Выселение из жилого помещения: порядок и особенности реализации

Право на жилище – одно из базовых конституционных прав гражданина. В связи с этим одна из главных задач государства заключается в создании действенных гарантий соблюдения данного права, в том числе посредством установления перечня оснований выселения из жилых помещений и регламентирования процедуры выселения.

Одним из конституционных прав является право гражданина на жилище, которое содержится в ст. 40 Конституции РФ. Данная статья также закрепляет ряд положений, гарантирующих реализацию данного права. В частности, согласно пункту 1 названной статьи, никто не может быть произвольно лишен жилища. Кроме того, данное конституционное положение нашло свое отражение и в ст. 3 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.

Исходя из положений действующего законодательства, можно сделать вывод, что выселение осуществляется в отношении гражданина, проживающего в жилом помещении постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем. При этом предусматривается два варианта выселения: без предоставления другого жилого помещения и с предоставлением другого жилого помещения. Рассмотрим случаи выселения без предоставления другого жилого помещения.

  1. Выселение в случае смены собственника. В соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу права пользования данным жилым помещением у членов семьи прежнего собственника прекращается. Однако из данного правила есть исключение, касающееся бывших членов семьи собственника, приватизировавшего соответствующее жилое помещение.
  2. Выселение бывшего члена семьи собственника. По общему правилу бывшими членами семьи считаются бывшие супруги. Данная позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”. При этом важно понимать, каким образом собственником была получена квартира. Здесь, как и в предыдущем случае, есть ряд исключений, касающихся бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, а также жилого помещения, которое приобреталось в период брака на совместные денежные средства.
  3. Выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда в связи с истечением срока проживания и по другим основаниям.
  4. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение.
  5. Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания.
  6. Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива.
  7. Выселение за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития.

8. Выселение лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано невозможным.
Вне зависимости от основания выселения решение о выселении того или иного лица из жилого помещения принимается в судебном порядке. Рассмотрим теперь наиболее интересные судебные примеры первых двух случаев выселения.

Как отмечалось, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом действующим законодательством установлено изъятие из этого правила, согласно которому при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Данный вывод содержится в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28.05.2008, и подтверждается соответствующей судебной практикой. Аналогичная ситуация рассмотрена в Определении Верховного Суда РФ от 31.03.2015 N 49-КГ15-1.

Истец обратился в суд с иском к трем ответчикам о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета, обосновывая свои требования тем, что заключил с одним из ответчиков договор купли-продажи данного жилого помещения (квартиры). Право собственности на квартиру у одного из ответчиков возникло в результате приватизации, от участия в которой остальные ответчики отказались. При этом данные ответчики впоследствии предоставили нотариально заверенное согласие на продажу квартиры, в котором обязались сняться с регистрационного учета.

Судом первой инстанции требования удовлетворены в полном объеме. Однако апелляционная инстанция решение суда первой инстанции отменила в части выселения ответчиков, не являвшихся собственниками квартиры.

Верховный Суд Российской Федерации при рассмотрении кассационной жалобы истца отметил, что, согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Согласно ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением.

По мнению суда, давая согласие на приватизацию, ответчики имели равное право пользования квартирой и имели право рассчитывать на то, что право пользования данным жилым помещением будет для них носить бессрочный характер. В данных условиях отсутствуют основания для выселения ответчиков, не являвшихся на момент совершения договора купли-продажи квартиры ее собственниками. Кроме того, не приняты судом и нотариально заверенные согласия ответчиков на продажу квартиры и обязательства сняться с регистрационного учета в данном жилом помещении как не порождающие обязанности ответчиков перед истцом отказаться от права пользования жилым помещением и выселиться из него, поскольку они составлены задолго до заключения договора купли-продажи квартиры, когда отсутствовали сведения о том, кому и на каких условиях будет продана квартира.

Следует отметить, что аналогичная позиция также высказана и Конституционным Судом РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 02.07.2013 N 1033-О).

Тем не менее такая ситуация не является безвыходной, судебная практика позволяет определить, при наличии каких обстоятельств можно говорить о прекращении права пользования жилым помещением у лиц, отказавшихся от приватизации.

В первую очередь это личное волеизъявление, приравненное к отказу от такого права. Так, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 203-В11-14 отмечается, что ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” призвана защитить права бывших членов семьи собственника жилого помещения от возможного принудительного их выселения по инициативе собственника, то есть против их воли. Следовательно, реализация этих прав зависит от волеизъявления самих бывших членов семьи собственника. В случае их намерения добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства такое обстоятельство должно расцениваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором в отношении данного жилого помещения.

Кроме того, прекращение подобных прав возможно в результате утраты права пользования в тех случаях, когда соответствующее лицо не вселялось, не проживает, не имеет вещей, не ведет хозяйства по этому адресу, т.е. по обстоятельствам, на основании которых возможно выселение и иных лиц, а не только лиц, отказавшихся от приватизации. Такой вывод содержится в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2012 г. N 33-15524/12.

Также заслуживают внимания случаи обращения с иском о выселении бывших супругов из жилых помещений, приобретенных в период брака. В таких случаях суды, как правило, отказывают в удовлетворении требований, исходя из того, что квартира приобреталась для нужд семьи, а не для личного использования истца. При этом факт приобретения квартиры, в том числе и на заемные денежные средства, правового режима имущества не меняет, поскольку долговые обязательства истца-заемщика перед кредиторами являются общими долгами супругов и подлежат распределению между ними пропорционально присужденным долям (ч. 3 ст. 39 СК РФ). Кроме того, ответчики зачастую предъявляют встречные иски об определении размера доли в праве собственности на соответствующее жилое помещение, которые в большинстве случаев удовлетворяются. Примерами таких судебных актов могут служить Кассационное определение Московского городского суда от 19.07.2013 N 4г/2-6355/13, Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17.01.2012 N 33-605/2013, Кассационное определение Томского областного суда от 31.05.2011 N 33-1622/2011.

Однако в некоторых случаях принимаются судебные акты, не соответствующие общей тенденции. Примером может служить Постановление Президиума Московского городского суда от 26.10.2012 по делу N 44г-151/12.

Гражданка К-ва обратилась в районный суд г. Москвы с иском к бывшему супругу К-ву о прекращении его права пользования жилым помещением и его снятии с регистрационного учета. Истица и ответчик состояли в браке с 3 марта 1979 г. На основании решения мирового судьи от 20 февраля 2008 г. их брак был расторгнут. 20 октября 2005 г. ответчик дал нотариально удостоверенное согласие на покупку истицей любой квартиры в г. Москве по цене и на условиях, которые определяются по ее усмотрению. 24 октября 2005 г. истица заключила договор, по которому купила у Т. квартиру общей площадью 55,3 кв. м, жилой площадью 38,3 кв. м. Договор купли-продажи зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый реестр) 24 ноября 2005 г. Ответчик зарегистрирован в указанной квартире по месту жительства 26 января 2006 г.

Обращаясь в суд с иском, истица исходила из того, что она единственный собственник квартиры, а ответчик является бывшим членом ее семьи, длительное время в квартире не проживает, в связи с чем на основании положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ он не сохраняет право пользования жилым помещением и подлежит снятию с регистрационного учета по месту жительства.

Районный суд отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что квартира приобретена в период брака, какие-либо доказательства ее приобретения за счет личных средств истицы не представлены, следовательно, квартира является совместно нажитым с ответчиком супружеским имуществом и положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ на рассматриваемые правоотношения не распространяются.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда (далее – Мосгорсуд) решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Однако кассационная инстанция указала на то, что в соответствии с данными Единого реестра единственным собственником квартиры выступает истица, а ответчик ее сособственником не значится. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Ответчик каких-либо встречных исковых требований о разделе квартиры в качестве совместно нажитого имущества не заявлял.

В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований суд может в случаях, предусмотренных федеральным законом. Однако такая возможность в ГПК РФ или в СК РФ не предусмотрена. Возможность раздела общего имущества по инициативе суда без предъявления супругом иска о разделе имущества не предусмотрена. По мнению кассационной инстанции, суд первой инстанции по собственной инициативе без требуемого законом (ст. 131, 137 ГПК РФ) волеизъявления стороны подменил основание и предмет заявленного иска, по существу рассмотрев вместо иска о прекращении права пользования жилым помещением иск о разделе совместно нажитого имущества, который в рамках данного спора ни одной из сторон не заявлялся. На основании изложенного решение районного суда и апелляционное определение были отменены, дело передано на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.

Как видно из приведенных примеров, судебная практика по вопросу выселения из жилых помещения разнообразна и порой противоречива. Тем не менее, резюмируя вышеизложенное, отметим, что действующее законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований выселения, независимо от основания выселения предусмотрен судебный порядок рассмотрения таких дел. При этом законодатель, стремясь защитить интересы лиц – членов семьи собственника жилого помещения, устанавливает случаи, когда право на жилое помещение сохраняется у таких лиц даже в случае смены собственника данного помещения. В ситуациях, когда в силу несовершенства законодательства имеются противоречия между положениями Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ, особую роль приобретает судебная практика, которая также ориентирована в первую очередь на защиту прав стороны, в отношении которой заявлено требование о выселении. Это, однако, не означает, что судами поощряется какое-либо злоупотребление правом или недобросовестное поведение сторон. Наоборот, суды в рамках разрешения конкретных дел стремятся компенсировать отсутствие четких законодательных положений. Примером этого являются обстоятельства, свидетельствующие о прекращении права пользования жилым помещением у лиц, отказавшихся от приватизации.

Все это следует учитывать, например, при осуществлении сделок с жилой недвижимостью на стадии проверки на предмет “юридической чистоты”, дабы долгожданное приобретение квартиры не обернулось впоследствии многомесячными судебными разбирательствами. А также и лицам, в отношении которых поданы требования о выселении, необходимо знать, какие доводы могут быть положены в основу защиты своих прав.