Юридическое лицо возвело на своем земельном участке капитальное строение без обращения за получением необходимых для строительства разрешений

Вопрос: Юридическое лицо возвело на своем земельном участке капитальное строение без обращения за получением необходимых для строительства разрешений, но с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил. Может ли оно зарегистрировать право собственности на это строение?

Ответ: Согласно установленному законодательством порядку нет препятствий для признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на своем земельном участке с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил. Между тем согласно сложившейся судебной практике в данном случае зарегистрировать право собственности на постройку нельзя, поскольку отсутствие обращения собственника земельного участка, возведшего самовольную постройку, за получением разрешения на строительство свидетельствует о его недобросовестном поведении.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Отсутствие в рассматриваемом случае факта обращения за получением необходимых для строительства разрешений дает основание причислить данное строение к самовольной постройке.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, у которого земельный участок, где осуществлена постройка, находится:

• в собственности;
• в пожизненном наследуемом владении;
• в постоянном (бессрочном) пользовании.

Единственное ограничение данной нормы, которое содержится в этом же пункте, — право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, согласно установленному законодательством порядку нет препятствий для признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на своем земельном участке с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил.

Однако судебная практика пошла по другому пути. В связи с актуальностью рассматриваемой проблемы в последнее время вышло несколько информационных писем высших судебных органов, решающих вопрос с учетом добросовестности лица, возведшего самовольную постройку.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечается следующее. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить:

• предпринимало ли создавшее постройку лицо надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию;
• а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если суд установил, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых создавшее постройку лицо предпринимало меры.

В п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143) высказанная выше позиция была обозначена еще более категорично. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Суд указал, что, учитывая недобросовестное поведение указанного лица, в иске о признании права собственности на постройку должно быть отказано.

Принимая во внимание вышеизложенное, можно однозначно сказать, что при сложившейся практике применения судами норм, регулирующих режим самовольной постройки, собственнику земельного участка, возведшему такое строение, зарегистрировать право собственности на него не представляется возможным.

Сделанный вывод подтверждается материалами судебной практики (Постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09, ФАС Центрального округа от 23.04.2010 по делу N А08-5759/2008-30-19, от 29.10.2010 по делу N А14-865-2010/20/35, ФАС Поволжского округа от 05.10.2010 по делу N А55-18363/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.07.2010 по делу N А33-2403/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 10.02.2011 по делу N А53-9098/2010, ФАС Центрального округа от 23.04.2010 по делу N А08-5759/2008-30-19.

Адвокаты Москвы