прав на него.

Данная позиция подтверждается, в частности, тем обстоятельством, что практически одновременно с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимыми вещами, был принят Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, которым предусмотрена процедура государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

О правильности подобной позиции также свидетельствует сама цель регистрации объекта незавершенного строительства, которая была достаточно четко определена в первоначальной редакции ст. 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” , – необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства, т.е., по существу, необходимость введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот.

Подобная правовая позиция встречается и в судебной практике.

Так, в п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 указано, что “для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости” Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 г. N 51 “Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда”. В соответствии с п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Существенным недостатком первого признака объекта незавершенного строительства является значительная зависимость введения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот от административной по своей природе процедуры государственной регистрации. В подобной ситуации при наличии объективных критериев для государственной регистрации объекта незавершенного строительства нельзя не отметить и зависимость возникновения права на подобный объект от субъективных действий конкретных должностных лиц регистрирующего органа. Зачастую это приводит к тому, что государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства проводится с нарушением законодательства Российской Федерации.

В этой связи абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусматривает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. По существу, данная норма свидетельствует о том, что государственная регистрация права на создаваемый объект недвижимости предполагает законность его создания, и опровергнута данная презумпция может быть только судом.

Следует отметить, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 пришел к выводу о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

По сути, это означает, что оспаривание первоначально зарегистрированного права на объект незавершенного строительства может производиться только посредством использования способов защиты, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса РФ, а именно путем обращения с иском о сносе самовольной постройки либо при определенных условиях – о признании права собственности на самовольную постройку. Подобная правовая позиция, в частности, содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. по делу N ВАС-11052/09.

Представляется, что по смыслу п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой в любом случае будет свидетельствовать о том, что первоначальная государственная регистрация права собственности на созданный объект незавершенного строительства не повлекла за собой включение данного объекта в гражданский оборот и соответственно – не привела к возникновению нового объекта гражданских прав.

Исходя из вышеизложенного, представляется возможным выделить главный признак объекта незавершенного строительства – объект незавершенного строительства возникает как объект гражданских прав только с момента государственной регистрации прав на него. При этом первоначально зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства не должно быть оспорено в установленном законом порядке.

М.М. Гасанов