Уголовно-правовая защита участников долевого строительства

Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и высокорисковый способ приобретения жилья. С одной стороны, долевое строительство выгодно для обеих сторон договора: квартира в строящемся доме на “этапе котлована” на 20 – 30% дешевле готовой квартиры в сданном в эксплуатацию доме. Используя для строительства деньги дольщиков, застройщик экономит на процентах, которые застройщик уплачивает в случае строительства за счет банковского кредита.

Несмотря на кризис, рынок долевого строительства не только устоял, но и показал тенденции к росту. По данным Минстроя России, в прошлом году в долевое строительство было инвестировано почти 1,5 трлн. руб., из которых 940 млрд. – заемные средства. За счет средств дольщиков строилось 12 тыс. объектов недвижимости, состоящих из 2 млн. самостоятельных единиц – квартир, офисов, гаражей.

В то же время такой способ инвестирования рискован для покупателя. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за “будущую” квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег. В настоящее время насчитывается 888 проблемных жилых объектов в 69 субъектах РФ и 114 214 обманутых дольщиков (в 2014 г. – 684 объекта и 70 915 пострадавших). Правда, Минстрой России утверждает, что на 1 января 2016 г. в стране насчитывалось 510 проблемных объектов и 42 тыс. обманутых граждан.

Гражданско-правовые отношения в сфере долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (в ред. от 01.05.2016). Указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества (Законы от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ).

Согласно ст. 1 данного Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

  1. на основании договора участия в долевом строительстве;
  2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
  3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Должностные лица и юридические лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение этих требований, несут ответственность в соответствии со ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Наряду с этим установлены и гражданско-правовые меры ответственности.

Несмотря на пристальное внимание властей, ситуация на рынке жилищного строительства остается неблагополучной. По данным Генпрокуратуры РФ, в 2015 г. было выявлено более 4 тыс. нарушений в сфере долевого строительства, для устранения которых внесено 1,5 тыс. представлений, а в суды направлено 180 заявлений. Наиболее распространены нарушения при организации строительных работ, вводе построенных объектов в эксплуатацию и передаче их дольщикам. По требованиям прокуроров к различным видам ответственности привлечено 2,1 тыс. человек. По направленным в следственные органы постановлениям прокуроров было возбуждено 36 уголовных дел. Так, в сентябре по требованию Раменской городской прокуратуры возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество) в отношении руководителя компании, который под предлогом строительства малоэтажных жилых домов организовал массовое привлечение средств дольщиков при отсутствии реальной возможности исполнения обязательств. По предварительной оценке, в результате его действий пострадали более 700 граждан, которым причинен ущерб на сумму свыше 800 млн. руб.

Кризисные явления в экономике способствовали ухудшению криминогенной обстановки и увеличению количества обратившихся в правоохранительные органы участников долевого строительства. Всего за прошлый год было зарегистрировано 799 преступлений, а следственными органами возбуждено 546 уголовных дел (Алтайский, Краснодарский, Красноярский края, Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская и Тюменская области, города Москва и Санкт-Петербург и др.).

По данным Генеральной прокуратуры РФ, уже в первом квартале 2016 г. было выявлено более 2 тыс. нарушений в сфере защиты прав дольщиков, в результате чего к административной и дисциплинарной ответственности привлечены около 500 человек. Зачастую к нарушениям прав граждан в этой области приводят незаконные действия органов местного самоуправления. Распространены факты несоблюдения строительных норм и правил, ведения работ в отсутствие разрешений на строительство, неправомерного привлечения средств дольщиков, заключения не предусмотренных законодательством договоров, а также включения в договоры долевого участия незаконных условий. Наряду с этим было зарегистрировано 254 преступления в сфере долевого строительства, а следственными органами возбуждено 124 уголовных дела.

До недавнего времени лица, виновные в нецелевом использовании денежных средств участников долевого строительства, привлекались к уголовной ответственности по ст. 201, 159, 160, 165, 174 УК РФ. Так, в октябре 2015 г. Железнодорожный районный суд г. Новосибирска приговорил учредителей жилищно-строительного кооператива “Держава” Ю. Котлярова и Л. Котлярову к 15 и 9 годам лишения свободы заочно соответственно. Их признали виновными в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 174.1, ч. 3 – 4 ст. 159 УК РФ. По данным следствия, супруги Котляровы организовали ЖСК “Держава” для строительства трех многоэтажных домов на территории г. Новосибирска. Не получив разрешительную документацию, они привлекли почти 200 граждан, которые инвестировали в строительство несуществующих домов более 178 млн. руб. Потерпевшие заключали инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, поскольку стоимость квадратного метра жилья была ниже рыночной. Часть похищенных средств супруги успели легализовать, купив квартиры на общую сумму свыше 55 млн. руб.

В апреле 2016 г. Ленинский районный суд г. Новосибирска приговорил к 13 с половиной годам лишения свободы со штрафом в 1 млн. руб. директора строительных компаний ЗАО “СУМет”, ООО “СУМЕТ.Сибирь.Плюс” и ООО “СУМет” В. Зуркова. Он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3, 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, с использованием служебного положения в крупном и особо крупном размерах), ч. 4 ст. 160 (присвоение с использованием служебного положения в особо крупном размере) и ч. 2 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями). Как установил суд, с июля 2001 г. по март 2011 г. Зурков вопреки интересам участников долевого строительства и инвесторов продавал ниже рыночной стоимости жилые и нежилые помещения в строящихся в разных районах г. Новосибирска многоэтажных жилых домах и зданиях. В результате этих действий возглавляемые им строительные организации оказались банкротами и не смогли исполнить обязательства по строительству жилья перед 913 гражданами. Ущерб от его действий составил около 900 млн. руб.

Для нормализации сложившейся ситуации был принят Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ, вводящий уголовную ответственность за нарушение требований законодательства о долевом строительстве (ст. 200.3 УК РФ).

С точки зрения состава данного преступления его непосредственный объект – установленный законодательством порядок привлечения денежных средств граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Предмет преступления – денежные средства граждан в любой форме.

Объективная сторона преступления выражается в действиях в виде привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере.

Несоблюдение требований вышеуказанного Федерального закона N 214, связанное с привлечением денежных средств граждан в крупном размере (в сумме, превышающей 3 млн. руб.), влечет наступление уголовной ответственности по ч. 1 ст. 200.3 УК РФ.

Содеянное наказывается обязательными работами на срок до 360 часов, либо исправительными работами на срок до года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до года или без такового.

В ч. 2 ст. 200.3 УК РФ установлена повышенная ответственность за совершение тех же деяний, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (на сумму свыше пяти миллионов рублей).

В этих случаях виновному грозят обязательные работы на срок до 480 часов, либо исправительные работы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до 5 лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.

Субъективная сторона рассматриваемого преступления – прямой умысел.

Субъект – специальный: официальные представители застройщика, эмитенты, руководители жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

В соответствии с примечанием лицо, совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.