Вопрос адвокату, как продать долю в квартире?

Добрый день, адвокат Головин С.Н.!

Я проживаю в 3-х комнатной квартире. Все комнаты разделены площадью 15,13 и 7 м.кв. Данная квартира приватизирована на 4-х собственников, муж, жена и двое детей, один из которых несовершеннолетний, каждому по одной четвертой доли. В квартире так же прописаны двое пенсионеров, они сделали нотариальный отказ и как мы им сказали, имеют право пожизненного пользования.

В настоящий момент супруги разведены. Ребенок по решению суда оставлен проживать с отцом. Бывшая супруга привела сожителя, который чинит препятствия к доступу в квартиру, несколько раз вызывали милицию.

Мне нужна Ваша юридическая консультация. Можно ли выделить и продать 3 доли, чтобы купить жилье себе и детям? Также возможно ли определить через суд порядок пользования квартирой? Можно ли выселить сожителя супруги?

Григорий г. Москва

Ответ адвоката

Любой собственник доли может распорядиться долей по своему усмотрению. Вы можете выставить на продажу 3/4 доли в праве собственности на квартиру. При этом четвертый собственник согласно ст.250 ГК РФ имеет преимущественное право покупки долей. Перед продажей долей третьим лицам Вы обязаны письменно предложить супруге приобрести 3/4 доли с указанием цены. Если она откажется от приобретения или промолчит, то по истечении 30 дней со дня уведомления Вы имеете право продать доли любому третьему лицу по той же цене. В договоре купли-продажи долей обязательно должно быть указанно, что в квартире зарегистрированы и имеют право пожизненного пользования два лица (ФИО обоих, год рождения, паспортные данные). Орган опеки дает согласие на продажу доли несовершеннолетнего когда найдено конкретное благоустроенное жилье (квартира или жилой дом с зем.участном), в котором будет приобретена равноценная по стоимости доля на имя несовершеннолетнего и где он будет зарегистрирован вместе с отцом. Выделение долей в натуре в квартире невозможно и в случае подачи иска судом будет отказано (можно выделять доли в натуре только в жилом доме при условии, что выделяемая доля имеет отдельный вход и может использоваться как отдельное самостоятельное жилое помещение). Подать иск об определении порядка пользования общим имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно сейчас, но в случае продажи долей на нового собственника установленный порядок распространяться не будет, новый собственник будет решать этот вопрос самостоятельно (соглашением или тоже в судебном порядке).

По поводу сожителя. В квартире имеют право проживать только зарегистрированные лица. Остальные могут приходить в гости. Вызывайте милицию, если будет долго гостить.

Юридически продажа долей в квартире простая, но на практике всё будет сложнее. Найти покупателей на доли труднее, чем на всю квартиру, тем более, что в квартире имеются двое пожизненных жильцов, которые в любой момент могут вселиться и потребовать себе одну из комнат для проживания. Никаким покупателям такие сюрпризы не нужны. В идеале было бы продать всю квартиру с приобретением взамен комнаты супруге и 2-комнатной квартиры для Вас с детьми. Однако, это возможно при согласии на продажу всех собственников и решении вопроса о снятии с регистрации двух пенсионеров (только с их согласия и, конечно же, с их регистрацией в другом жилье). Продать квартиру с пожизненными жильцами можно, но вряд ли найдется покупатель на такую недвижимость.

Все нюансы выявляются во время поиска покупателей, поиска обменного жилья и регистрации сделок.

Вы можете обратиться к нашим адвокатам для более подробной консультации.