Удержание недвижимости, мнение адвоката

В качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) предусматривает удержание вещей (параграф 4 гл. 23 ГК РФ).

При этом следует различать общее и коммерческое право удержания.

Общее право удержания предусмотрено абз. 1 п. 1 ст. 359 ГК РФ, согласно которому кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Как видим, общее право удержания применяется только в целях обеспечения исполнения следующих обязательств должника:

  • по оплате удерживаемой вещи;
  • по возмещению издержек и других убытков кредитора, связанных с удерживаемой вещью.

Таким образом, сфера применения общего права удержания существенно ограничена (общее право удержания может применяться только в целях обеспечения исполнения обязательств, объектом которых является сама удерживаемая вещь). В то же время общим правом удержания могут воспользоваться абсолютно все участники правоотношений, в том числе и вне связи с какой-либо предпринимательской, профессиональной деятельностью.

Коммерческое право удержания закреплено в абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ, в соответствии с которым удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Из этого положения следует, что коммерческое право удержания может применяться в целях обеспечения исполнения обязательства, возможно и не имеющего какой-либо связи с удерживаемой вещью. В то же время ограничены характер и субъектный состав сторон обеспечиваемого обязательства:

  • обеспечиваемое обязательство должно иметь предпринимательский характер (т.е. должно быть связано именно с предпринимательскими целями, а не с личными, семейными, домашними и иными подобными нуждами);
  • и кредитор, и должник по обеспечиваемому обязательству должны выступать в качестве субъектов предпринимательской деятельности.

Хотя удержание как способ обеспечения исполнения обязательств не так часто используется в современных правоотношениях, его практическая ценность и, соответственно, потенциал практического применения весьма значительны.

Право на удержание может быть использовано кредитором в качестве меры оперативного одностороннего воздействия при невыполнении (ненадлежащем выполнении) должником своих обязательств. Удержание, в отличие от некоторых других способов обеспечения исполнения обязательств (например, поручительства, банковской гарантии), имеет внедоговорное основание, т.е. его применение не обусловлено закреплением права на удержание в каких-либо договорах, соглашениях между кредитором и должником. Хотя допускается возможность согласования между кредитором и должником дополнительной регламентации оснований, порядка и последствий удержания, равно как и исключение права удержания – это следует из положений п. 3 ст. 359 ГК РФ. Так, например, по одному из дел суд признал законным предусмотренное сторонами в договоре аренды право арендодателя на удержание (в виде приостановления допуска работников и посетителей арендатора в арендуемые помещения) при просрочке внесения арендатором оплаты по договору (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2010 г. по делу N А32-3721/2010).

Удержанию присущ признак следования за вещью: согласно п. 2 ст. 359 ГК РФ кредитор может удерживать находящуюся у него вещь несмотря на то, что после того как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом (в то же время в судебной практике можно встретить весьма спорные решения, когда кредитору было отказано в обращении взыскания на удерживаемое недвижимое имущество в связи с переходом права собственности на данное имущество от должника к третьему лицу – см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 июля 2009 г. по делу N А58-8507/08).

Право удержания (если, конечно, оно реализовано кредитором в соответствии с требованиями законодательства и при наличии достаточных оснований) подлежит абсолютной правовой защите от вмешательства любых третьих лиц, включая собственника вещи.

Из буквального толкования ст. 359 ГК РФ следует, что удерживаемая кредитором вещь не обязательно должна принадлежать должнику именно на праве собственности (в указанной статье говорится о вещи, “подлежащей передаче должнику либо лицу, указанному должником”, а это может быть обусловлено, например, и правом аренды или правом безвозмездного пользования, и правом хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 6 декабря 2005 г. N Ф08-5460/2005 по делу N А53-22384/2004-15 указал: по смыслу ст. 359 ГК РФ удержание как способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику, при этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью. Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст. 360 ГК РФ, поскольку право удержания в этом случае не преобразуется в право залога, а лишь является специальным приемом юридической техники путем применения механизма, установленного для реализации заложенного имущества.

Вышеуказанные характерные особенности удержания как способа обеспечения исполнения обязательств, по нашему мнению, убедительно подтверждают его практическую ценность.

В рамках настоящей статьи мы подробно остановимся на одной из разновидностей удержания – удержании недвижимого имущества. Попытаемся выявить нормативное закрепление права на удержание недвижимого имущества, исследовать судебную практику по соответствующей проблематике, проанализировать практические трудности реализации права на удержание недвижимого имущества.

Итак, в ст. 359 – 360 ГК РФ в качестве возможного предмета удержания названы вещи.

Согласно ст. 130 ГК РФ вещи подразделяются на движимые и недвижимые. При этом п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит:

  • вещи, являющиеся недвижимыми по своей природе (земельные участки и участки недр);
  • вещи, прочно связанные с землей (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);
  • вещи, которые признаны недвижимостью в силу закона (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты).

Поскольку в ст. 359 – 360 ГК РФ законодатель называет общий объект гражданских прав – “вещи” (не исключая при этом ни одну из категорий вещей), то, на правах буквального толкования названных статей, можно сделать вывод, что возможно удержание в том числе недвижимых вещей.

В научной литературе тем не менее нет единого мнения по этому вопросу. Так, в некоторых источниках содержатся позиции о допустимости удержания недвижимых вещей, в то время как другие авторы возможность удержания недвижимых вещей отрицают.

Анализ судебной практики свидетельствует, что суды, не отрицая саму допустимость удержания недвижимого имущества, тем не менее формулируют применительно к такому удержанию целый ряд ограничений и требований.

Так, в рамках одного из дел истец обратился в суд с иском о признании права на удержание административного здания, мотивируя свои требования тем, что ранее заключенная сделка по продаже данного здания была признана недействительной и суд применил последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции; поскольку продавец по этой недействительной сделке не исполнил решение суда в части возврата денежных средств (покупной стоимости здания), истец (покупатель по недействительной сделке) имеет право на удержание административного здания до момента исполнения обязательств по возврату денежных средств. Однако судебные инстанции в этой ситуации отказали в признании права на удержание, указав, что истец не доказал законности владения удерживаемым спорным административным зданием (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 октября 2004 г. по делу N Ф04-7536/2004(5710-А81-9)).

В целом ряде решений суды отказали арендатору в праве на удержание арендованного недвижимого имущества после прекращения договора аренды в обеспечение исполнения обязательств арендодателя, указав, что обязанность арендатора освободить арендуемое имущество после прекращения договора аренды императивно установлена ст. 622 ГК РФ, в связи с чем удержание имущества в этом случае является незаконным (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 сентября 2008 г. N Ф03-А73/08-1/3352, Постановления ФАС Московского округа от 16 июня 2006 г. по делу N А40-58586/05-77-528, от 28 сентября 2011 г. по делу N А40-132796/10-40-813).

В другом случае общество удерживало нежилые помещения и земельный участок в обеспечение исполнения обязательств собственников данных объектов по оплате задолженности по договору подряда. Суд отказал обществу в праве на удержание, указав следующее:

  • общество не удерживает имущество, а фактически использует его в своей производственной деятельности;
  • имеющаяся у собственников недвижимости задолженность перед обществом, связанная с оплатой работ по договору подряда, явно несоразмерна со стоимостью истребуемого (удерживаемого) имущества. Действия по удержанию имущества, стоимость которого явно несоразмерна требованиям кредитора, не соответствуют назначению права удержания и являются злоупотреблением правом. В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения этих требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2007 г. по делу N А63-18397/2006-597/07-С1).

Следует также учитывать общую позицию, высказанную Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 информационного письма от 11 января 2002 г. N 66, согласно которой право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

Таким образом, на основании закрепленных в отдельных судебных решениях позиций можно сформулировать следующий примерный перечень требований и ограничений применительно к удержанию недвижимого имущества:

  • кредитор должен доказать законность владения удерживаемым недвижимым имуществом. При этом удержание не может быть следствием захвата недвижимого имущества;
  • кредитор не вправе удерживать недвижимое имущество после прекращения договора аренды в обеспечение исполнения каких-либо обязательств арендодателя, поскольку это противоречит установленной в ст. 622 ГК РФ императивной обязанности по возврату арендуемого имущества;
  • кредитор не вправе использовать удерживаемое недвижимое имущество для своих целей;
  • стоимость удерживаемого недвижимого имущества должна быть соразмерна обеспечиваемому обязательству (хотя очевидно, что требование соразмерности в данном случае является в полной мере оценочным понятием, критерии которого вряд ли можно установить с достаточной степенью определенности).

Как видим, не отрицая само право на удержание недвижимого имущества, судебные органы в значительной степени ограничили возможность реализации данного права.

Право на удержание недвижимого имущества имеет еще один проблемный аспект.

Удержание недвижимого имущества следует рассматривать как его обременение, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ предполагает обязательную государственную регистрацию данного обременения в соответствующем государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время ни сам ГК РФ, ни специальные нормативные акты о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержат правового механизма регистрации удержания как обременения недвижимого имущества.

В связи с этим возникает немаловажный с теоретической и практической точки зрения вопрос: необходимо ли регистрировать удержание недвижимого имущества (в качестве обременения) и если необходимо, то в соответствии с каким нормативным порядком?

Этот неурегулированный до настоящего времени вопрос также является потенциальным препятствием для реализации права на удержание.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что удержание недвижимого имущества допускается положениями ст. 359, 360 ГК РФ. Однако, ввиду лаконичности указанных статей, практические аспекты реализации права на удержание недвижимого имущества оказались неурегулированными. Более того, непроработанность ст. 359, 360 ГК РФ породила целый ряд судебных позиций, предъявляющих множество требований и ограничений в отношении права на удержание недвижимого имущества, которые фактически полностью “блокируют” возможность реализации данного права.

Таким образом, по нашему мнению, до принятия законодателем необходимых норм, в достаточной степени регулирующих вопросы удержания недвижимого имущества, данный институт не сможет получить полноценной реализации в гражданских правоотношениях.

Жигaчeв A.В.